LG Halle, Urt. 3.2.2023 - 1 S 91/21
Ersatz des fiktiven Schadensersatzes nach Veräußerung der Mietsache
Autor: RA Marius Kranzkowski, Seitz Rechtsanwälte, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 05/2023
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 05/2023
Der Geltendmachung eines fiktiven Schadensersatzes steht nicht entgegen, dass der Vermieter die geltend gemachten Beschädigungen an der Mietwohnung nicht beseitigt und die Wohnung vor Geltendmachung des Anspruchs veräußert.
BGB § 249, § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1, § 538
Der Mieter hat Schäden an der Mietwohnung, die durch die Verletzung einer Obhutspflicht entstanden sind und nicht mehr gem. § 538 BGB erlaubt sind, als Schadensersatz gem. §§ 280, 241 Abs. 2 BGB auch nach Beendigung des Mietverhältnisses durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen (BGH V. 27.6.2018 – XII ZR 79/17, MietRB 2018, 263 [Börstinghaus] = MDR 2018, 1050 = NJW-RR 2018, 1103).
Die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH, nach der fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung gem. § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 Abs. 1 BGB nicht geltend gemacht werden können (s. BGH v. 22.2.2018 – VII ZR 46/17, MDR 2018, 465 = NJW 2018, 1463), kann aufgrund der Besonderheiten des Werkvertragsrechts nicht auf das Mietrecht übertragen werden.
Der Geltendmachung eines fiktiven Schadensersatzanspruchs steht auch nicht entgegen, dass der Vermieter die geltend gemachten Beschädigungen an der Mietwohnung nicht beseitigt und die Wohnung anschließend weiterveräußert hat. Würde der Vermieter lediglich auf den Mindererlös verwiesen, bliebe unberücksichtigt, dass der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung den ausgebliebenen Erfüllungserfolg und nicht nur den Minderwert der Sache ausgleichen soll (Bezugnahme auf BGH v. 26.4.2022 – VIII ZR 364/20, NJW-RR 2022, 1307).
BGB § 249, § 280 Abs. 1, § 281 Abs. 1, § 538
Das Problem
Der Vermieter hat wegen einer Verletzung von Obhutspflichten und damit einhergehenden Schäden an der Mietwohnung fiktiven Schadensersatz geltend gemacht. Die Vorinstanz hat Ansprüche des Vermieters verneint. Es bestehe kein fiktiver Schadensersatzanspruch. Die Schäden an der Mietwohnung wurden nicht beseitigt und der Vermieter hat die Mietwohnung zwischenzeitlich veräußert. Daher habe der Vermieter keinen Vermögensverlust erlitten. Ein Mindererlös sei nicht geltend gemacht worden (AG Halle/S. v. 27.5.2021 – 96 C 1358/19, MietRB 2021, 353 [Harsch]).Die Entscheidung des Gerichts
Das Gericht gibt dem Vermieter hier (anders als die Vorinstanz) Recht.Der Mieter hat Schäden an der Mietwohnung, die durch die Verletzung einer Obhutspflicht entstanden sind und nicht mehr gem. § 538 BGB erlaubt sind, als Schadensersatz gem. §§ 280, 241 Abs. 2 BGB auch nach Beendigung des Mietverhältnisses durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen (BGH V. 27.6.2018 – XII ZR 79/17, MietRB 2018, 263 [Börstinghaus] = MDR 2018, 1050 = NJW-RR 2018, 1103).
Die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH, nach der fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung gem. § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 Abs. 1 BGB nicht geltend gemacht werden können (s. BGH v. 22.2.2018 – VII ZR 46/17, MDR 2018, 465 = NJW 2018, 1463), kann aufgrund der Besonderheiten des Werkvertragsrechts nicht auf das Mietrecht übertragen werden.
Der Geltendmachung eines fiktiven Schadensersatzanspruchs steht auch nicht entgegen, dass der Vermieter die geltend gemachten Beschädigungen an der Mietwohnung nicht beseitigt und die Wohnung anschließend weiterveräußert hat. Würde der Vermieter lediglich auf den Mindererlös verwiesen, bliebe unberücksichtigt, dass der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung den ausgebliebenen Erfüllungserfolg und nicht nur den Minderwert der Sache ausgleichen soll (Bezugnahme auf BGH v. 26.4.2022 – VIII ZR 364/20, NJW-RR 2022, 1307).