Mietwohnung: Wann kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen?

Schadensersatzansprüche des Vermieters können unterschiedliche Rechtsgrundlagen haben. Zum Beispiel kann der Vermieter nach § 546a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eine Entschädigung verlangen, wenn der Mieter die Wohnung verspätet zurückgibt. Die Höhe des Betrages orientiert sich an der bisher gezahlten Miete. Wenn dem Vermieter durch das Blockieren der Wohnung weitere Schäden entstanden sind, sind durchaus höhere Summen möglich.

Führt der Mieter die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht durch, entsteht für den Vermieter ein Schaden: Er muss nun selbst den Maler für die Renovierung bezahlen. In solchen Fällen besteht grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter in Höhe der Renovierungskosten. Allerdings hat dieses Thema in den letzten Jahren etwas an Bedeutung verloren, da der Bundesgerichtshof viele übliche Mietvertrags-Klauseln für unwirksam erklärt hat, mit denen Mietern die Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegt wurde. Ist eine solche Vertragsklausel unwirksam, muss der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen.

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Wann muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen und wann nicht?

Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietwohnung können auch einfach Schäden sein, die vom Mieter verursacht wurden. Die sogenannten Schönheitsreparaturen, die ja keine echten Reparaturen sind, werden dem Mieter per Mietvertrag auferlegt. Wenn er selbst Schäden verursacht - zum Beispiel ein Fenster zerstört - haftet der Mieter auch ohne spezielle Vereinbarung.

Aber: Es muss nicht gleich Scherben geben. Die Gerichte haben zum Beispiel Vermietern auch Schadensersatz zugestanden, weil Mieter die Wohnung beim Auszug mit gelb, rot und blau gestrichenen Wänden zurückgaben (Bundesgerichtshof, 6.11.2013, Az. VIII ZR 416/12) oder einen Wohnungsschlüssel verloren hatten (BGH, 5.3.2014, Az. VIII ZR 205/13).

Interviews und Pressemeldungen zeigen es deutlich: Die meisten Deutschen haben die feste Absicht, den steigenden Preisen für Gas und Heizöl durch Abdrehen der Heizung und warme Kleidung sowie warme Decken zu begegnen. Sicher wird auch wenig gelüftet werden, um die letzte Restwärme in der Wohnung zu halten. Dieses Verfahren hat allerdings einige Nachteile: Ab 16 Grad abwärts wird in den meisten Wohnungen Schimmel entstehen. Schimmel ist für die Bewohner gesundheitsschädlich. Außerdem ist eine Schimmelsanierung teuer. Werden Dämmschichten in Wänden von Feuchtigkeit und Schimmelpilzen durchsetzt, wird es noch teurer - diese können dann nur noch entsorgt und ersetzt werden.
Hinzu kommt: Bei Frost können Heizungsrohre und Wasserrohre platzen. Zum Schaden an den Rohren kommt dann noch ein Wasserschaden hinzu.

Verursachen Mieter durch mangelndes Heizen und Lüften Schimmelbefall, kann der Vermieter für die Kosten der Schimmelbeseitigung Schadensersatz verlangen. Vor Gericht liegt zunächst die Beweislast beim Vermieter. Kann dieser beweisen, dass der Schimmel nicht durch Baumängel verursacht wurde, muss der Mieter zahlen - es sei denn, er kann den Gegenbeweis führen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat, um Schimmel zu vermeiden. Was ausreichend ist, ist für jede Wohnung unterschiedlich. Meist werden bei diesen Verfahren daher teure Sachverständige eingesetzt. Da Schimmel oft durch mehrere Ursachen entsteht, kann es auch zu einer Aufteilung der Haftung kommen - dann wird es für beide Seiten teuer.

Mieter haben auch ohne besondere Regelung im Mietvertrag die Pflicht, mit der Wohnung sorgsam umzugehen und Schäden zu vermeiden. Wer die Heizung bei Frost abdreht, muss damit rechnen, für entstehende Schäden zu haften. Dies kann ein gebrochenes Heizungsrohr oder zum Beispiel auch ein durchnässter und aufgequollener Holzfußboden sein. Hier ist die Beweislage meist klarer, als beim Schimmel. Die hohen Gaspreise stellen keine Rechtfertigung dar. Vorsicht: Die Frostschutz-Einstellung des Thermostats reicht in manchen Gegenden Deutschlands bei höheren Minusgraden nicht aus.

Zwar ist ein solcher Frostschaden von der Gebäudeversicherung des Vermieters abgedeckt. Diese wird jedoch im Abstellen der Heizung bei Frost eine schwere Obliegenheitsverletzung sehen und die Erstattung ganz oder teilweise verweigern.
2019 verlor ein Hauseigentümer einen Prozess um einen Frostschaden in Höhe von knapp 160.000 Euro gegen seine Versicherung (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 20.11.2019, Az. 12 U 42/19). Der Vermieter kann in einem solchen Fall den Mieter als Verursacher auf Schadensersatz in Anspruch nehmen.

Für normale Abnutzungserscheinungen können Vermieter keinen Schadensersatz verlangen. Diese gehören nun mal bei einer Vermietung dazu und sind mit der Miete abgegolten. Das Amtsgericht Zweibrücken entschied einmal, dass ein Mieter einen von Kalk verkrusteten Duschkopf und einen kaputten Kühlschrank-Flascheneinsatz nicht bezahlen musste – beides seien häufig verwendete Gegenstände, die sich im Lauf der Zeit einfach abnutzten (AG Zweibrücken, Urteil vom 26.6.2013, Az. 2 C 71/13).

