Heizkostenabrechnung: Keine detaillierte Erläuterung bei Kostenverteilung nach § 9a HeizkostenV

Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.

BGH, Urt. v. 12.11.2014 - VIII ZR 112/14

Vorinstanz: LG Mannheim - 4 S 99/13

BGB § 556 Abs. 3; HeizkostenV § 9a Abs. 1

Das Problem

In der Betriebskostenabrechnung, die mit einer Nachforderung endete, wurden die Werte für die Heizkosten gem. § 9a Abs. 1 HeizkostenV ermittelt. Der Vermieter wies in der Abrechnung darauf hin, dass die Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch auf 1.651,30 € und die Warmwasserkosten nach vergleichbaren Räumen auf 217,86 € geschätzt worden seien. Der Mieter hält die Abrechnung für formell fehlerhaft, weil er nicht in der Lage sei, sie auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Das LG bemängelte vor allem, dass die Abrechnung nicht erkennen ließe, welche der Schätzmethoden nach § 9a HeizkostenV konkret Anwendung gefunden habe.

Die Entscheidung des Gerichts

Auf die Revision des Vermieters verwies der BGH zurück und stellte klar, dass sich das LG bei der erneuten Verhandlung auch mit der materiellen Richtigkeit der Abrechnung zu befassen habe. In der Sache betont der BGH, dass die Abrechnung den formellen Anforderungen entspreche: Die Betriebskostenabrechnung müsse dem Mieter ermöglichen, den auf ihn entfallenden Kostenanteil gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (Verweis u.a. auf BGH v. 9.10.2013 – VIII ZR 22/13, MietRB 2014, 1 = MDR 2014, 19). Aus der streitgegenständlichen Abrechnung seien sowohl der Gesamtbetrag der umzulegenden Heiz- und Warmwasserkosten (Heizung 6.483,24 €; Warmwasser 3.171,03 €) als auch der angewendete Umlagemaßstab ersichtlich. Bezüglich der Umlage der Grundkosten (zu 30 %) nach dem Flächenmaßstab seien sowohl die Gesamtfläche des Hauses als auch die Fläche der Wohnung angegeben. Bezüglich der Umlage der Verbrauchskosten (zu 70 %) lasse sich der Abrechnung entnehmen, dass bezüglich der Heizkosten Verbrauchseinheiten und beim Warmwasser die verbrauchte Warmwassermenge der Wohnung zugrunde gelegt wurden: Für diese Wohnung seien eine Warmwassermenge von 22,82 m³; und für die Raumbeheizung 8.260,75 Verbrauchseinheiten (Striche) erfasst worden. Der Gesamtverbrauch des Warmwassers im Hause sei mit 232,51 m³ angegeben, die Gesamtsumme der Verbrauchseinheiten (Striche) im Hause sei mit 22.702,97 Einheiten angegeben.

Die Verbrauchskosten könnten daher rechnerisch nachvollzogen werden. Eine so verstandene Nachvollziehbarkeit genüge für die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung. Dass die – ergänze: gem. § 9a HeizkostenV – für die Wohnung angesetzten Verbrauchseinheiten für Raumwärme nicht abgelesen , sondern aufgrund einer „prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs” – ermittelt wurden und, dass die berechnete Warmwassermenge nicht auf einer Messung, sondern auf „einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume” beruhe, rechtfertige keine andere Beurteilung. Der Vermieter müsse nicht bereits auf dieser Ebene darlegen und erläutern, wie die gem. § 9a Abs. 1 HeizkostenV anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt wurden.

Eine Beifügung der Vorjahresabrechnung sowie weitere Angaben, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit der Abrechnung überprüfen könne, würde die Heizkostenabrechnung überfrachten (Verweis u.a. auf BGH v. 28.5.2008 – VIII ZR 261/07, MietRB 2008, 259 = MDR 2008, 907; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., Rz. K 250). Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Abrechnung sei es ohne Bedeutung, ob die dort angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine solche Schätzung dem § 9a HeizkostenV entspreche.