Vermietung von Ferienwohnungen: 9 Punkte, die Sie unbedingt beachten müssen

Besonders geeignet für die Vermietung als Ferienunterkünfte sind Wohnungen in touristisch interessanten Gegenden. Dabei ist eine gute Verkehrsanbindung wünschenswert. Bei ruhigen Domizilen in der Natur können auch umständlichere Anfahrtswege in Kauf genommen werden. Besonders wichtig sind Parkmöglichkeiten – gerade in der Stadt. Dort ist auch die Nähe zu Sehenswürdigkeiten, Freizeitangeboten und öffentlichem Nahverkehr vorteilhaft. Schließlich wollen die Feriengäste in der Stadt meist etwas erleben. Vermieten können Sie meist nur, was Ihnen gehört: Eine (Unter-) Vermietung der kompletten Wohnung an Feriengäste ist bei Mietwohnungen nur mit der Erlaubnis des Eigentümers möglich.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes umfasst die übliche Wohnnutzung einer Eigentumswohnung auch die Vermietung als Ferienwohnung. Diese Nutzung kann die Eigentümerversammlung nicht einfach per Beschluss verbieten. Die Teilungserklärung der Wohnanlage kann jedoch festlegen, dass die Wohnungen nicht als Ferienwohnungen vermietet werden dürfen. Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung an Feriengäste vermieten wollen, sollten dies vorher unbedingt prüfen, denn darum hat es schon so manchen teuren Prozess gegeben (Az. V ZR 72/09).

Homesharing und Couchsurfing liegen im Trend. Dürfen Mieter ohne weiteres einen Teil ihrer Wohnung an Urlauber oder Wochenendtouristen vermieten? Tatsächlich brauchen sie dafür die Erlaubnis des Vermieters. Vorsicht: Wenn der Vermieter dem Mieter pauschal erlaubt hat, ein Zimmer unterzuvermieten, bedeutet dies noch lange nicht, dass diese Erlaubnis auch Touristen einschließt. Eine allgemein formulierte Erlaubnis gilt dem Bundesgerichtshof zufolge nämlich nur für dauerhafte Untermieter, die in der Wohnung oder dem Zimmer eine Zeit lang wohnen wollen. Damit sind keine Urlauber gemeint.

Der Grund: Feriengäste belasten die Hausgemeinschaft und die Wohnung deutlich mehr, da sie ständig ein- und ausziehen, wenig Rücksicht auf Nachbarn nehmen und womöglich auch mal werktags abends Party machen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 210/13). Eine unerlaubte Untervermietung an Touristen kann sogar zur Kündigung des Mietvertrages führen. Achten Sie daher darauf, dass Ihre Erlaubnis vom Vermieter sich ganz genau auf das bezieht, was auch tatsächlich stattfindet.

Ein klarer Fall: In einem Ferienhausgebiet, das auch im örtlichen Bebauungsplan ausgewiesen ist, dürfen Sie an Feriengäste vermieten. Hier ist der richtige Ort für eine Ferienwohnung. In einem normalen Wohngebiet kann dies aber anders aussehen. Manche Gemeinden versuchen, die Ferienvermietung in Wohngebieten auszubremsen. Ob Sie Ihre Wohnung in einem normalen Wohngebiet an Feriengäste vermieten dürfen, richtet sich nach den Regeln Ihres Bundeslandes und Ihrer Gemeinde. Es drohen fünfstellige Bußgelder und Nutzungsverbote, daher vorher informieren.
Näheres dazu hier:
Wann darf eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden?

Überall kann man Mietvertragsformulare herunterladen. Aber: Die Formulare für Wohnungsmietverträge sind für Ferienwohnungen überhaupt nicht geeignet, weil es beim Wohnungsmietvertrag um eine zeitlich unbegrenzte Vermietung mit Mieterschutz geht. Dieser ist bei Ferienwohnungen stark eingeschränkt, da es sich hier um eine kurzfristige Vermietung handelt. Deswegen werden Ferienwohnungen meist mit Hilfe eines besonderen Mietvertrages vermietet, der diese speziellen Notwendigkeiten berücksichtigt. Viele Vermieter von Ferienunterkünften schließen den Vertrag nur durch den Austausch von E-Mails mit den Rahmendaten ab und versenden eine Buchungsbestätigung. Ein richtiger Vertrag ist aufwändiger, schafft aber mehr Klarheit. Wichtige Punkte sind der Preis, die Mietdauer, ggf. Kaution und eventuelle Nebenkosten, die Hausordnung und die Haftung bei Schäden.

Für wenig Geld kann man seine Ferienwohnung in unterschiedlichen Online-Portalen anbieten. Auch hier muss man sich jedoch an Regeln halten. So müssen Vermieter von Ferienwohnungen nach der Preisangabenverordnung einen Endpreis angeben, der alle Preisbestandteile einschließt. Sie dürfen also nicht die Miete angeben und dann zusätzlich noch Nebenkosten, Strom, Bettwäsche, Endreinigung usw. aufführen. Früher mögen solche aufgegliederten Preisangaben üblich gewesen sein, heute sind sie unzulässig und können eine teure Abmahnung durch Konkurrenten oder Wettbewerbsvereine zur Folge haben. Schnell ist ein ordentlicher Betrag für die Abmahnkosten des gegnerischen Anwalts fällig und es liegt eine Aufforderung zur Unterzeichnung einer strafbewehrten Unterlassungserklärung auf dem Tisch - mit Reaktionszeit von einer Woche. Nach Unterzeichnung führt ein weiterer Verstoß zu einer exorbitanten Vertragsstrafe.

