Beabsichtigte Untervermietung: Wann muss der Vermieter zustimmen?

Bei einer Untervermietung wird zwischen dem Hauptmieter der Wohnung und dem Untermieter ein Untermietvertrag abgeschlossen. Dieser hat mit dem Mietvertrag zwischen dem Vermieter bzw. Eigentümer der Wohnung und dem eigentlichen Mieter nichts zu tun. Der Untermieter steht in keinem Vertragsverhältnis zum Vermieter der Wohnung, sondern nur zum Hauptmieter.

Aber: Endet der Hauptmietvertrag, kann der Vermieter nicht nur vom Mieter, sondern auch vom Untermieter die Räumung der Wohnung verlangen. Dies ist gesetzlich festgelegt (546 Abs. 2 BGB).

Bei einer Untervermietung gelten unterschiedliche Regeln je danach, ob man seine ganze Wohnung oder nur einen Teil davon untervermietet. Geht es um einzelne Zimmer, ist es wiederum wichtig, ob diese möbliert oder unmöbliert untervermietet werden. Nicht unwichtig ist auch, ob Sie als Hauptmieter weiter mit in der Wohnung wohnen. Dies kann nicht nur Einfluss auf die Erlaubnis des Vermieters haben, sondern auch auf die Kündigung des Untermietvertrages. Zum letzteren Thema finden Sie hier mehr:

Untermietvertrag: Welche Rechte hat der Untermieter?

Für eine Untervermietung ist immer die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Allerdings ist dieser in bestimmten Fällen dazu verpflichtet, diese zu erteilen. Nur: Dies macht es nicht überflüssig, ihn zu fragen. Bei einer unbefugten Untervermietung, in der Sprache des Gesetzes einer unerlaubten Gebrauchsüberlassung an Dritte, darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Eine Pflicht des Vermieters, der Untervermietung zuzustimmen, kann sich nur bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung ergeben, also zum Beispiel eines Zimmers. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und dieses auch nachweisen kann. Darunter sind plausible persönliche oder wirtschaftliche Gründe zu verstehen.

Beispiele:

- Ein Mieter-Paar hat sich getrennt. Die Mieterin ist ausgezogen, der Mieter kann sich allein die Wohnung nicht mehr leisten, würde aber gerne bleiben.
- Ein Mieter hat seinen gut bezahlten Job verloren und schlägt sich jetzt mit Gelegenheitsarbeiten durch. Sein Einkommen reicht für die Miete nicht mehr aus.
- Der Bruder eines Mieters kommt in finanzielle Not. Er verliert seine Wohnung und wird in die Wohnung des Mieters aufgenommen. Für sein Zimmer bezahlt er Untermiete.

Ein wichtiger Fall der Untervermietung ist aber auch die zeitweilige Abwesenheit des Mieters: Der Mieter möchte ein Jahr im Ausland arbeiten. Er packt alle seine verbleibenden Sachen in ein Zimmer, schließt dieses ab und vermietet den Rest der Wohnung unter. Auch dann besteht ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.

Wichtig ist dabei, dass der Mieter immer noch einen Teil seiner Wohnung für sich behält. Problematisch kann es sein, wenn der Hauptmieter mehrere Jahre ins Ausland gehen will. Manche Gerichte meinen, dass er kein berechtigtes Interesse daran hat, seine alte Wohnung per Untervermietung so lange zu behalten.

Wichtig ist darüber hinaus, dass das berechtigte Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden ist. Dies steht so im Gesetz. Problematisch kann dies insbesondere werden, wenn eine große Wohnung nur gemietet wird, um per Untervermietung eine Wohngemeinschaft zu gründen. Hier sollte dann von Anfang an sichergestellt werden, dass der Vermieter einverstanden ist. Ein Anspruch auf seine Zustimmung besteht jedoch nicht.

Auch, wenn ein berechtigtes Interesse an einer Teil-Untervermietung besteht, darf der Vermieter seine Erlaubnis verweigern, wenn dies für ihn unzumutbar wäre. Dies ist der Fall, wenn

- dafür in der Person des zukünftigen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt,
- der Wohnraum übermäßig belegt werden würde oder
- aus anderen Gründen dem Vermieter die Untervermietung nicht zugemutet werden kann.

Der Vermieter muss diese Umstände notfalls vor Gericht nachweisen können.

Ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters kann zum Beispiel sein, dass dieser dem Vermieter bekannt ist und schon früher im Haus für Streit gesorgt oder randaliert hat. Bei den "anderen Gründen" kommt es auf den Einzelfall an.

Wird eine der hier genannten Bedingungen nicht beachtet - etwa die Zustimmung des Vermieters nicht eingeholt oder die Wohnung komplett untervermietet - kann der Vermieter den Hauptmietvertrag fristlos wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte kündigen. In der Regel wird er aber den Mieter vorher abmahnen müssen, um ihm erst einmal Gelegenheit zu geben, die Untervermietung zu beenden.

Der Bundesgerichtshof hat erneut klargestellt, dass eine teilweise Untervermietung vom Vermieter zu erlauben ist, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorweisen kann. Konkret ging es um einen Mieter, der von seiner Dreizimmerwohnung in Berlin mit seiner Familie in eine gemietete Doppelhaushälfte am Stadtrand umgezogen war. Zwei Zimmer der Stadtwohnung hatte er aus Kostengründen untervermietet, das dritte Zimmer wollte er weiter nutzen, um sich ein paar Tage in der Woche die Fahrt zur Arbeit zu ersparen. Der Vermieter erteilte zunächst seine Erlaubnis, zog diese dann aber zurück. Der Bundesgerichtshof erklärte, dass ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliege, wenn der Mieter aus wirtschaftlichen Gründen seine Mietzahlungen reduzieren und die Nebenwohnung aus beruflichen Gründen weiter nutzen wolle. Das Verfahren wurde zum Landgericht zurückverwiesen, welches genauer prüfen soll, ob dies wirklich der Fall ist (Urteil vom 27.9.2023, Az. VIII ZR 88/22).

