Mieterhöhungsverlangen: Wohnflächenabweichung zu Lasten des Vermieters

Wird die Toleranzgrenze von 10 % hinsichtlich der vertraglich vereinbarten gegenüber der tatsächlichen Wohnfläche unzweifelhaft überschritten, ist der Vermieter berechtigt, seinem Mieterhöhungsverlangen die tatsächlich überlassene Wohnfläche zugrunde zu legen. Dabei gilt für den Vermieter nicht die anhand der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche berechnete Kappungsgrenze.

LG Halle (Saale), Urt. v. 19.3.2013 - 2 S 263/12

Vorinstanz: AG Halle [Saale] - 96 C 2028/12

BGB § 558 Abs. 1, 3

Das Problem:

Der Vermieter erbat die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen von 378,83 € auf 718,83 € der mietvertraglich mit 81,36 qm angegebenen Wohnung, die tatsächlich aber eine Größe von 143,48 qm hat. Dabei ging der Vermieter von der Wohnungsgröße von 143,48 qm aus. Der Mieter stimmte einer Mieterhöhung um 68 € zu (5,01 € x vereinbarte Wohnfläche von 81,36 qm). Das AG wies die Klage ab, der Vermieter ging dagegen in die Berufung.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das LG verurteilte den Mieter dem Klageantrag gemäß. Der BGH habe in seiner Entscheidung v. 23.5.2007 – VIII ZR 138/06, MietRB 2007, 222 = MDR 2007, 1185, in einem obiter dictum ausgeführt, es sei gerechtfertigt, den Vermieter nicht auf Dauer an einer für ihn unzumutbaren vertraglichen Vereinbarung über die Wohnfläche festzuhalten, sondern bei einer anstehenden Mieterhöhung anstelle der vertraglich vereinbarten, nunmehr die tatsächliche Wohnungsgröße zugrundezulegen, wobei von Unzumutbarkeit jedenfalls dann auszugehen sei, wenn es sich um eine Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % handele. Die in § 558 Abs. 3 BGB geregelte Kappungsgrenze solle verhindern, dass die Mietsteigerung für den Mieter innerhalb einer zu kurzen Zeit zu groß werde. Indes habe der BGH mit seinem Urteil v. 8.7.2009 – VIII ZR 205/08, MietRB 2009, 282 = MDR 2009, 1033, klargestellt, dass eine Wohnflächenvereinbarung von den Mieterschutzbestimmungen der §§ 557 ff. BGB nicht erfasst werde. Diese höchstrichterlichen Erwägungen ergäben keinen Sinn, wenn der Vermieter aufgrund der Kappungsgrenze gleichwohl an der wirtschaftlich unzumutbaren Wohnflächenvereinbarung trotz Kalkulationsirrtums festhalten müsse. Unter Beachtung dieser Grundsätze und aufgrund des unstreitigen Umstandes, dass vorliegend die Toleranzgrenze von 10 % hinsichtlich der vertraglich vereinbarten gegenüber der tatsächlichen Wohnfläche unzweifelhaft überschritten sei, sei der Vermieter berechtigt, seinem Mieterhöhungsverlangen die tatsächlich überlassene Wohnfläche zugrunde zu legen.

Ausgehend von der vertraglich vereinbarten Nettokaltmiete i.H.v. 340 € habe der Quadratmeterpreis bezogen auf die vereinbarte Fläche von 81,36 qm 4,18 € betragen. Der geforderte Quadratmeterpreis von 5,01 € liege innerhalb der Bandbreite des Mietspiegels für vergleichbare Objekte der vorliegenden Art und überschreite darüber hinaus nicht die Kappungsgrenze von 20 %.