Werben Sie für Ihre Ferienunterkunft mit einer eigenen Homepage? Dann informieren Sie sich über die aktuell nötigen Pflichtangaben im Impressum und die vorgeschriebenen Angaben zum Datenschutz! Sobald Sie mit einer Internetseite Geld verdienen, müssen Sie auch die Regeln für gewerbliche Webseiten einhalten. Sonst droht wieder eine teure Abmahnung, siehe oben.

Urteil: Endreinigung nicht im Endpreis enthalten: Was sind die Folgen?
Ein Ferienhausvermieter hatte online für verschiedene Ferienwohnungen geworben. Unter jeder Wohnung befand sich eine Tabelle, in der die pro Woche zu zahlenden Preise – aufgegliedert nach Hauptsaison, Nebensaison und Sparwochen – angegeben waren. Ganz am Ende wurden die Zusatzkosten für die Endreinigung in Höhe von 75 Euro (mit Hund oder Katze) beziehungsweise 55 Euro (ohne Tier) ausgewiesen. Es folgte eine Abmahnung durch einen Wettbewerbsverein und schließlich ein Gerichtsverfahren. Das Schleswig-Holsteinische Oberlandesgericht urteilte, dass diese Form der Preisangabe gegen die Preisangabenverordnung verstößt und unzulässig ist. Es muss also unbedingt der Preis angegeben werden, der einschließlich Umsatzsteuer und sonstiger Preisbestandteile zu zahlen ist – eben der sogenannte Endpreis (Az. 6 U 27/12).

Wenn eine Ferienwohnung Mängel aufweist, können Ihre Mieter unter Umständen eine Mietminderung geltend machen. Dieses Recht aus dem normalen Wohnungsmietrecht gilt nämlich auch bei Ferienunterkünften. Wird die Ferienwohnung zusammen mit weiteren Leistungen angeboten, fällt sie unter Umständen unter das Pauschalreiserecht. Ihre Feriengäste haben in diesem Fall noch deutlich mehr Rechte, etwa auf Schadensersatz wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit.

Beispiel: Nach einem Urteil des Amtsgerichts Neuruppin konnte ein Feriengast bei einer über einen Reiseveranstalter vermieteten Ferienwohnung eine Mietminderung von 20 Prozent fordern. Der Werbeprospekt hatte von einer modernisierten Wohnung gesprochen. Tatsächlich war alles 20 Jahre alt, nur im Bad waren die Fliesen neu übermalt worden. Obendrein gab es scharfe Kanten in der Wanne und damit Verletzungsgefahr. Küche und Schlafzimmer waren nur durch einen Perlenvorhang getrennt. Mit "modernisiert" hatte dies aus Sicht des Gerichts nichts zu tun (Az. 43 C 6/07).

Mit einer Kaution können Sie sich gegen Schäden an Wohnung und Einrichtung absichern. Diese Mietsicherheit muss vertraglich vereinbart sein. Sie hat jedoch einen Nachteil, denn der Verwaltungsaufwand steigt: Das Geld muss hin- und her überwiesen oder -übergeben werden und als Vermieter müssen Sie darüber Buch führen, wer wann welchen Betrag bezahlt und erhalten hat. Bei der Übergabe sollte gemeinsam ein Protokoll erstellt werden, damit klar ist, wer wann den Schaden verursacht hat. Tatsächlich verzichten viele Ferienwohnungs-Vermieter auf diesen Aufwand, schreiben kleinere Schäden als Geschäftsunkosten ab und verlangen nur bei größeren Beträgen Schadensersatz.

Natürlich ist für die Vermietung von privaten Ferienwohnungen Einkommenssteuer zu zahlen. Hinzu kommt in vielen Gemeinden eine Zweitwohnungssteuer. Bei einer Vermietung als Ferienwohnung verlangen viele Gemeinden darüber hinaus auch noch eine "Bettensteuer", "Fremdenverkehrsabgabe", "Kulturförderabgabe", oder, viel schicker, "City Tax". 2019 war dies bei 30 Städten der Fall. Tatsächlich kam diese Abgabe auf, als die Mehrwertsteuer für reine Übernachtungen von 19 % auf 7 % reduziert wurde. Diese Abgabe also hat der Vermieter pro Gast und Nacht abzuführen, manchmal als Pauschale von 5 % auf den Übernachtungspreis. Sie können sie aus eigener Tasche bezahlen oder auf den Übernachtungspreis aufschlagen.

Die Bettensteuer darf nur für private Übernachtungen verlangt werden und nicht z. B. für die Unterbringung von Monteuren oder Geschäftsreisenden. Soweit bekannt, ist Leipzig bisher die einzige Stadt, in der die Abgabe für alle Übernachtungen anfällt. Es ist Ihre Aufgabe als Vermieter der Ferienwohnung, dies vorher festzustellen und den Feriengästen dementsprechend die richtigen Beträge zu nennen und in Rechnung zu stellen. Von beruflich Reisenden müssen Sie einen Nachweis einholen (z. B. Buchung über Arbeitgeber, Arbeitgeberbescheinigung, bei Selbstständigen Eigenbescheinigung).

Die Vermietung einer Ferienwohnung kann ein lohnendes Geschäft sein. Planen Sie jedoch gründlich und informieren Sie sich vorher, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Geht doch einmal im Verhältnis zu Feriengästen oder Behörden etwas schief, können Sie als FeWo-Vermieter Rat und Hilfe bei einem Fachanwalt für Mietrecht finden.