Der Bundesgerichtshof hat 2023 zur Untervermietung einer Einzimmerwohnung entschieden. Der Hauptmieter hatte gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung "eines Teils des Wohnraums" gemäß § 553 BGB geltend gemacht. Denn: Er wollte eine Zeitlang beruflich ins Ausland. So etwas kann ein "berechtigtes Interesse" des Hauptmieters an einer Untervermietung begründen. Inzwischen sollte ein dem Vermieter namentlich bekannter Untermieter die Wohnung beziehen. Er selbst behielt in der Wohnung Stauraum von etwa einem Quadratmeter für persönliche Gegenstände, einen Schrank und eine Kommode sowie einen Wohnungsschlüssel.

Zwar kann ein Auslandsaufenthalt durchaus einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung begründen - aber nur, wenn lediglich ein Teil der Wohnung untervermietet wird. Funktioniert dies auch bei einer Einzimmerwohnung? Der BGH meinte: Ja. § 553 Abs. 1 BGB enthalte keinerlei Vorgaben, welchen Anteil der Wohnung der Hauptmieter für sich behalten müsse, um den restlichen Teil unterzuvermieten. Eine teilweise Überlassung des Wohnraums liege immer dann vor, wenn der Hauptmieter seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgebe. Hier musste also der Vermieter die Untervermietung erlauben (Urteil vom 13.9.2023, Az. VIII ZR 109/22).

Um § 553 BGB und das berechtigte Interesse an einer Untervermietung ging es auch vor dem Landgericht Berlin. Eine Wohnungsmieterin hatte den Vermieter um die Erlaubnis gebeten, ein Zimmer an eine geflüchtete Ukrainerin untervermieten zu dürfen. Dies war ihr verweigert worden, da sie kein berechtigtes eigenes Interesse an der Untervermietung habe. Das Landgericht entschied: Auch eine rein "humanitäre Motivation" könne das erforderliche berechtigte Interesse an einer Untervermietung begründen. Der BGH hat an anderer Stelle entschieden: Es sind nicht immer nur persönliche Gründe wie Auslandsaufenthalte oder Trennungen zu berücksichtigen, sondern auch andere höchstpersönliche Interessen von nicht ganz unerheblichem Gewicht, soweit sie mit der Rechts- und Sozialordnung im Einklang stehen. Die Entscheidung, mit jemand anders in Gemeinschaft leben zu wollen, falle unter das allgemeine Persönlichkeitsrecht nach Art. 1 Abs. 1 Grundgesetz. Dem schloss sich das Landgericht an. Die Frau durfte also an die Ukrainerin untervermieten (Landgericht Berlin, Urteil vom 6.6.2023, Az. 65 S 39/23).

§ 553 Abs. 2 BGB erlaubt es dem Vermieter, die Erlaubnis zur Untervermietung von einem Zuschlag auf die Miete abhängig zu machen, wenn ihm anders die Untervermietung nicht zumutbar ist. Wann dies der Fall ist, ist bei den Gerichten umstritten. Nur für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlages gesetzlich geregelt: 2,50 bis 5 Euro im Monat (§ 26 Abs. 3 NMV). Das Landgericht Berlin hat in einem Einzelfall einen Zuschlag von 20 % erlaubt (LG Berlin, 7.7.2016, Az. 18 T 65/16). Dies dürfte jedoch eher eine Ausnahme sein. Der Vermieter muss diese Unzumutbarkeit gut begründen können. Sie scheidet aus, wenn in der Wohnung nicht mehr Personen wohnen, als zuvor (LG Berlin, 18.12. 2003, Az. 67 S 277/03).

Gemeint ist die Situation, wo der Mieter komplett aus seiner Wohnung auszieht und diese an einen Dritten untervermieten will. Hier gilt § 540 BGB: Ohne Erlaubnis des Vermieters geht nichts. Ein Anspruch auf diese Erlaubnis besteht nicht. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit dreimonatiger Frist kündigen, wenn nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Weigerung vorliegt.

Das Landgericht Berlin hat 2017 ein interessantes Urteil zur Untervermietung gefällt. Dabei ging es um zwei Mieter einer Wohnung, die auf Dauer in andere Wohnungen umgezogen waren. Sie hatten ihre bisherige gemeinsame Wohnung zimmerweise an Untermieter vermietet, um Geld zu verdienen. Einer der Hauptmieter hatte dort ein Zimmer behalten, nach seinen Angaben als "Rückzugsort". Irgendwann zog jedoch der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung zurück. Vor Gericht ging es nun darum, ob die Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hatten.

Dem Landgericht zufolge bestand kein solches Interesse. Schließlich hatten die beiden Hauptmieter offensichtlich nicht die Absicht, jemals wieder in die Wohnung einzuziehen. Der Wunsch, eine Wohnung "auf Vorrat" oder "als Rückzugsort" vorzuhalten, reichte dem Gericht nicht für das Vorliegen eines berechtigten Interesses aus. Hier musste also die Untervermietung beendet werden. Das Gericht betonte, dass es nicht Sinn der Sache sei, wenn durch Untervermietung ein zweiter, inoffizieller Wohnungsmarkt aufgemacht werde, in dem Untermieter keinen Mieterschutz mehr hätten (Urteil vom 8. Februar 2017, Az. 65 S 433/16).

Verweigert Ihr Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung? Oder sind Sie sich als Vermieter nicht im Klaren darüber, was Sie erlauben müssen? Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Sie zu Fragen rund um die Untermiete kompetent beraten.