Kündigungsgrund Überbelegung: Wie viele Bewohner darf eine Wohnung haben?

Es gibt in mehreren Bundesländern sogenannte Wohnungsaufsichtsgesetze, die unter anderem eine Überbelegung untersagen.

In Nordrhein-Westfalen wurde 2021 das Wohnungsaufsichtsgesetz durch das neue Wohnraumstärkungsgesetz abgelöst, das mit seinen Werten auch einen Maßstab für Überbelegung darstellt. Danach dürfen Wohnungen nur überlassen oder benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens zehn Quadratmetern vorhanden ist.
Einzelne Zimmer dürfen nur überlassen bzw. vermietet oder benutzt werden, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens acht Quadratmetern vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung verfügbar sind. Wenn Nebenräume nicht ausreichend zur Verfügung stehen, muss für jeden Bewohner eine Wohnfläche von mindestens zehn Quadratmetern vorhanden sein.

Die Gemeinde kann vom Vermieter und den Bewohnern den Auszug von Bewohnern oder die Räumung verlangen, wenn eine Überbelegung vorliegt. Allerdings muss sie laut Gesetz die persönlichen Verhältnisse der Betroffenen berücksichtigen, soziale Härten vermeiden und darf erst räumen, wenn angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung steht.
Verstöße gegen dieses Gesetz können in NRW für den Vermieter zu einem Bußgeld bis 500.000 Euro führen.

Das Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz fordert mindestens neun Quadratmeter pro Person bei Wohnungen und sechs Quadratmeter bei einzeln vermieteten Räumen.

Das Wohnungsaufsichtsgesetz von Bayern wurde im Jahr 2004 aufgehoben. Aber: Auch dort dürfen Wohnungen nicht beliebig mit Menschen vollgestopft werden – wie das Urteil oben zeigt.

In Sachsen-Anhalt schreibt das 2018 eingeführte Wohnraumaufsichtsgesetz vor, dass Wohnraum nur überlassen und benutzt werden darf, wenn für jeden Bewohner bis zur Vollendung des sechsten Lebensjahres eine Wohnfläche von mindestens sechs Quadratmetern und für jeden anderen Bewohner eine Wohnfläche von mindestens neun Quadratmetern vorhanden ist.

Im April 2015 beschäftigte sich das Amtsgericht München mit der Überbelegung. Ein Mann hatte eine Einzimmerwohnung mit Küchenzeile, Bad/WC und Kellerabteil gemietet. Die Wohnfläche betrug 25 Quadratmeter, der Wohnraum umfasste 16 Quadratmeter. Nach dem Mietvertrag durften wegen der geringen Größe der Wohnung keine weiteren Personen mit einziehen – ausgenommen Ehepartner des Mieters. Der Mieter machte von dieser Erlaubnis Gebrauch: Er ließ seine (bereits vorhandene) Ehefrau mit einziehen. Mit den beiden zog ein vor Mietvertragsabschluss geborenes einjähriges Kind ein. Nach zwei Jahren bekam das Paar ein weiteres Kind. Vier Personen lebten nun in der kleinen Wohnung. Die Hausverwaltung forderte daraufhin von dem Mieter, die Anzahl der Personen in der Wohnung zu verringern. Da man Kinder jedoch nur schwer wieder rückgängig machen kann, passierte in dieser Hinsicht nichts. Es folgte die Kündigung wegen Überbelegung.

Das Münchner Gericht ging von folgender Faustregel für die korrekte Belegung einer Wohnung aus: Für jede erwachsene Person oder je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr müsse ein Raum von jeweils ca. zwölf Quadratmetern zur Verfügung stehen. Bei Familien seien durchschnittlich zehn Quadratmeter pro Bewohner ausreichend. Im vorliegenden Fall hatte aber jede Person nur vier Quadratmeter Wohnraum zur Verfügung, obendrein auch noch im gleichen Zimmer. Hier lag damit eine klare Überbelegung vor.

Das Gericht bestätigte zwar, dass der Mieter grundsätzlich seine Kinder und seine Ehefrau in die Wohnung aufnehmen durfte. Trotzdem dürfe auch dadurch keine Überbelegung eintreten. Die Überbelegung habe hier schon seit dem Abschluss des Mietvertrages vorgelegen. Sie habe sich durch das zweite Kind noch verstärkt. Aus Sicht des Gerichts war eine Kündigung daher gerechtfertigt. Allerdings wurde dem Mieter eine besonders lange Räumungsfrist von fünf Monaten zugestanden. Denn: Auch schon 2015 war gerade für Familien mit Kindern und schmalem Einkommen die Wohnungssuche in München nicht gerade einfach (Urteil des Amtsgerichts München vom 29.4.15, Az. 415 C 3152/15).

