Wann muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen und wann nicht?

Schönheitsreparaturen sind eigentlich gerade keine Reparaturen (etwa an defekten Teilen oder Einrichtungsgegenständen der Wohnung). Vielmehr handelt es sich um die Renovierung von Abnutzungserscheinungen vom normalen Wohnen. Diese Arbeiten umfassen beispielsweise das Malern und Tapezieren von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern und -rohren, das Lackieren von Holzfenstern und Außentüren jeweils von innen und das Ausbessern kleiner Schäden. Die meisten entsprechenden Listen enthalten auch das Streichen von Fußböden, dies wird jedoch heute eher selten erforderlich sein.

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört das Abschleifen von Parkettböden, der Austausch von vermietereigenen Teppichböden oder das Streichen von Außentüren und Fenstern von außen. Auch Arbeiten, mit denen Mängel am Mietobjekt beseitigt werden, sind keine Schönheitsreparaturen.

Eine gesetzliche Regelung darüber, welche Mietvertragspartei Schönheitsreparaturen ausführen muss, gibt es nicht. Grundsätzlich obliegt die Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand dem Vermieter. Es ist jedoch üblich und zulässig, die Schönheitsreparaturen per Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen. Allerdings wurde im Laufe der Zeit eine große Zahl von durch die Vermieter verwendeten Mietvertragsklauseln vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt. Grund: Diese benachteiligten die Mieter zu stark.

Dazu muss man wissen: Wenn ein vorgefertigtes Mietvertragsformular für viele Mietverträge verwendet wird, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dürfen diese AGB aber nicht einen der Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Dann sind sie unwirksam. Die Folge: Der Mieter muss keine Schönheitsreparaturen ausführen.

Klauseln, die in Formularmietverträgen unwirksam sind, können allerdings als individuell ausgehandelte Absprache gültig sein. Solche Individualabreden müssen jedoch optisch klar erkennbar sein (zum Beispiel als handschriftlicher Zusatz zum Mietvertrag mit Extra-Unterschriften). Auch muss über sie wirklich verhandelt werden, der Mieter muss also bei der Absprache etwas mitzureden haben. Sonst ist es keine Individualvereinbarung.

Mietverträge enthielten früher häufig einen sogenannten „starren Fristenplan“. Dieser sah feste Zeiträume vor, nach denen Mieter die einzelnen Räume der Wohnung renovieren mussten: Zum Beispiel Küche und Bad alle drei Jahre; Toiletten, Dielen, Flure, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre.

Die Gerichte sehen einen solchen starren Fristenplan allerdings schon seit längerer Zeit als unwirksam an. Der Mieter wird durch eine solche Vereinbarung nämlich zum Renovieren gezwungen vollkommen unabhängig davon, ob dies wirklich notwendig ist. Als zulässig gilt jedoch ein flexibler Fristenplan, der bei einem guten Zustand der Wohnung auch Abweichungen zulässt. Die Fristen sollten mit Ausdrücken wie „im Allgemeinen“ oder „regelmäßig“ versehen sein, um dem Ausdruck zu verleihen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 192/11).

Das Landgericht Krefeld hat ein interessantes Urteil zu Klauseln mit flexiblen Fristenplänen gefällt. In zugrundeliegenden Fall war im Mietvertrag vereinbart, dass die Mieter in regelmäßigen Abständen von fünf, acht und zehn Jahren Schönheitsreparaturen vornehmen sollten - allerdings unter Berücksichtigung des Grads der Abnutzung.
Das Gericht war hier der Meinung, dass ein solcher flexibler Fristenplan dem Mieter die Beweislast dafür auferlege, dass nach Ablauf der Fristen noch keine Renovierung nötig sei. Die Klausel gehe nämlich davon aus, dass im Normalfall nach Ablauf dieser Fristen renoviert werden müsse. Wäre der Mieter der Meinung, dass noch nicht renoviert werden müsse, müsse er nun beweisen, dass eben kein Normalfall vorliege und die Wohnung noch nicht renovierungsbedürftig sei. Eine solche Verlagerung der Beweislast auf den Mieter, sei aber nach den Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen in § 309 Nr. 12 BGB unzulässig. Der stärkere Vertragspartner dürfe nicht einfach per Vertrag die Beweislast zum Nachteil des Schwächeren abändern. Der vereinbarte, flexible Fristenplan sei deshalb unwirksam - die Mieter nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Im verhandelten Fall hatte der Vermieter allerdings schon deshalb keinen Anspruch auf Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, weil die Wohnung unrenoviert übergeben worden war (LG Krefeld, Urteil vom 25.8.2021, Az.2 S 26/20).

