Beabsichtigte Untervermietung: Wann muss der Vermieter zustimmen?

Bei einer Untervermietung schließen der Hauptmieter einer Wohnung und ein Untermieter einen Untermietvertrag ab. Dieser hat mit dem Mietvertrag zwischen dem Vermieter bzw. Eigentümer der Wohnung und dem eigentlichen Mieter nichts zu tun. Zwischen dem Untermieter und dem Vermieter der Wohnung besteht also keinerlei Vertragsverhältnis.

Aber: Wenn der Hauptmietvertrag endet, kann der Vermieter nicht nur vom Mieter, sondern auch vom Untermieter den Auszug, also die Räumung der Wohnung, verlangen. Dies ist gesetzlich geregelt in § 546 Abs. 2 BGB.

Bei einer Untervermietung gelten unterschiedliche Regeln je nach Vertrag. Eine Wohnung kann ganz oder nur zum Teil untervermietet werden. Geht es um einzelne Zimmer, ist es wiederum wichtig, ob diese möbliert oder unmöbliert untervermietet werden. Eine Rolle spielt auch, ob der Hauptmieter weiter mit in der Wohnung wohnt. Dies kann nicht nur Einfluss auf die Erlaubnis des Vermieters haben, sondern auch auf die Kündigung des Untermietvertrages. Zum letzteren Thema finden Sie hier mehr:
Untermietvertrag: Welche Rechte hat der Untermieter?

Für eine Untervermietung wird immer die Erlaubnis des Vermieters benötigt. Dieser ist jedoch in bestimmten Fällen dazu verpflichtet, seine Zustimmung zu erteilen. Wichtig: Dies macht es nicht überflüssig, ihn zu fragen. Bei einer unbefugten Untervermietung, in der Sprache des Gesetzes einer unerlaubten Gebrauchsüberlassung an Dritte, hat der Vermieter das Recht, dem Hauptmieter fristlos zu kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Eine Pflicht des Vermieters, die Untervermietung zu erlauben, kann sich nur bei der Untervermietung eines Teils der Wohnung ergeben, also beispielsweise eines Zimmers. Voraussetzung ist, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und dieses auch nachweisen kann. Ein solches Interesse besteht, wenn der Mieter plausible persönliche oder wirtschaftliche Gründe hat.

Beispiele:

- Ein Mieter-Paar hat sich getrennt. Die Mieterin ist ausgezogen, der Mieter kann sich die Wohnung allein nicht mehr leisten, würde aber gerne bleiben.
- Ein Mieter hat seinen gut bezahlten Job verloren und schlägt sich jetzt mit Gelegenheitsarbeiten durch. Sein Einkommen reicht für die Miete nicht mehr aus.
- Der Bruder eines Mieters gerät in finanzielle Not. Er verliert seine Wohnung und wird in die Wohnung des Mieters aufgenommen. Für sein Zimmer bezahlt er Untermiete.

Ein häufiger Fall der Untervermietung ist auch die zeitweilige Abwesenheit des Mieters: Der Mieter möchte ein Jahr im Ausland arbeiten. Er packt alle seine verbleibenden Sachen in ein Zimmer, schließt dieses ab und vermietet den Rest der Wohnung unter. Auch in diesem Fall hat er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.

Wichtig ist allerdings, dass der Mieter auch während der Untervermietung immer noch einen Teil seiner Wohnung für sich behält. Problematisch kann es sein, wenn der Hauptmieter für mehrere Jahre ins Ausland ziehen will. Einige Gerichte meinen, dass er kein berechtigtes Interesse daran hat, seine alte Wohnung per Untervermietung so lange zu behalten.

Darüber hinaus muss das berechtigte Interesse an der Untervermietung erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages entstanden sein. Dies steht so im Gesetz. Dieser Punkt kann insbesondere dann problematisch werden, wenn eine große Wohnung nur gemietet wird, um per Untervermietung eine Wohngemeinschaft zu gründen. In diesem Fall sollte von Anfang an sichergestellt werden, dass der Vermieter einverstanden ist. Es gibt dann jedoch keinen Anspruch auf seine Zustimmung.

Ein Vermieter darf seine Erlaubnis verweigern, obwohl der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Teil-Untervermietung hat, wenn diese für den Vermieter unzumutbar wäre. Dies ist der Fall, wenn

- dafür in der Person des zukünftigen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt,
- der Wohnraum übermäßig belegt werden würde oder
- dem Vermieter aus anderen Gründen die Untervermietung nicht zugemutet werden kann.

