Mietwohnung verkauft: Welche Rechte haben betroffene Mieter?

Der Mietvertrag bleibt nach dem Verkauf der Wohnung unverändert bestehen. Der Käufer der Wohnung tritt als neuer Vermieter in den Vertrag ein. Beide Seiten müssen sich an die bisherigen vertraglichen Absprachen halten. Dies ist gesetzlich geregelt in § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dessen Grundsatz lautet: "Kauf bricht nicht Miete". Mieter und Vermieter haben natürlich die Möglichkeit - freiwillig und einverständlich - Änderungen am Vertrag vorzunehmen.

Auch der neue Eigentümer der Wohnung darf dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Dies kann er sofort nach dem Eigentumsübergang tun, sobald er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Die Kündigungsfrist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab. Die Mietzeit beim alten Eigentümer zählt mit. Die Frist beträgt

- bei Mietverhältnissen unter fünf Jahren drei Monate,
- bei Mietverhältnissen länger als fünf Jahre sechs Monate,
- bei Mietverhältnissen länger als acht Jahre neun Monate.

Allerdings ist eine Eigenbedarfskündigung an mehrere Voraussetzungen geknüpft. So muss der Vermieter genau diese Wohnung tatsächlich für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts benötigen. Die Wohnung muss seinem Wohnbedarf entsprechen (z. B. keine Vierzimmerwohnung für Einzelperson). Diese Voraussetzungen muss der Vermieter dem Mieter erläutern und sie ggf. auch beweisen können. Vorgetäuschter Eigenbedarf führt zu Schadensersatzansprüchen des Mieters.

Gehören dem Vermieter auch noch andere Mietwohnungen und ist eine davon frei, hat er eine sogenannte Anbietpflicht. Er muss die freie Wohnung also dem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter anbieten.

Ein Härtefall - etwa gesundheitliche Probleme, die einen Umzug zur Gefahr machen würden - kann eine Eigenbedarfskündigung verhindern (§ 574 BGB). Näheres dazu finden Sie hier:
Eigenbedarf – wann darf der Vermieter kündigen?

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, seine Mieter zu informieren, wenn er die Wohnung verkauft. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Dies betonte das Landgericht Berlin in einer Entscheidung von 2024. In diesem Fall hatte ein Mieter seinen Vermieter auf Rückzahlung der Mietkaution verklagt. Dieser war aber längst nicht mehr Eigentümer der Wohnung. Das Gericht wies die Klage ab, da sie gegen den falschen Beklagten gerichtet war. Die Mieter mussten die Prozesskosten tragen.

Das Landgericht Berlin II verurteilte dann jedoch in einem zweiten Verfahren den Vermieter dazu, die Kosten für das erste Gerichtsverfahren zu übernehmen. Schließlich habe er die Pflicht versäumt, seine Mieter über den Verkauf der Wohnung zu informieren. Mieter seien nicht dazu verpflichtet, vor der Rückforderung ihrer Mietkaution erst Einsicht ins Grundbuch zu nehmen (Beschluss vom 4.7.2024, Az. 67 T 37/24).

Grundsätzlich muss nach einem Verkauf der neue Eigentümer alle Pflichten aus dem Mietvertrag erfüllen - also auch die der Rückzahlung der Mietkaution am Vertragsende. Dabei spielt es keine Rolle, ob er die Kaution vom alten Vermieter übertragen bekommen hat, oder nicht.

Die Übertragung kann durchaus Aufwand verursachen: So muss etwa bei einem klassischen Kautionssparbuch mit der Bank die verfügungsberechtigte Person geändert werden, da ja nun eine Verpfändung an einen neuen Vermieter stattfindet.

Hier gibt es aber eine Besonderheit: Kann der Mieter die Kaution nicht vom neuen Eigentümer bekommen, haftet der Verkäufer der Wohnung weiterhin dafür. Dies regelt § 566a Satz 2 BGB. Dadurch ist der Mieter also auch zum Beispiel gegen eine Insolvenz des neuen Vermieters geschützt.

Es kommt vor, dass eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und dann verkauft wird. Auch hier droht die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Es gibt jedoch einen besonderen Mieterschutz.

So darf der neue Eigentümer gemäß § 577a BGB erst nach Ablauf einer dreijährigen Sperrfrist kündigen. In Gebieten mit hohem Wohnungsmangel können die Landesregierungen diese Sperrfrist per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Zum Beispiel wurde 2023 in Berlin eine solche Verordnung erlassen, die zunächst bis 2033 gilt.

Werden vermietete Wohnungen in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft, haben die Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Dieses ist nur ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft.

Der Mieter muss über sein Vorkaufsrecht informiert werden und hat dann die Möglichkeit, einen Kaufvertrag zu den Konditionen abzuschließen, die der Vermieter mit dem fremden Käufer ausgehandelt hat. Das bedeutet: Es muss bereits ein Kaufvertrag mit einem Käufer bestehen. Ausgeübt wird das Vorkaufsrecht durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer.

In Berlin gibt es seit 2021 eine Umwandlungsverordnung. Diese macht die Umwandlung von Mietwohnungen in Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen von einer Genehmigung abhängig. Diese wiederum erhalten nur Vermieter, die nachweisen, dass sie 2/3 der Wohnungen an bisherige Mieter verkaufen.

Das Vorkaufsrecht kann nur innerhalb von zwei Monaten ausgeübt werden. Abweichende Fristen können vertraglich vereinbart werden.

Auch der neue Vermieter muss sich an die gesetzlichen Regeln für Mieterhöhungen halten. So kann eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Dabei zählt die Zeit seit Abschluss des Mietvertrages mit dem alten Vermieter, denn: Es handelt sich um den gleichen Mietvertrag, der ja weiter gilt.

Auch darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung und Betriebskostenerhöhungen abgesehen, nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Dies ist die sogenannte Kappungsgrenze. In ausgewiesenen Gebieten mit Wohnungsmangel sind es 15 Prozent.

Bei bestimmten, in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen (z. B. energetische Modernisierung) darf der Vermieter die jährliche Miete um acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies knüpft § 559 BGB aber an weitere Voraussetzungen.

Mieter genießen beim Verkauf ihrer Mietwohnung durchaus einigen Schutz und haben Rechte. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Ihren individuellen Fall prüfen und Ihnen das beste Vorgehen empfehlen.