Diese Frage stellt sich nicht nur, aber eben auch mit Blick auf eine mögliche Überbelegung der Wohnung. Möchte ein Mieter eine zusätzliche Person auf Dauer in die Wohnung aufnehmen, ist dies in bestimmten Fällen ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig. Insbesondere ist es möglich, wenn es sich um besonders nahestehende Personen geht, wie den Ehepartner, den eingetragenen Lebenspartner oder sehr nahe Familienangehörige wie Eltern, minderjährige Kinder oder Pflegekinder.

Mieter dürfen auch benötigtes Pflegepersonal ohne Weiteres mit in ihre Wohnräume aufnehmen. Für andere Menschen – einschließlich nichteheliche Lebensgefährten des Mieters – ist eine Erlaubnis des Eigentümers erforderlich. Kann der Mieter jedoch ein berechtigtes Interesse daran vorweisen, diese Person aufzunehmen, hat er einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis.

Der Vermieter darf in den genannten Fällen nur ablehnen, wenn er einen guten Grund dafür hat – zum Beispiel, dass der Einzug des Neuankömmlings zu einer Überbelegung der Mietwohnung führen würde. Oder, dass dieser bereits bei Besuchen in der Vergangenheit durch Lärmbelästigung, Randalieren im Haus oder Streit mit den Nachbarn negativ aufgefallen ist.

Von der unentgeltlichen Aufnahme in die Mietwohnung muss man eine Untervermietung gegen Geld unterscheiden. Für diese gelten besondere Regeln:
Untermietvertrag: Welche Rechte hat der Untermieter?

Auch in den genannten Fällen, in denen eine Erlaubnis des Vermieters nicht notwendig ist, muss dieser zumindest informiert werden. Der Grund: In Mehrfamilienhäusern wird manchmal bei einigen Arten von Betriebskosten nach Personenzahl abgerechnet. Kommen unangemeldete zusätzliche Bewohner in einer Wohneinheit dazu, wird die Abrechnung gegenüber den anderen Mietparteien unfair.

Bereits 2003 hat der Bundesgerichtshof zur Aufnahme des Lebensgefährten einer Mieterin entschieden. Dem Urteil zufolge sei diese nicht ohne Zustimmung des Vermieters möglich. Mieter hätten jedoch in der Regel ein Anrecht auf die Zustimmung – zumindest, wenn sie ein berechtigtes Interesse daran hätten, eine weitere Person in die Wohnung aufzunehmen. Das Gericht nannte als Rechtsgrundlage für diesen Anspruch § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), die Vorschrift über die "Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte".

Bei Lebensgefährten könne man in der Regel von einem berechtigten Interesse ausgehen. Ausnahme: Es sprächen besondere Gründe des Vermieters dagegen, wie zum Beispiel eine Überbelegung.

Trotzdem ging der Fall schlecht für die Mieterin aus: Diese hatte ihren Lebensgefährten in die Wohnung aufgenommen, ganz ohne den Vermieter zu fragen. Dies sei - trotz Anspruchs auf Zustimmung - nicht zulässig, entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 5.11.2003, Az. VIII ZR 371/02).

Besuch bekommen darf jeder Mieter. Der Vermieter kann dagegen nicht vorgehen. Aber: Wer länger als sechs Wochen bleibt, ist meist kein Besucher mehr. Dann hat der Vermieter zumindest das Recht, nachzufragen. Will er etwas unternehmen - vor Gericht - trägt er allerdings die Beweislast dafür, dass es sich um einen neuen Mitbewohner handelt. Nach drei Monaten helfen keine Ausreden mehr: Dann gilt der "Besucher" in jedem Fall als Mitbewohner und es kann sich - je nach der Größe der Mietwohnung - auch die Frage nach der Überbelegung stellen.

Wer in seine Mietwohnung weitere Personen als Mitbewohner aufnehmen möchte, sollte vorher die Erlaubnis des Vermieters einholen – oder diesen bei nahen Angehörigen zumindest vorher informieren. Eine Überbelegung kann ein zulässiger Grund für eine Kündigung sein. Wenn es zum Streit darüber mit dem Vermieter kommt, kann ein Fachanwalt für Mietrecht die Rechtslage prüfen und ein sinnvolles Vorgehen im jeweiligen Fall empfehlen.