Kündigung: Unerlaubte Untervermietung
Autor: Ri'inLG Astrid Siegmund, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 04/2011
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 04/2011
Ein Wohnungsmieter, der die ihm überlassene Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, verletzt seine vertraglichen Pflichten auch bei einem Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Die Vertragsverletzung rechtfertigt aber nicht zwingend eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
BGH, Urt. v. 2.2.2011 - VIII ZR 74/10
Vorinstanz: LG Frankfurt/M. - 2-11 S 250/09
BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, 553 Abs. 1
Der Mieter ist ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, (...). Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall, sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. (...) Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung des Vermieters erforderlich.
Die Mieterin hat 2004 und 2007 erfolgreich auf Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers an eine jeweils namentlich benannte Person gegen die Vermieter geklagt. 2008 bittet die Mieterin erneut um die Erlaubnis zur Untervermietung. Die Vermieter machen die Erteilung von der Darlegung eines berechtigten Interesses abhängig. In dem von der Mieterin eingeleiteten Zustimmungsprozess verlangen sie im Wege der Widerklage die Räumung und Herausgabe der Wohnung auf der Grundlage einer bereits während des Vorprozesses ausgesprochenen ordentlichen Kündigung. Die Mieterin begehrt mit der Revision die Abweisung der Widerklage.
Außer Frage steht allerdings auch die Vertragsverletzung der Mieterin. Der BGH bestätigt die Rechtsprechung, wonach der Mieter seine vertraglichen Pflichten bei einer Untervermietung ohne die Erlaubnis des Vermieters auch dann verletzt, wenn er einen Anspruch auf deren Erteilung hat (OLG Hamburg v. 17.12.1981 – 4 U 130/81, NJW 1982, 1157 f.; BayObLG v. 26.10.1990 – REMiet 1/90, MDR 1991, 253 = NJW-RR 1991, 461 ff.; v. 26.4.1995 – REMiet 3/94, NJW-RR 1995, 969 f.; OLG Hamm v. 11.4.1997 – REMiet 1/97, NJW-RR 1997, 1370; OLG Düsseldorf v. 5.9.2002 – 10 U 105/01, ZMR 2003, 177). Unter Berücksichtigung der konkreten Umstände und des Zwecks der Erlaubnis zu klären ist aber regelmäßig, ob die Vertragsverletzung im Einzelfall so erheblich ist, dass sie die Kündigung rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Zu würdigen sind die Gründe, die den Mieter zur nicht genehmigten Untervermietung veranlassen, wobei eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters der Vertragsverletzung Gewicht verleihen kann. Da die Genehmigung dem Vermieter Gelegenheit geben soll, seine Einwände vor Überlassung der Räume an den Untermieter geltend zu machen, ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, die Untervermietung erst dann vorzunehmen, wenn die Erlaubnis erteilt wurde.
BGH, Urt. v. 2.2.2011 - VIII ZR 74/10
Vorinstanz: LG Frankfurt/M. - 2-11 S 250/09
BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, 553 Abs. 1
Das Problem:
In einem Mietvertrag ist Folgendes vereinbart:Der Mieter ist ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters weder zu einer Untervermietung noch zu einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt, (...). Die Einwilligung gilt nur für den Einzelfall, sie kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. (...) Die Einwilligung zur Untervermietung wird erteilt. Bei einem Wechsel der Untermieter ist die schriftliche Einwilligung des Vermieters erforderlich.
Die Mieterin hat 2004 und 2007 erfolgreich auf Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers an eine jeweils namentlich benannte Person gegen die Vermieter geklagt. 2008 bittet die Mieterin erneut um die Erlaubnis zur Untervermietung. Die Vermieter machen die Erteilung von der Darlegung eines berechtigten Interesses abhängig. In dem von der Mieterin eingeleiteten Zustimmungsprozess verlangen sie im Wege der Widerklage die Räumung und Herausgabe der Wohnung auf der Grundlage einer bereits während des Vorprozesses ausgesprochenen ordentlichen Kündigung. Die Mieterin begehrt mit der Revision die Abweisung der Widerklage.
Die Entscheidung des Gerichts:
Die Revision hat Erfolg. Die Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung ist unter den gegebenen Umständen rechtsmissbräuchlich, denn die Mieterin hat die ihr nach dem Mietvertrag zustehende Erlaubnis rechtzeitig von den Vermietern erbeten und diese waren zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet. Ebenso wie das LG entnimmt der BGH dem Mietvertrag eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung. Die Mieterin musste daher bei einem Untermieterwechsel ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht darlegen; die Vermieter durften die Erlaubnis nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters versagen.Außer Frage steht allerdings auch die Vertragsverletzung der Mieterin. Der BGH bestätigt die Rechtsprechung, wonach der Mieter seine vertraglichen Pflichten bei einer Untervermietung ohne die Erlaubnis des Vermieters auch dann verletzt, wenn er einen Anspruch auf deren Erteilung hat (OLG Hamburg v. 17.12.1981 – 4 U 130/81, NJW 1982, 1157 f.; BayObLG v. 26.10.1990 – REMiet 1/90, MDR 1991, 253 = NJW-RR 1991, 461 ff.; v. 26.4.1995 – REMiet 3/94, NJW-RR 1995, 969 f.; OLG Hamm v. 11.4.1997 – REMiet 1/97, NJW-RR 1997, 1370; OLG Düsseldorf v. 5.9.2002 – 10 U 105/01, ZMR 2003, 177). Unter Berücksichtigung der konkreten Umstände und des Zwecks der Erlaubnis zu klären ist aber regelmäßig, ob die Vertragsverletzung im Einzelfall so erheblich ist, dass sie die Kündigung rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Zu würdigen sind die Gründe, die den Mieter zur nicht genehmigten Untervermietung veranlassen, wobei eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters der Vertragsverletzung Gewicht verleihen kann. Da die Genehmigung dem Vermieter Gelegenheit geben soll, seine Einwände vor Überlassung der Räume an den Untermieter geltend zu machen, ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, die Untervermietung erst dann vorzunehmen, wenn die Erlaubnis erteilt wurde.