LG Berlin, Urt. 7.9.2016 - 65 S 315/15
Holzboden statt Terrassenfliesen ist nicht vertragsgemäß!
Autor: RA FAMuWR FABauArch Mathias Münch, BRL BOEGE ROHDE LUEBBEHUESEN, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 06/2017
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 06/2017
Ersetzt der Vermieter im Rahmen der Erhaltung der Mietwohnung den Fliesenboden einer Terrasse durch einen Holz-Bodenbelag ohne Genehmigung des Mieters, führt dies zu einer Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand und zu einem Instandsetzungsanspruch des Mieters.
LG Berlin, Urt. v. 7.9.2016 - 65 S 315/15
Vorinstanz: AG Neukölln - 14 C 90/15
BGB § 535 Abs. 1 S. 2, § 555a Abs. 1; ZPO § 529 Abs. 1 Nr. 2, § 531 Abs. 2 S. 1
Der Vermieter sei aufgrund § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, den verlegten Bankiraiboden durch einen geeigneten Fliesenbelag zu ersetzen. Die Bezeichnung „geeigneter Fliesenbelag” sei hinreichend bestimmt, da im Rahmen der Erhaltungspflicht dem Vermieter die Wahl der geeigneten Maßnahmen obliege. Das Ersetzen des bei Mietbeginn vorhandenen Fliesenbodens durch Holz habe zu einer Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache geführt. Wenn ein bestimmter Bodenbelag nicht vertraglich vereinbart sei und insoweit eine Beschaffenheitsvereinbarung fehle, sei bei der Auslegung des geschuldeten, vertragsgemäßen Zustandes auch der ursprüngliche Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss heranzuziehen. Dem Vermieter seien unwesentliche Veränderungen, die nicht zu einem Wertverlust führen, gestattet. Darüber hinausgehende Veränderungen der Mietsache müsse der Mieter nicht hinnehmen. Bei einer 1,5-Zimmer-Wohnung gebe die Terrasse, die ein Drittel der Mietfläche ausmacht, der Mietsache in nicht unerheblichem Maß ihr Gepräge. Hierzu gehöre auch der Bodenbelag. Dass der Bankiraiboden mit einem Fliesenbelag nicht vergleichbar ist, sei evident.
LG Berlin, Urt. v. 7.9.2016 - 65 S 315/15
Vorinstanz: AG Neukölln - 14 C 90/15
BGB § 535 Abs. 1 S. 2, § 555a Abs. 1; ZPO § 529 Abs. 1 Nr. 2, § 531 Abs. 2 S. 1
Das Problem
Der Vermieter tauscht im Zuge von Instandsetzungsarbeiten den Fliesenboden einer mitvermieteten Terrasse durch einen Bankirai-Holzboden. Der Mieter duldet die Arbeiten, wendet sich später aber gegen den – im Übrigen mangelfrei errichteten – Holzfußboden und verlangt vom Vermieter, den Holzbelag wieder durch Terrassenfliesen zu ersetzen. Außerdem verlangt er die Vergrößerung der Terrassenfläche, die nicht vertragsgemäß sei.Die Entscheidung des Gerichts
Die Klage hat in der Berufungsinstanz teilweise Erfolg. Der auf eine angeblich zu geringe Terrassenfläche gestützte Teil der Klage wird abgewiesen, da die Klägerin ihren diesbezüglichen Sachvortrag in der zweiten Instanz geändert und durch neue Behauptungen ersetzt hatte und weil neuer, bestrittener Vortrag nach §§ 529, 531 ZPO nicht zu berücksichtigen sei.Der Vermieter sei aufgrund § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, den verlegten Bankiraiboden durch einen geeigneten Fliesenbelag zu ersetzen. Die Bezeichnung „geeigneter Fliesenbelag” sei hinreichend bestimmt, da im Rahmen der Erhaltungspflicht dem Vermieter die Wahl der geeigneten Maßnahmen obliege. Das Ersetzen des bei Mietbeginn vorhandenen Fliesenbodens durch Holz habe zu einer Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand der Mietsache geführt. Wenn ein bestimmter Bodenbelag nicht vertraglich vereinbart sei und insoweit eine Beschaffenheitsvereinbarung fehle, sei bei der Auslegung des geschuldeten, vertragsgemäßen Zustandes auch der ursprüngliche Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss heranzuziehen. Dem Vermieter seien unwesentliche Veränderungen, die nicht zu einem Wertverlust führen, gestattet. Darüber hinausgehende Veränderungen der Mietsache müsse der Mieter nicht hinnehmen. Bei einer 1,5-Zimmer-Wohnung gebe die Terrasse, die ein Drittel der Mietfläche ausmacht, der Mietsache in nicht unerheblichem Maß ihr Gepräge. Hierzu gehöre auch der Bodenbelag. Dass der Bankiraiboden mit einem Fliesenbelag nicht vergleichbar ist, sei evident.