Mieterhöhungsverlangen: Keine Berufung auf Mietspiegel anderer Städte

Das Mieterhöhungsverlangen kann die begehrte Mieterhöhung jedenfalls dann nicht unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt begründen, wenn diese in ihrer Gesamtstruktur nicht mit der Gemeinde vergleichbar ist, in der die Mietwohnung liegt. Ein solchermaßen begründetes Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam.

BGH, Urt. v. 13.11.2013 - VIII ZB 413/12

Vorinstanz: LG Nürnberg-Fürth - 7 S 6880/12

BGB § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 S. 2

Das Problem:

Die Mietvertragsparteien streiten um eine Mieterhöhung. Die Vermieterin begehrte mit Schreiben ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 19.12.2011 die Erhöhung der seit Mietbeginn im Juni 2000 unveränderten Kaltmiete von 271,50 € auf 324,50 €. Zur Begründung berief sie sich auf den beigefügten Mietspiegel der Stadt Nürnberg, wobei sie einen Sicherheitsabschlag von 30 % vornahm. Das Berufungsgericht hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell wirksam, da die Aufzählung der Begründungsmöglichkeiten in § 558a Abs. 2 BGB nicht abschließend sei und die Heranziehung des Nürnberger Mietspiegels für die etwa fünf Kilometer von der Stadtgrenze Nürnbergs entfernte Gemeinde, in der die Mietsache liegt, nicht offensichtlich unbegründet ist.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das Rechtsmittel hatte Erfolg. Die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ist mangels formell wirksamen Mieterhöhungsverlangens unzulässig. Der dort herangezogene Nürnberger Mietspiegel ist auch unter Berücksichtigung eines Abschlags von 30 % nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für eine Wohnung in der Gemeinde R. geeignet. Zwar dürfen wegen Art. 14 GG keine überhöhten Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB gestellt werden. Es muss jedoch Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung zu der geforderten Mieterhöhung herleitet. Der Mieter muss anhand dieser Angaben in der Lage sein, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu prüfen. Dies ist hier nicht der Fall. Zwar enthält § 558a Abs. 2 BGB keine abschließenden Vorgaben zur Begründung der Mieterhöhung. Auch kann beim Fehlen eines Mietspiegels gem. § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB auf denjenigen einer Nachbargemeinde zurückgegriffen werden. Die Gemeinde R. mit 4450 Einwohnern ist jedoch nicht mit einer Großstadt wie Nürnberg mit rund 500.000 Einwohnern vergleichbar, auch wenn deren ruhigeren Randgebiete mit R. durchaus vergleichbar sein mögen. Über die dort ortsübliche Miete gibt der für das gesamte Stadtgebiet Nürnbergs erstellte Mietspiegel keine Auskünfte. Die fehlende Vergleichbarkeit kann nicht durch einen prozentualen Abschlag auf die Nürnberger Mieten hergestellt werden. Denn gem. § 558a Abs. 4 BGB kann der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur herangezogen werden, wenn sie vergleichbar ist. Da das Mieterhöhungsverlangen mangels hinreichender Begründung formell unwirksam ist, konnte der Senat die Sache selbst entscheiden und die Klage als unzulässig abweisen.