Mieterhöhung: Widerruf der Zustimmungserklärung

Der Mieter kann seine schriftliche Zustimmungserklärung zu einem ebenfalls schriftlichen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht widerrufen.

AG Spandau, Urt. v. 27.10.2015 - 5 C 267/15

BGB §§ 312 Abs. 3 Nr. 1, Abs. 4, 312b, 312c, 312d Abs. 1, 558 ff., 812 Abs. 1 S. 1

Das Problem

Die Vermieterin verlangte vom Mieter Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Teilinklusivmiete für das vermietete Einfamilienhaus. Das Mieterhöhungsverlangen wurde in den Hausbriefkasten eingeworfen. Der Mieter stimmte per Brief auf der vorbereiteten Zustimmungserklärung zu und zahlte die erhöhte Miete drei Monate lang. Danach widerrief er die erklärte Zustimmung und verlangte die Rückzahlung der geleisteten Erhöhungsbeträge sowie die gerichtliche Feststellung, dass er seine Zustimmung wirksam widerrufen habe.

Die Entscheidung des Gerichts

Das AG wies die Klage ab. Dem Mieter habe kein Widerrufsrecht zugestanden. Nach der von Schmidt-Futterer (Vorb. zu § 535 BGB Rz. 92) vertretenen Auffassung sei der Fernabsatzvertrag zwar in den die Wohnungsmiete betreffenden Vorschriften (§ 312 Abs. 3 Nr. 1, § 312d Abs. 1 BGB) ausdrücklich genannt, die Vorschriften seien allerdings missglückt. § 312c BGB sei auf den traditionellen Versandhandel und andere Handelsformen wie den Vertrieb von Waren über das Internet zugeschnitten. Dort gebe das Unternehmen eine invitatio ad offerendum und der Verbraucher unter Verwendung eines Fernkommunikationsmittels ein Kaufangebot ab, das der Unternehmer durch Zusendung der Ware konkludent annehme. Hier sei es sinnvoll, wenn der Unternehmer dem Verbraucher die nach § 312d BGB geschuldete Information (u.a. über das Widerrufsrecht) übermittle. Bei der Wohnungsmiete dagegen gebe der Vermieter das Angebot ab, das der Mieter ausdrücklich oder konkludent annehme. Zudem werde das Rechtsgeschäft im Rahmen einer bestehenden Vertragsbindung abgeschlossen, und der Mieter genieße durch zahlreiche gesetzliche Bestimmungen zusätzlichen Schutz. Nicht zuletzt habe der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch auf den Änderungsvertrag. Deshalb sei es sachgerecht, Mietänderungsverträge im Rahmen eines bestehenden Mietvertrags vom Anwendungsbereich des § 312c BGB auszunehmen (Ende des in indirekter Rede vom Gericht wiedergegebenen Zitats). Auch das BMJV (Schreiben vom 27.8.2014, GE 2015, 563) halte es für fraglich, ob der Gesetzgeber dem Mieter bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ein Widerrufsrecht habe einräumen wollen. Auch Medinger (NZM 2015, 185) verneine dies, denn der Vertragsabschluss erfolge nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems, weil der Hauptgegenstand, nämlich die Vermietung der Wohnung, nicht im Fernabsatz als typisches Distanzgeschäft organisiert sei. Derselben Auffassung sei Beuermann (GE 2015, 561 f.). Dieser überzeugenden Auffassung schließe das Gericht sich an. Bei einem Mieterhöhungsverlangen werde nichts abgesetzt, die Leistung des Vermieters bleibe die gleiche, er fordere nur eine höhere Gegenleistung. Die schriftliche und konkludente Zustimmung des Mieters stelle kein Fernkommunikationsmittel dar.