Mieterhöhung: Abbuchung des Erhöhungsbetrags ohne Zustimmung des Mieters

Bucht der Vermieter nach einer Erhöhung auf die ortsübliche Miete ohne Zustimmung des Mieters aufgrund einer Einzugsermächtigung die Erhöhungsbeträge ab, hat der Mieter einen Bereicherungsanspruch auf Rückzahlung.

LG Stuttgart, Urt. v. 26.10.2011 - 13 S 41/11

Vorinstanz: AG Stuttgart

BGB § 558b

Das Problem:

Die Vermieterin, eine Wohnungsgesellschaft, hatte 2007 eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB ausgesprochen, die Mieter reagierten nicht. Sie duldeten auch längere Zeit, dass die Vermieterin aufgrund der ihr erteilten Einzugsermächtigung die Erhöhungsbeträge abbuchte. 2010 erfolgte eine weitere, auf der früheren aufbauende Mieterhöhung, die Vermieterin klagte auf Zustimmung. Die Mieter begehrten widerklagend die Rückzahlung der eingezogenen Erhöhungsbeträge. Das AG wies im Wege eines Teilurteils die Widerklage ab.

Die Entscheidung des Gerichts:

Auf die Berufung der Mieter hob das LG das Teilurteil auf. Es komme für Klage und Widerklage auf die Vorfrage an, ob die Mieterhöhung von 2007 wirksam war, und hierüber könne nur einheitlich für Klage und Widerklage entschieden werden (Widerspruchsfreiheit des Teilurteils zum Schlussurteil). Das Schweigen der Mieter auf die Erhöhung 2007 könne nach ganz herrschender und richtiger Meinung nicht als konkludente Zustimmung gewertet werden, auch nicht im Falle des Missbrauchs einer Einzugsermächtigung, wenn der Mieter die unberechtigten Einziehungen geschehen lasse. Der Bereicherungsanspruch sei auch nicht verwirkt. Selbst wenn man wegen des Zeitablaufs von einem erheblichen Zeitmoment der Verwirkung ausgehen wollte, fehle es aber am Umstandsmoment, denn die Mieter hätten nichts unternommen, was bei der Vermieterin einen Vertrauenstatbestand hätte begründen können. Es hätte für die im Umgang mit eher zahlungsschwachen und oft in der deutschen Sprache sowie rechtlich ungeübten Mietern erfahrene Vermieterin nahe gelegen, zu bedenken, dass ein Widerspruch der Mieter zunächst aus Unkenntnis und Sorge um den Bestand des Mietverhältnisses unterblieben war.