Verwendet der Vermieter folgende Begriffe in der Schönheitsreparaturenklausel, so werden die unzulässigen starren Fristen zu sogenannten weichen Fristen, womit die Fristenklausel zulässig ist:

- in der Regel (BGH, Urt. v. 13.07.2005, Az. VIII ZR 351/04),
- im Allgemeinen (BGH, Urt. v. 23. 06. 2004, Az. VIII ZR 361/03),
- regelmäßig (BGH, Hinweisbeschluss v. 20.03. 2012, Az. VIII ZR 192/11).
- üblicherweise (BGH, Urt. v. 22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07) und

Eine Klausel, die starre Renovierungsfristen enthält, ist auch dann zulässig, wenn sie einen Zusatz enthält, dass von den starren Fristen nach oben abgewichen werden kann, weil der Zustand der Räume eine Renovierung noch nicht erforderlich macht. Die Entscheidung über die Verlängerung der Frist darf in das billige Ermessen des Vermieters gestellt werden. Hat der Vermieter in dem Zusatz dagegen freies Ermessen vereinbart, ist die Fristenklausel unwirksam. (BGH, Urt. v. 16.02.2005, Az. VIII ZR 48/04).

Die sogenannte Endrenovierungsklausel ist ebenfalls unwirksam. Man versteht darunter eine Vereinbarung, die den Mieter dazu verpflichtet, generell bei seinem Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen. Genauso unwirksam ist diese Regelung, wenn sie in eine Klausel eingebaut wird, die vom Mieter regelmäßige Schönheitsreparaturen verlangt (BGH, Az. VIII ZR 316/06).

Unwirksam sind oft auch sogenannte Farbwahlklauseln. Denn: Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen ja grundsätzlich auch während der Mietzeit durchführen. Der Vermieter darf ihm aber nicht vorschreiben, in welchen Farben er während der Vertragslaufzeit seine Wohnung dekorieren darf. Deswegen sind Klauseln unwirksam, die den Mieter dazu zwingen, seine Wohnung weiß zu streichen oder zu „weißen“. Dies gilt auch für die Formulierung "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen" – zumindest, wenn dies für Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis gelten soll (BGH, Az. VIII ZR 224/07).

Rechtswirksam kann eine Farbwahlklausel sein, wenn der Vermieter dem Mieter einen Spielraum bei der Farbwahl gibt und die Klausel nur den Zustand der Wohnung beim Auszug vorgibt.

Mieter sollten wissen: Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung müssen sie in gewissem Maße darauf Rücksicht nehmen, dass der Vermieter die Wohnung nach ihrem Auszug ohne größere Probleme wieder neu vermieten möchte. Daher dürfen Mieter ihre Wohnung unabhängig von Vertragsklauseln nicht in ungewöhnlichen, schreiend grellen Farbtönen zurückgeben. Beim Auszug darf der Vermieter neutrale Farben verlangen (BGH, Az. VIII ZR 416/12).

Oft ziehen Mieter aus einer Wohnung aus, bevor die Renovierungsfristen aus dem Mietvertrag abgelaufen sind. Findige Vermieter haben dafür einst die sogenannte Quoten-Abgeltungsklausel entwickelt. Ihr Sinn ist es, den Mieter anteilig an den Renovierungskosten zu beteiligen, obwohl er vor Ablauf der Renovierungsfristen auszieht. Dabei werden die voraussichtlichen Kosten der Renovierung durch eine Fachfirma geschätzt - also durch den üblichen Maler des Vermieters. Natürlich wird in vielen Fällen Geld kassiert, ohne dass tatsächlich irgendwelche Malerarbeiten stattfinden.

Die Gerichte haben dieser Methode 2015 einen Riegel vorgeschoben: Solche Klauseln sind generell unwirksam, da der Mieter beim Einzug überhaupt nicht einschätzen kann, welche Kosten auf ihn zukommen - und weil die Kostenschätzung vollkommen auf hypothetischen Annahmen basiert (BGH, Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 242/13).

