Autor: RA Ulrich C. Mettler, Ladenburger Neifeind Schmücker & Homann Rechtsanwälte, Pforzheim
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 05/2016
In der Kündigungserklärung hat der Vermieter, der wegen Eigenbedarfs kündigt, sein Erlangungsinteresse darzulegen. Die Beweggründe müssen erläutert und es muss angegeben werden, warum die bisherigen Wohnverhältnisse nicht mehr zumutbar sind. Das Nachschieben von Kündigungsgründen kann eine formell unwirksame Kündigung nicht heilen.
LG Oldenburg, Urt. v. 14.8.2015 - 13 S 209/15
Vorinstanz: AG Oldenburg - 6 C 6263/14 VI
BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 Das Problem
Die klagende Vermieterin von Wohnraum nimmt den beklagten Mieter auf Räumung und Herausgabe der Mietsache in Anspruch, nachdem sie das Mietverhältnis zuvor wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte. Die Eigenbedarfskündigung wurde damit begründet, dass es der Vermieterin und ihrem Lebensgefährten nicht zumutbar sei, lediglich eine 2-Zimmer-Wohnung oberhalb eines Büros zu bewohnen. Das AG Oldenburg hat der Klage der Vermieterin stattgegeben. Dagegen wendet sich die Berufung des Beklagten, die vollumfänglich Erfolg hatte. Die Entscheidung des Gerichts
Nach Auffassung des LG ist die Kündigung, die die Vermieterin ausgesprochen hatte, nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB formunwirksam. Die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung setzt voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben angegeben werden. Zweck der Vorschrift ist es, dass der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition erlangt und so in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BGH v. 27.6.2007 – VIII ZR 271/06, MietRB 2007, 253 u. 254 = MDR 2007, 1301). Bei Eigenbedarf muss der Vermieter die konkrete Person, für die die Wohnung benötigt wird, angeben und auch das Interesse für die Inanspruchnahme der Wohnung dartun (vgl. BGH v. 30.4.2014 – VIII ZR 284/13, MietRB 2014, 226 = MDR 2014, 766). Zusätzlich hat der Vermieter die jeweiligen Kündigungsgründe unter Angabe des konkreten Lebenssachverhalts so unverwechselbar zu beschreiben, dass diese von anderen Kündigungsgründen unterschieden und überprüft werden können. In der vorliegenden streitbefangenen Kündigung werden lediglich die Personen genannt, die die Mietwohnung beziehen möchten. Darlegungen zum Interesse, das die Vermieterin an der Erlangung der Wohnung hat, fehlen. Die Formulierung des Kündigungsschreibens lässt nicht erkennen, ob die Vermieterin ihre bisherige Wohnung wegen deren Größe, der Anzahl der Zimmer, aufgrund der räumlichen Nähe zum Büro oder aber wegen anderer Gründe nicht mehr bewohnen will. Im Kündigungsschreiben werden damit nicht die konkreten Bedarfsgründe vorgetragen. Dies hat nach Auffassung des LG zur Konsequenz, dass der Mieter nicht die Möglichkeit einer Überprüfung hat, ob er sich gegen die Kündigung erfolgreich zur Wehr setzen kann der nicht. Die ausgesprochene Kündigung ist daher formunwirksam. Sofern die Vermieterin im Laufe des Prozesses Eigenbedarfsgründe nachgeschoben hat, so wurde dadurch die unwirksame Kündigung nicht geheilt (vgl. LG Düsseldorf v. 17.8.1990 – 21 S 534/89).