Diese Umstände muss der Vermieter notfalls vor Gericht nachweisen können.

Ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters kann zum Beispiel sein, dass der Vermieter diesen kennt und er schon früher im Haus für Streit gesorgt oder randaliert hat. Bei den "anderen Gründen" kommt es auf den Einzelfall an.

Wenn eine der hier genannten Bedingungen nicht beachtet wird – etwa die Zustimmung des Vermieters nicht eingeholt oder die Wohnung komplett untervermietet wird – kann der Vermieter den Hauptmietvertrag fristlos wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte kündigen. Er wird allerdings in der Regel den Mieter zuvor abmahnen müssen, damit dieser Gelegenheit hat, die Untervermietung zu beenden.

Der Bundesgerichtshof hat erneut klargestellt, dass der Vermieter eine teilweise Untervermietung erlauben muss, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorweisen kann. Im konkreten Fall ging es um einen Mieter, der von seiner Dreizimmerwohnung in Berlin mit seiner Familie in eine gemietete Doppelhaushälfte am Stadtrand umgezogen war. Er hatte zwei Zimmer der Stadtwohnung aus Kostengründen untervermietet. Das dritte Zimmer wollte er weiter nutzen, um sich ein paar Tage in der Woche die Fahrt zur Arbeit zu ersparen.

Zunächst erteilt der Vermieter seine Erlaubnis. Später zog er diese jedoch zurück. Der Bundesgerichtshof entschied: Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung liege vor, wenn der Mieter aus wirtschaftlichen Gründen seine Mietzahlungen verringern und die Nebenwohnung aus beruflichen Gründen weiter nutzen wolle. Das Verfahren wurde zum Landgericht zurückverwiesen, welches genauer prüfen sollte, ob dies hier der Fall war (Urteil vom 27.9.2023, Az. VIII ZR 88/22).

Auch zur Untervermietung einer Einzimmerwohnung hat der Bundesgerichtshof entschieden. Der Hauptmieter hatte gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung "eines Teils des Wohnraums" nach § 553 BGB geltend gemacht. Er wollte eine Zeit lang beruflich ins Ausland. Dies kann ein "berechtigtes Interesse" des Hauptmieters an einer Untervermietung begründen. In der Zwischenzeit sollte ein dem Vermieter namentlich bekannter Untermieter in die Wohnung einziehen. Der Mieter selbst behielt in der Wohnung Stauraum von etwa einem Quadratmeter für persönliche Gegenstände, einen Schrank und eine Kommode sowie einen Wohnungsschlüssel.

Ein Auslandsaufenthalt kann durchaus einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung begründen. Dies gilt jedoch nur, wenn lediglich ein Teil der Wohnung untervermietet wird. Funktioniert dies auch bei einer Einzimmerwohnung? Der BGH beantwortete diese Frage mit "ja": § 553 Abs. 1 BGB enthalte keine Vorgaben, welchen Anteil der Wohnung der Hauptmieter für sich behalten müsse, um den Rest unterzuvermieten. Um eine teilweise Überlassung des Wohnraums handle es sich immer dann, wenn der Hauptmieter seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht komplett aufgebe. In diesem Fall musste also der Vermieter die Untervermietung genehmigen (Urteil vom 13.9.2023, Az. VIII ZR 109/22).

Vor dem Landgericht Berlin ging es um § 553 BGB und das berechtigte Interesse an einer Untervermietung. Eine Wohnungsmieterin hatte den Vermieter um die Erlaubnis gebeten, ein Zimmer an eine geflüchtete Ukrainerin untervermieten zu dürfen. Dieser hatte die Erlaubnis verweigert, weil sie kein berechtigtes eigenes Interesse an der Untervermietung habe. Das Landgericht entschied, dass auch eine rein "humanitäre Motivation" das erforderliche berechtigte Interesse an einer Untervermietung begründen könne.

Der Bundesgerichtshof hatte an anderer Stelle entschieden: Nicht immer sind nur persönliche Gründe wie Auslandsaufenthalte oder Trennungen zu berücksichtigen. Es darf sich auch um andere höchstpersönliche Interessen von nicht ganz unerheblichem Gewicht handeln, wenn diese mit der Rechts- und Sozialordnung im Einklang stehen. Die Entscheidung, mit jemand anders in Gemeinschaft leben zu wollen, falle unter das allgemeine Persönlichkeitsrecht nach Art. 1 Abs. 1 Grundgesetz. Diesem Argument schloss sich das Landgericht an. Die Frau durfte an die Ukrainerin untervermieten (Urteil vom 6.6.2023, Az. 65 S 39/23).

