Mietkaution: Übergang des Erstanspruches auf Erwerber

Hat der Mieter eine ihm nach dem Mietvertrag obliegende Mietkaution zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels noch nicht geleistet, so geht der Anspruch auf erstmalige Zahlung der Mietkaution analog § 566a BGB auf den neuen Eigentümer über, ohne dass es hierfür einer gesonderten Abtretungsvereinbarung bedarf.

LG Kiel, Urt. v. 28.8.2012 - 1 S 174/11

Vorinstanz: AG Neumünster - 36 C 191/11

BGB § 566a

Das Problem:

Der Beklagte schloss mit dem damaligen Zwangsverwalter im Jahr 2007 einen Wohnungsmietvertrag, der die Zahlung einer Barkaution in Höhe von 1.000 € vorsah. Der Beklagte bezog die Wohnung, ohne die Kaution zu zahlen. Anschließend erwarb eine Immobiliengesellschaft das Haus mit der Wohnung des Beklagten im Wege der Zwangsversteigerung. Im Dezember 2010 verkaufte die Gesellschaft das Haus an den Kläger und trat ihm sämtliche Zahlungsansprüche aus dem Mietverhältnis mit dem Beklagten einschließlich des Anspruches auf Zahlung der Mietkaution ab. Der Beklagte weigerte sich jedoch, den Kautionsbetrag an den Kläger zu zahlen, worauf dieser vor dem AG Klage erhob. Das AG wies die Klage ab, weil die Immobiliengesellschaft den Kautionszahlungsanspruch nicht wirksam erworben habe und ihn somit auch nicht an den Kläger habe abtreten können. Hiergegen legte der Kläger Berufung ein.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das LG gab der Berufung statt. Zwar sei die Frage, wem der Kautionsanspruch zustehe, wenn der Mieter vor der Veräußerung die Sicherheit noch nicht geleistet habe, gesetzlich nicht geregelt. Jedoch spreche die Ähnlichkeit der Interessenlage bei geleisteter wie auch bei noch nicht geleisteter Kaution für eine analoge Anwendung des § 566a BGB, wonach der Kautionszahlungsanspruch zunächst vom Zwangsverwalter auf die Immobiliengesellschaft und dann von dieser auf den Kläger kraft Gesetzes übergegangen sei. Nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH (BGH v. 4.4.2007 – VIII ZR 219/06, MietRB 2007, 165 = NJW 2007, 1818 f.) solle § 566a BGB ein Auseinanderfallen von Mietvertrag und Kautionsabrede vermeiden. § 566a BGB stelle daher eine enge Verknüpfung zwischen Mietvertrag und Sicherheitsleistung her. Um den gesetzlich vorgesehenen engen Zusammenhang zu wahren, müsse auch der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution bei Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag ebenfalls mit übergehen. Denn schließlich sei es unstreitig, dass dem Erwerber auch ohne Abtretung ein Wiederauffüllungsanspruch zustehe, wenn der Veräußerer die Kaution ganz oder teilweise zur Befriedigung seiner Forderungen gegen den Mieter verbraucht habe. Es gebe daher keinen Grund, ausgerechnet den Anspruch auf erstmalige Zahlung der Mietkaution beim Veräußerer zu belassen, zumal der Erwerber gem. § 566a Satz 1 BGB auch Schuldner des Rückzahlungsanspruches werde und zwar unabhängig davon, ob er selbst die Kaution erhalten habe.