Ebenso kann der Vermieter keinen Schadensersatz für abgetretene Teppichböden fordern. Anders ist es jedoch bei Schäden, die durch Unachtsamkeit zustande gekommen sind – wie etwa Brandlöcher im Teppichboden. Dabei berücksichtigen die Gerichte oft, ob die Schäden bei einer vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung entstanden sind. Beispiel: Betreibt der Mieter in einem Zimmer der Wohnung ohne Absprache mit dem Vermieter ein Gewerbe, stellt dies keine vertragsgemäße Nutzung dar. Auch extremes Rauchen gilt unter Umständen als nicht mehr vertragsgemäß, wenn es ungewöhnlich hohe Renovierungskosten verursacht. Rauchen ist zwar eigentlich zulässig, extrem starkes Rauchen verursacht aber auf Wänden und Holzteilen Ablagerungen, die durch ein oder zwei normale Anstriche nicht zu beseitigen sind und auf denen keine normale Farbe hält.

In dem erwähnten Fall aus Zweibrücken hatte der Mieter die Wohnung außerdem nicht ausreichend gesäubert zurückgegeben. Damit hatte er zwar seine Pflicht aus § 546 BGB verletzt, die Mietwohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. Der Vermieter hatte jedoch laut Gericht trotzdem keinen Anspruch auf Schadensersatz: Er hätte dem Mieter erst erfolglos eine Nachfrist zum Putzen setzen müssen (AG Zweibrücken, Az. 2 C 71/13).

Auch bei Schönheitsreparaturen wird im Allgemeinen eine Nachfrist verlangt. Deren Dauer ist nicht festgelegt. Der Mieter muss jedoch genug Zeit bekommen, um die im einzelnen Fall notwendigen Arbeiten sinnvoll durchzuführen.

Nicht immer ist eine Nachfristsetzung nötig. Sie ist entbehrlich, wenn es durch die Schuld des Mieters zu Schäden an der Substanz der Wohnung gekommen ist. Dann beruht die Forderung von Schadensersatz nicht auf § 281 BGB wie bei unterlassenen Maler- oder Reinigungsarbeiten (Schönheitsreparaturen), sondern auf § 280 BGB oder § 823 BGB. Beide Vorschriften setzen keine Nachfristsetzung voraus. Dies hat das Landgericht Saarbrücken bestätigt (Urteil vom 21.11.2014, Az. 10 S 60/14). Dabei ging es um gesprungene Fliesen, überstrichene Schattenfugen und beschädigte Sockelleisten.

Der Bundesgerichtshof entschied 2018: Wenn der Mieter auszieht und die Wohnung mit Schäden zurückgibt, kann der Vermieter sofort Schadensersatz fordern. In diesem Fall muss dem Mieter also keine Frist zur Beseitigung der Schäden gesetzt werden. Hier ging es um Schimmel, ungepflegte Badezimmerarmaturen und einen Lackschaden an einem Heizkörper.
Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen gehören jedoch dem Bundesgerichtshof zufolge nicht zu dieser Art von Schäden. Bei diesen ist also nach wie vor eine Nachfristsetzung nötig (Az. VIII ZR 157/17).

Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten. Diese Frist beginnt zu laufen, sobald der Vermieter die Wohnung vom Mieter zurückbekommt. Vermieter müssen also ihre Ansprüche wegen Schäden in der Mietwohnung nach dem Auszug des Mieters zügig einfordern.
Hier gibt es eine Besonderheit: Der Lauf der Verjährungsfrist kann schon vor Ende des Mietvertrages beginnen. Dies ist dann der Fall, wenn der Mieter die Wohnung vor dem Ablauf der Kündigungsfrist zurückgibt.

Die Verjährungsfrist kann nicht durch vertragliche Absprachen geändert und damit auch nicht verlängert werden. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 8. November 2017 hervor (Az. VIII ZR 13/17). Solche Vertragsklauseln sind laut Bundesgerichtshof unwirksam.

Das Urteil bezieht sich ausdrücklich auf Allgemeine Geschäftsbedingungen, also auf Formularmietverträge, die in mehreren Fällen angewendet werden. Handeln Mieter und Vermieter individuell eine vom Gesetz abweichende Verjährungsfrist aus und hat der Mieter die Möglichkeit, tatsächlich auf den Vertragsinhalt einzuwirken, besteht diese Einschränkung nicht. Allerdings ist dies bei den wenigsten Mietverträgen tatsächlich der Fall.

Der Vermieter wahrt die Verjährungsfrist, indem er Klage auf Schadensersatz erhebt. Durch außergerichtliche Maßnahmen wie private Mahnschreiben wird die Verjährung nicht gehemmt oder angehalten. Dies hat auch der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 8.1.2014, Az. XII ZR 12/13). In dem Fall ging es um die Rückgabe von Gewerberäumen. Auch für diese gilt die Verjährungsregelung des § 548 BGB.

Vermieter sollten auf eine (unwirksame) vertragliche Verlängerung der Verjährung verzichten und ihre Ansprüche stattdessen innerhalb von sechs Monaten nach dem Auszug des Mieters geltend machen. Zu lange zu warten, zahlt sich nicht aus: Oft müssen noch Kostenvoranschläge von Handwerkern eingeholt werden. Geraten Mieter und Vermieter über Schadensersatzansprüche in Streit, kann ein Fachanwalt für Mietrecht helfen. Zu diesem Thema existieren viele Gerichtsurteile, die ein erfahrener Anwalt kennt und mit deren Hilfe er die Erfolgsaussichten vor Gericht einschätzen kann.