Mietminderung: Unwirtschaftliche Heizung kein Sachmangel

Einer Heizung, die nur von einem Techniker für das gesamte Gebäude justiert werden kann, ist nicht mangelhaft. Ein unwirtschaftlicher Betrieb selbst mit außergewöhnlich hohen Heizkosten für den Mieter ändert daran nichts, solange sich das Heizkostenniveau nicht infolge eines technischen Fehlers der Anlage ergibt. Ob von einem technischen Fehler auszugehen ist, ist nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen.

KG, Urt. v. 21.5.2012 - 8 U 217/11 (nrkr.)

Vorinstanz: LG Berlin - 32 O 615/10

BGB §§ 536, 535 Abs. 2

Das Problem:

Der Mieter mindert die Miete, weil die Heizungs- und Belüftungsanlage nicht individuell für seine Räumlichkeiten, sondern aufgrund der komplexen Technik nur durch einen Techniker ein- bzw. verstellt werden könne. Sie sei daher unwirtschaftlich und mangelbehaftet, da er die Kosten für die Heizung trage und der Energieverlust erheblich sei. Mangelhaft seien auch einzelne Wände aufgrund mangelnden Wärmeschutzes, der nicht den DIN-Normen entspreche, die zum Zeitpunkt der Umbaumaßnahmen an den Mieträumlichkeiten gegolten haben. Die Höhe der Umbaukosten sowie ein von ihm als Mieter geleisteter Baukostenzuschuss sprächen dafür, dass die Umbaumaßnahmen grundlegender Natur gewesen seien und dass das Gebäude auf den Stand eines Neubaus gebracht werden sollte.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das KG gab der Zahlungsklage statt. Dass die Heizung nur von einem Techniker justierbar sei, mache sie nicht mangelhaft. Von einem Mangel könnte nur auszugehen sein, wenn eine solche Anlage überhaupt nicht zu regulieren wäre oder ansonsten nicht dem Stand der Technik entspreche. Auch das Argument, die Heizung arbeite unwirtschaftlich und sei deshalb mangelhaft, führe nicht zur Annahme eines Sachmangels. Denn auch eine verlustreich arbeitende Heizung stelle keinen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Das gelte selbst im Falle außergewöhnlich hoher Heizkosten, solange sie nicht auf einem Funktionsfehler der Heizungsanlage beruhen. Nur in diesem Falle käme ein Mangel in Betracht. Ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliege, sei nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen (so bereits KG v. 28.4.2008 – 12 U 6/07, MietRB 2008, 328 = MDR 2008, 966). Dass die Heizungsanlage nicht dem Stand der Technik entspreche, sei nicht vorgetragen.

Auch der beanstandete mangelnde Wärmeschutz stelle keinen Mietmangel dar. Es handele sich um einen Altbau. Hier könne ein Mieter nicht erwarten, dass die Wärmedämmung des Hauses den bei Vertragsschluss geltenden Maßstäben für Neubauten entspreche (ebenso bereits: LG Berlin v. 14.3.2008 – 63 S 316/07, GE 2008, 1053). Eine Vereinbarung, dass sämtliche Außenwände in ihren Wärmedämmeigenschaften an die zum Zeitpunkt des Umbaus maßgeblichen DIN-Normen angepasst werden sollen, sei aus dem nur unsubstantiierten Hinweis des Mieters auf die Höhe der Umbaukosten und des von ihm geleisteten Baukostenzuschusses nicht erkennbar. Dann aber komme es für die Beurteilung des Wärmeschutzes als vertragsgemäß oder als mangelhaft auf den Stand der Technik zur Zeit der Errichtung des Gebäudes an.