Nach § 553 Abs. 2 BGB darf ein Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung von einem Zuschlag auf die Miete abhängig machen, wenn ihm die Untervermietung anders nicht zumutbar ist. Wann dies der Fall ist, ist bei den Gerichten jedoch umstritten. Gesetzlich geregelt ist die Höhe des Untermietzuschlages nur für Sozialwohnungen: 2,50 bis 5 Euro im Monat (§ 26 Abs. 3 NMV). Vom Landgericht Berlin wurde in einem Einzelfall ein Zuschlag von 20 % erlaubt (7.7.2016, Az. 18 T 65/16). Dies dürfte jedoch eher eine Ausnahme sein. Der Vermieter muss die Unzumutbarkeit gut begründen können. Er hat mit diesem Argument keine Chance, wenn in der Wohnung nicht mehr Personen wohnen, als zuvor (LG Berlin, 18.12.2003, Az. 67 S 277/03).

Manchmal zieht ein Mieter komplett aus seiner Wohnung aus und möchte diese an einen Dritten untervermieten. In diesem Fall gilt § 540 BGB: Ohne Erlaubnis des Vermieters geht nichts. Einen Anspruch auf diese Erlaubnis gibt es nicht. Wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit dreimonatiger Frist kündigen, wenn nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Weigerung besteht.

Ein interessantes Urteil zur Untervermietung hat 2017 das Landgericht Berlin gefällt. Zwei Mieter einer Wohnung waren auf Dauer in andere Wohnungen umgezogen. Ihre bisherige gemeinsame Wohnung hatten sie zimmerweise an Untermieter vermietet, um Geld zu verdienen. Einer der Hauptmieter hatte dort ein Zimmer behalten, nach seinen Angaben als "Rückzugsort". Irgendwann widerrief jedoch der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung. Vor Gericht ging es darum, ob die Hauptmieter immer noch ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hatten.

Dem Landgericht zufolge hatten sie dies nicht. Immerhin hatten die beiden Hauptmieter offensichtlich nicht die Absicht, jemals wieder in die Wohnung einzuziehen. Der Wunsch, eine Wohnung "auf Vorrat" oder "als Rückzugsort" vorzuhalten, reichte laut Gericht nicht für das Vorliegen eines berechtigten Interesses aus. Die Untervermietung musste daher beendet werden. Das Gericht betonte: Es sei nicht Sinn der Sache, durch Untervermietung einen zweiten, inoffiziellen Wohnungsmarkt aufzumachen, in dem Untermieter keinen Mieterschutz mehr hätten (Urteil vom 8.2.2017, Az. 65 S 433/16).

Vor dem Landgericht Lübeck ging es um einen Mieter, der über eine Couchsurfing-Plattform einen kostenfreien Schlafplatz in seiner Wohnung angeboten hatte. Der Vermieter wollte ihm wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an Dritte kündigen – es hatte vorher schon Streit um unerlaubte Untervermietung gegeben.

Hier verlor allerdings der Vermieter: Das Gericht erklärte, dass Besuche auf Basis der Vermittlung durch Couchsurfing-Plattformen in der Regel nur auf kurze Dauer ausgelegt seien. Es werde nur ein Übernachtungsplatz überlassen, während der Mieter die Sachherrschaft über die ganze Wohnung behalte und während des Aufenthalts des Fremden in der Wohnung bleibe. Hier liege keine Gebrauchsüberlassung vor – und damit auch kein Kündigungsgrund (Urteil vom 26.11.2020, Az. 14 S 61/20).

Vorsicht: Dies gilt NICHT bei einer Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung über Airbnb oder ähnliche Portale. Dafür ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Diese muss sich ausdrücklich auf "Ferienwohnung" beziehen, eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung reicht nicht aus (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 210/13). Obendrein ist in vielen deutschen Städten die Vermietung von Ferienwohnungen nur mit Erlaubnis der Gemeinde möglich. Mehr dazu hier:
Wann darf eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden?

Verweigert Ihr Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung? Oder sind Sie sich als Vermieter unsicher darüber, was Sie erlauben müssen? Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Sie zu Fragen rund um die Untermiete kompetent beraten.