Kündigung des Vermieters: Unpünktliche Mietzahlungen durch ein Jobcenter
Autor: VRiLG Dr. Martin Suilmann, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 11/2016
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 11/2016
Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung i.S.d. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB kann – unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters – allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Wird die Mietzahlung von einem Jobcenter oder einer anderen Behörde übernommen, ist eine fristlose Kündigung nicht schon deshalb unbegründet, weil der Mieter alles unternommen hat, um eine rechtzeitige Zahlung der Miete sicherzustellen.
BGH, Urt. v. 29.6.2016 - VIII ZR 173/15
Vorinstanz: LG Hamburg - 311 S 88/14
Vorinstanz: AG Hamburg-St. Georg - 913 C 151/1
BGB § 543 Abs. 1 S. 2
Das AG hat die Beklagten zur Räumung verurteilt. Das LG hat eine Räumungsverpflichtung verneint, weil die Kündigung unwirksam sei. Die Mietrückstände seien nicht durch verspätete Zahlungen der Beklagten selbst entstanden, sondern durch jeweils verspätete Leistungen des Jobcenters für die Beklagten zu 1) und 3). Verspätete Zahlungen des Jobcenters könnten keinen zur Kündigung berechtigenden Verzug begründen.
Zutreffend habe das LG in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des BGH zwar angenommen, dass eine Behörde, die i.R.d. Daseinsvorsorge Transferleistungen erbringe, nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig sei, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahle (BGH v. 21.10.2009 – VIII ZR 64/09, MDR 2010, 75 = MietRB 2010, 1; v. 4.2.2015 – VIII ZR 175/14, MDR 2015, 327 = MietRB 2015, 109). Die Behörde nehme hoheitliche Aufgaben wahr, wenn sie die Grundsicherung von Hilfsbedürftigen gewährleiste. Dies schließe die Annahme aus, die Behörde werde vom Leistungsempfänger als Erfüllungsgehilfe i.R.d. Mietvertrages eingesetzt. Damit sei ein Verschulden der Beklagten zu 1) aber noch nicht vollständig ausgeschlossen. Einem Mieter sei es anzulasten, wenn er nicht die erforderlichen Maßnahmen ergreife, damit die staatlichen Unterstützungsleistungen rechtzeitig an den Vermieter gezahlt werden könnten. Daher müsse der Mieter in einem nach Kündigung eingeleiteten Räumungsrechtsstreit darlegen und ggf. auch beweisen, dass er die Leistungen rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt und bei etwaigen Zahlungsversäumnissen der Behörde bei dieser auf eine pünktliche Zahlung gedrungen und insbesondere auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und auf eine drohende Kündigung hingewiesen hat.
BGH, Urt. v. 29.6.2016 - VIII ZR 173/15
Vorinstanz: LG Hamburg - 311 S 88/14
Vorinstanz: AG Hamburg-St. Georg - 913 C 151/1
BGB § 543 Abs. 1 S. 2
Das Problem
Die Beklagte zu 1) ist Mieterin einer Wohnung; die Klägerin ist die Vermieterin. Die jeweils am dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlende Miete beläuft sich auf 872,23 €. Die Beklagte zu 1) bewohnt die Wohnung gemeinsam mit ihren volljährigen Töchtern, den Beklagten zu 2) und 3). Die Beklagten zu 1) und 3) beziehen Leistungen vom Jobcenter. Deshalb wird die Miete von den Beklagten in der Weise gezahlt, dass das Jobcenter einerseits den Mietanteil der Beklagten zu 1) und 3) und die Beklagte zu 2) andererseits den auf sie entfallenden Anteil unmittelbar auf das Konto der Klägerin überweisen. Am 11.2.2013 kündigte die Klägerin erstmals das Mietverhältnis wegen aufgelaufener Zahlungsrückstände und erhob Räumungsklage. Nachdem das Bezirksamt Hamburg-Mitte innerhalb der Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB) eine Verpflichtungserklärung abgab, erklärten die Parteien diesen Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Nachdem weitere Teilzahlungen nicht pünktlich geleistet wurden, mahnte die Klägerin die Beklagte zu 1) mit Schreiben v. 28.10.2013 ab und forderte sie zur pünktlichen Zahlung der Miete auf. Gleichwohl blieb die Beklagte zu 1) im November 2013 zunächst wiederum einen Betrag i.H.v. 613,19 € schuldig, der erst am 29.11.2013 ausgeglichen wurde. Am 10.3.2014 bestand aufgrund von verspäteten Leistungen des Jobcenters für die Beklagten zu 1) und 3) erneut ein Mietrückstand i.H.v. 276,81 €. Die Klägerin nahm dies zum Anlass, das Mietverhältnis am gleichen Tag erneut fristlos zu kündigen; zugleich sprach sie hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus. Am 11.3.2014 wurde der Rückstand ausgeglichen.Das AG hat die Beklagten zur Räumung verurteilt. Das LG hat eine Räumungsverpflichtung verneint, weil die Kündigung unwirksam sei. Die Mietrückstände seien nicht durch verspätete Zahlungen der Beklagten selbst entstanden, sondern durch jeweils verspätete Leistungen des Jobcenters für die Beklagten zu 1) und 3). Verspätete Zahlungen des Jobcenters könnten keinen zur Kündigung berechtigenden Verzug begründen.
Die Entscheidung des Gerichts
Der BGH hat auf die Revision der Klägerin das Urteil aufgehoben und an das LG zurückgewiesen. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1 BGB liege ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Die Feststellung eines wichtigen Grundes mache eine Gesamtabwägung erforderlich.Zutreffend habe das LG in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des BGH zwar angenommen, dass eine Behörde, die i.R.d. Daseinsvorsorge Transferleistungen erbringe, nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig sei, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahle (BGH v. 21.10.2009 – VIII ZR 64/09, MDR 2010, 75 = MietRB 2010, 1; v. 4.2.2015 – VIII ZR 175/14, MDR 2015, 327 = MietRB 2015, 109). Die Behörde nehme hoheitliche Aufgaben wahr, wenn sie die Grundsicherung von Hilfsbedürftigen gewährleiste. Dies schließe die Annahme aus, die Behörde werde vom Leistungsempfänger als Erfüllungsgehilfe i.R.d. Mietvertrages eingesetzt. Damit sei ein Verschulden der Beklagten zu 1) aber noch nicht vollständig ausgeschlossen. Einem Mieter sei es anzulasten, wenn er nicht die erforderlichen Maßnahmen ergreife, damit die staatlichen Unterstützungsleistungen rechtzeitig an den Vermieter gezahlt werden könnten. Daher müsse der Mieter in einem nach Kündigung eingeleiteten Räumungsrechtsstreit darlegen und ggf. auch beweisen, dass er die Leistungen rechtzeitig und unter Vorlage der erforderlichen Unterlagen beantragt und bei etwaigen Zahlungsversäumnissen der Behörde bei dieser auf eine pünktliche Zahlung gedrungen und insbesondere auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und auf eine drohende Kündigung hingewiesen hat.