Der Bundesgerichtshof hat sich 2024 mit der Wirksamkeit einer individuell vereinbarten Quotenabgeltungsklausel befasst. Viele Mietvertragsklauseln, die nach den Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem standardisierten Formularmietvertrag unwirksam sind, können nämlich durchaus wirksam individuell zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden.

Die Vorinstanz hatte die Unwirksamkeit der Klausel auch damit begründet, dass § 556 Abs. 4 BGB eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nicht erlaube. In dieser Vorschrift geht es aber um die Betriebskosten der Wohnung. Sie ist laut BGH nicht auf die Schönheitsreparaturen anwendbar. Hier ginge es vielmehr um die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Diese Pflicht sei abdingbar, könne also auch vertraglich vom Gesetz abweichend geregelt werden. Zwar sei eine abweichende Regelung durch AGB nicht möglich, weil sie eine unangemessene Benachteiligung der Mieter darstelle und damit gegen die Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbediungungen verstoße. Eine individuelle Vereinbarung könne jedoch ohne Weiteres getroffen werden. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH zur Unwirksamkeit der Übertragung einer Verwaltungskostenpauschale im Wege des § 556 Abs. 1 BGB auf den Mieter (Az. VIII ZR 254/17).

Der BGH betonte jedoch, dass allein die Wahlmöglichkeit zwischen mehreren vom Vermieter vorformulierten Klauseln noch nicht als Individualabrede zähle. Eine solche liege erst vor, wenn der Vermieter die betreffende Klausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stelle und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erkläre. Auch der Mieter müsse die Möglichkeit haben, eigene Textvorschläge einzubringen. Es muss also tatsächlich über die Klausel verhandelt werden. Zur Prüfung dieser Voraussetzungen verwies der BGH den Fall an die Vorinstanz zurück (Urteil vom 6.3.2024, Az. VIII ZR 79/22).

Hierfür haben die Vermieter die sogenannte Holzklausel erfunden. Gemeint ist eine vertragliche Vereinbarung, nach der ein Mieter Holzteile in der Wohnung lackieren muss – etwa Innentüren, Türstöcke, Fensterrahmen und Fußleisten.

Auch hier gilt: Die Vorgabe bestimmter Farben während der Mietzeit ist ungültig.
Der Vermieter darf jedoch nach dem Bundesgerichtshof im Mietvertrag vorgeben, dass die Holzteile bei Rückgabe der Mietwohnung „in Weiß oder hellen Farbtönen“ lackiert sind (22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07).

Einige Gerichte sind der Meinung, dass Fristenpläne nicht für Holzteile und Heizkörper bzw. Heizungsrohre gelten. Zumindest dann nicht, wenn dies nicht ausdrücklich davon abhängig gemacht wird, dass die Lackierarbeiten wirklich nötig sind. Denn: Lackierte Teile nutzen sich nicht so schnell ab (Amtsgericht Kiel, Urteil vom 4.1.2006, Az. 113 C 479/05).

Das Amtsgericht Hamburg hat 2020 entschieden, dass eine Klausel unwirksam ist, die den Mieter zum "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" verpflichtet. Es sei nicht ausreichend klar, dass auch die Fenster nur von innen zu streichen seien. Zweifel gingen zu Lasten des Vermieters (Urteil vom 15.5.2020, Az. 49 C 493/19).

Die vertragliche Renovierungspflicht des Mieters entfällt häufig wegen unwirksamer Vertragsklauseln. Trotzdem kann der Vermieter bei einer ungewöhnlichen Abnutzung der Wohnung Renovierungskosten als Schadensersatz einfordern. Dies gilt zum Beispiel für Wohnungen starker Raucher, in denen Wände und Decken gelb verfärbt sind und wo ein normales Überstreichen von Wänden und Holzteilen wegen Sättigung mit Schadstoffen nicht mehr möglich ist, weil die Farbe schlicht nicht haftet. Hier kann unter Umständen sogar Schadensersatz geltend gemacht werden, wenn die mietvertraglichen Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind (BGH, Urteil vom 5.3.2008, Az. VIII ZR 37/07).

Der Bundesgerichtshof ließ es früher zu, dass Mietern die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übertragen wurde, wenn sie die Wohnung unrenoviert übernommen hatten. Dies hat sich im Jahr 2015 geändert.
Seitdem gilt: Eine Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich überträgt, obwohl er die Wohnung unrenoviert übernommen hat, ist unwirksam. Denn: Hier wird der Mieter dazu gezwungen, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst bekommen hat. Nach dem BGH liegt es nicht in der Verantwortung des Mieters, die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen (Az. VIII ZR 185/14).

