Untermietvertrag: Welche Rechte hat der Untermieter?

Zunächst einmal muss man bei der Untervermietung die verschiedenen Vertragsverhältnisse auseinanderhalten. Einerseits gibt es einen Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter, andererseits einen Untermietvertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter. Diese beiden Verträge haben grundsätzlich nichts miteinander zu tun. Das bedeutet: Der eigentliche Vermieter der Wohnung und der Untermieter stehen in keiner Vertragsbeziehung zueinander. Trotzdem kann der Vermieter bei Vertragsende des Hauptmietvertrages auch vom Untermieter verlangen, die Wohnung zu räumen. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 546 Abs.2 BGB). Vorsicht: Solange der Untermietvertrag noch läuft, hat der Untermieter auch Miete zu zahlen. Dies endet erst mit Kündigung und Vertragsende des Untermietvertrages.

Eine Untervermietung kann sich auf eine komplette Wohnung oder nur ein einzelnes Zimmer beziehen. Je nachdem gelten unterschiedliche Regeln. Bei einzelnen Zimmern ist es wiederum wichtig, ob sie unmöbliert sind oder überwiegend vom Hauptmieter möbliert wurden. Und zum Schluss kommt es noch darauf an, ob der Hauptmieter mit in der Wohnung wohnt. All dies hat Einfluss auf wichtige Regelungen, etwa zur Kündigung. Der Untermieter kann entweder vom normalen gesetzlichen Mieterschutz profitieren oder ganz ohne dastehen.

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält eine Reihe von Regelungen, die den Mieter schützen sollen. Meist sind diese verbindlich und können nicht durch Verträge zum Nachteil des Mieters abgeändert werden. Dazu gehört zum Beispiel die "Mietpreisbremse", die in Gegenden mit Wohnungsmangel die Möglichkeit einschränkt, bei einem Mieterwechsel beliebig die Miete zu erhöhen. Dazu gehören auch weitere Vorschriften über Mieterhöhungen und über die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter dem Mieter kündigen kann. Bei normalen Mietverträgen ist dafür ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund wie Eigenbedarf notwendig.

Wenn eine Mietwohnung komplett an einen einzigen Untermieter vermietet wird, gelten die gleichen Kündigungsregelungen wie für eine ganz normale Vermietung. Der gesetzliche Mieterschutz gilt also. Die Kündigungsfrist beträgt für Untermieter und Hauptmieter drei Monate. Genauer: Kündigt man spätestens am dritten Werktag eines Monats, endet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats. Für den Hauptmieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren jeweils um drei weitere Monate. Wenn die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch untervermietet wird – etwa für ein sechswöchiges Praktikum – ist die Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist möglich (§ 573c BGB).

Bei der Untervermietung eines einzelnen Zimmers, das nicht vom Hauptmieter mit Möbeln ausgestattet wurde, gibt es bereits Einschränkungen beim Mieterschutz. Nun braucht der Hauptmieter kein "berechtigtes Interesse", also keinen gesetzlich anerkannten Grund mehr, um dem Untermieter zu kündigen. Allerdings muss der Hauptmieter eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten, wenn er dem Untermieter kündigen will (§ 573a Abs. 2 BGB). Für die Kündigung durch den Untermieter sind es weiterhin drei Monate.

Hier bestehen die größten Abweichungen vom normalen Mieterschutz. Allerdings hängen diese außer vom Kriterium "möbliertes Zimmer" noch von weiteren Voraussetzungen ab. Nämlich:

- der Hauptmieter wohnt mit in der Wohnung,
- der Untermieter führt in der Wohnung keinen gemeinsamen Haushalt, etwa mit seiner Familie oder seinem Partner.

Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, gilt der übliche Mieterschutz nicht. Dann ist von beiden Seiten eine Kündigung mit 14-tägiger Frist möglich. Genauer: Beide können bis zum 15. eines Monats mit Wirkung zum Ende des gleichen Monats kündigen (§ 549 Abs. 2 Nr.2, § 573c Abs. 3 BGB). Einen besonderen Grund brauchen sie für die Kündigung nicht. Abweichende vertragliche Vereinbarungen zum Nachteil des Untermieters sind unwirksam.

Wenn nur ein einzelnes Zimmer untervermietet wird, ohne dass der Hauptmieter mit in der Wohnung wohnt und ohne dass das Mietverhältnis nur kurzfristig / vorübergehend ist, kommt der herkömmliche Mieterschutz zur Anwendung.

Auf jeden Fall sollte der Untermietvertrag schriftlich abgeschlossen werden. Aus ihm sollte klar hervorgehen, ob es sich um eine ganze Wohnung oder ein möbliertes oder unmöbliertes Zimmer handelt. Wenn der gesetzliche Mieterschutz gilt, kann der Vermieter bzw. Hauptmieter nicht einfach per Vertragsformular Dinge abweichend vom Gesetz regeln. Aus dem Vertrag sollte auch hervorgehen, ob er unbefristet gelten oder zu einem festen Zeitpunkt enden soll. Nicht zuletzt ist natürlich die Angabe der Miete und der Höhe der Beteiligung an den Nebenkosten nötig.

Der Untermieter hat zwar mit dem eigentlichen Vermieter des Hauptmieters nichts zu tun. Schließlich schließt er den Untermietvertrag ja mit dem Mieter der Wohnung ab. Dem Untermieter sollte trotzdem klar sein, dass eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters nicht erlaubt ist. Das heißt: Der Vermieter kann dem Hauptmieter fristlos kündigen, wenn dieser die Wohnung unbefugt an Dritte untervermietet (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dann kann der Vermieter auch den Auszug des Untermieters fordern. Näheres dazu hier:

Beabsichtigte Untervermietung: Wann muss der Vermieter zustimmen?

Eine Kündigung muss immer schriftlich stattfinden. Also auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Ansonsten ist sie nicht rechtswirksam. SMS und WhatsApp sind hier fehl am Platz. Wenn eine nach Monaten bemessene Kündigungsfrist einzuhalten ist, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des ersten Monats beim Empfänger sein. Sonst muss man einen weiteren Monat Miete zahlen. Das immer wieder herumgeisternde Datum des Poststempels zählt nicht, denn für die Fristen ist allein der Zugang der Kündigung beim Hauptmieter entscheidend.

Wenn sich der Untermieter darauf berufen will, dass er rechtzeitig gekündigt hat, muss er dies auch beweisen können. Deswegen bietet sich für die Kündigung ein Einschreiben mit Rückschein an (auf dem der Empfänger den Erhalt quittiert) oder auch die Übergabe zusammen mit einem Zeugen, der den Inhalt kennt. Sonst besteht die Möglichkeit, dass der zuvor so freundliche Hauptmieter einfach behauptet, er hätte den Brief nie bekommen – und schon erhält er eine Monatsmiete mehr.

Was passiert nun aber, wenn der Hauptmieter zum Beispiel seine eigene Miete nicht bezahlt? Wenn der Hauptmieter seine Pflichten verletzt und der Vermieter deswegen den Hauptmietvertrag kündigt, kann auch der Untermieter vorzeitig seine Wohnung verlieren. Der Vermieter kann ihn bei Ende des Hauptmietvertrages nämlich vor die Tür setzen. Eine solche Pflichtverletzung des Hauptmieters kann auch darin bestehen, dass dieser dem Vermieter die Untervermietung verschwiegen hat. Dies kann, wie auch ein Mietrückstand, sogar zu einer fristlosen Kündigung führen.

Dadurch kann der Untermieter in die absurde Situation gelangen, dass er sich einerseits eine neue Wohnung suchen muss, andererseits aber weiter Untermiete zu zahlen hat, weil der Untermietvertrag noch läuft. Dann hat der Untermieter zwei Möglichkeiten: Er kann den Untermietvertrag fristlos kündigen wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache und / oder Schadensersatz vom Hauptmieter verlangen. Dieser hat immerhin eine Hauptpflicht aus dem Mietverhältnis verletzt: Ihm den vereinbarten Wohnraum vertragsgemäß zur Verfügung zu stellen. Als Schadensersatz kann man zum Beispiel die Umzugskosten oder ggf. die Maklergebühren für eine neue Wohnung verlangen.

Die allgemeine Meldepflicht gilt auch für Untermieter. Sie müssen sich beim Bezug einer neuen Wohnung innerhalb von 14 Tagen beim Einwohnermeldeamt des neuen Wohnortes anmelden. Eine Abmeldung am alten Wohnort ist nur nötig, wenn man aus Deutschland wegzieht. Der sogenannte Wohnungsgeber – in diesem Fall der Hauptmieter – ist verpflichtet, bei der Anmeldung mitzuwirken. Dazu muss er ein Formular ausfüllen, mit dem er den Wohnort seines neuen Untermieters bestätigt.

Wenn sich einer der Beteiligten nicht an diese Verpflichtungen hält, droht ihm ein Bußgeld von bis zu 1.000 Euro. Übrigens darf der eigentliche Eigentümer / Vermieter der Wohnung beim Einwohnermeldeamt nachfragen, wer in seiner Wohnung gemeldet ist. Vorsicht: Wenn der Hauptmieter dem Untermieter nahelegt, sich nicht anzumelden, deutet dies auf eine nicht genehmigte Untervermietung hin. Dann besteht die Gefahr der fristlosen Kündigung des Hauptmietvertrages und einer Räumung auch gegen den Untermieter.

Gerade in Ballungsräumen mit Wohnungsnot gibt es immer mehr Mieter, die ihre Mietwohnung (oder vielleicht auch mehrere?) als Einnahmequelle nutzen, um Zimmer – zum Teil überteuert – an Untermieter zu vermieten. Manchmal behalten sie noch ein Zimmer selbst, um theoretisch mit in der Wohnung zu wohnen und den Mieterschutz auszuhebeln. Damit können zum Beispiel bei einer Neuvermietung Mieten weit jenseits der Grenzen der "Mietpreisbremse" gefordert werden.

Untermietern ist von solchen Mietverhältnissen abzuraten. Meist dürfte hier keine Erlaubnis zur Untervermietung bestehen. Das ganze Untermietverhältnis steht damit auf wackliger Grundlage. Für den Hauptmieter besteht bei einer solchen Untervermietung zur Gewinnerzielung die Gefahr, eine Ordnungswidrigkeit mit erheblicher Bußgeldandrohung zu begehen (Mietpreisüberhöhung, § 5 Wirtschaftsstrafgesetz) oder sich gar wegen Mietwuchers strafbar zu machen (§ 291 Strafgesetzbuch). Dafür müssen allerdings weitere Voraussetzungen erfüllt sein, die im Einzelfall zu prüfen sind.

Bei einem Untermietvertrag können einige rechtliche Fallstricke lauern. Untermieter können hier in die Gefahr kommen, sehr schnell "auf der Straße zu stehen". Kommt es zum Streit mit dem Hauptmieter, kann eine Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht helfen.