Wer also eine Wohnung unrenoviert bezogen hat, muss keinerlei Schönheitsreparaturen leisten. Es sei denn, dies wird individuell (also nicht im vorgefertigten Formularmietvertrag!) zwischen Mieter und Vermieter so ausgehandelt und vereinbart.

Vereinbart der neue Mieter mit dem Vormieter, dass der neue Mieter renoviert und der bisherige Mieter nichts tun muss, verpflichtet diese Absprache den neuen Mieter gegenüber dem Vermieter zu gar nichts. Auch hier wird nämlich eine Wohnung unrenoviert bezogen. Absprachen mit dem Vormieter wirken sich nicht auf den Vertrag mit dem Vermieter aus (22.8.2018, Az. VIII ZR 277/16).

Auch bei einem Mietvertrag über Gewerberäume ist nach einem Urteil des OLG Dresden eine vertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebenen Mieträumen unwirksam (Beschluss vom 6.3.2019, Az. 5 U 1613/18).

Da viele Schönheitsreparaturenklauseln unwirksam sind, stellt sich die Frage, ob in diesen Fällen der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen muss - womöglich sogar turnusmäßig während des Mietverhältnisses.
Dies kann nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2020 tatsächlich unter bestimmten Voraussetzungen der Fall sein. Näheres dazu in unserem speziellen Rechtstipp:
Wohnung unrenoviert übergeben: Muss der Vermieter malern?

Der Mieter kann während des laufenden Mietverhältnisses eine regelmäßige Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter grundsätzlich nur dann verlangen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Solche Vereinbarungen sind jedoch in der Praxis nicht üblich.

In manchen Mietverträgen finden sich aber Klauseln, die den Vermieter dazu verpflichten, die vom Mieter turnusmäßig durchgeführten Schönheitsreparaturen zu bezahlen. Der BGH befasste sich damit 2014. In solchen Fällen ist die Formulierung im Einzelfall entscheidend. Im konkreten Fall hatte der Vermieter laut Vertrag die Kosten zu tragen, ohne mitentscheiden zu können, ob die Arbeiten erforderlich waren. Trotzdem wurde er zur Zahlung verurteilt. Aber: Solche Vertragsklauseln sind ein Ausnahmefall (Urteil vom 3.12.2014, Az. VIII ZR 224/13).

Wenn sich der Vermieter vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses verpflichtet hat, muss er sich sogar an die Farbwünsche des Mieters halten. Dies haben die Landgerichte Bremen und Berlin entschieden (LG Bremen, 18.5.2017, Az. 1 S 37/17, LG Berlin, 23.5.2017, Az. 67 S 416/16). Den Urteilen zufolge ist der Vermieter in diesem Fall ausreichend geschützt, da der Mieter seinerseits verpflichtet ist, allzu ungewöhnliche Farben vor dem Auszug zu beseitigen. Anmerkung: In beiden Fällen wünschten sich die Mieter die Farbe "weiß" bzw. "creme-weiß". Dies war offenbar ein guter Grund für ein Gerichtsverfahren.

Mancher Vermieter kommt auf die Idee, die Miete zu erhöhen, wenn die Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag unwirksam ist.

Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn der Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel keine Schönheitsreparaturen durchzuführen hat (Urteile vom 11.2.2009, Az. VIII ZR 118/07 und vom 9.7.2008, Az. VIII ZR 181/07).

Dies gilt allerdings nur für frei finanzierten Wohnraum. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum mit Mietpreisbindung darf der Vermieter tatsächlich einen Zuschlag vornehmen. Dieser ist nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung) zu berechnen. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, dem Mieter vorher irgendwelche Vereinbarungen anzubieten, damit dieser die Arbeiten selbst billiger durchführen kann (Urteil vom 20.9.2017, Az. VIII ZR 250/16).

Es gibt sehr viele Gerichtsurteile zum Thema Schönheitsreparaturen. Oft sind diese in den unteren Instanzen auch regional nicht einheitlich. Gibt es Streit mit dem Vermieter um die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, empfiehlt es sich, sich von einem erfahrenen Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen.