Wohnung unrenoviert übergeben: Muss der Vermieter malern?

Die gesetzlichen Regelungen über Mietverträge finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch, §§ 535 ff. BGB. Hier gibt es jedoch keine Regelung darüber, wer die Schönheitsreparaturen an der Mietwohnung durchführen oder bezahlen muss. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu halten, sie muss sich also zum Wohnen eignen. Nun könnte man sich auf den Standpunkt stellen, dass abgenutzte Farbe oder vergilbte Tapeten grundsätzlich nichts an der Bewohnbarkeit ändern. Ein vom Vermieter zu beseitigender Mangel der Wohnung liegt nur dann ganz eindeutig vor, wenn vertraglich ein bestimmter Zustand vereinbart worden ist, von dem die Wohnung abweicht. Dies wird aber nur selten der Fall sein.
Wegen dieser rechtlichen Unsicherheit hat es sich eingebürgert, die Verantwortung für die Schönheitsreparaturen vertraglich zu regeln. Allerdings sind bei Weitem nicht alle Klauseln, mit denen die Renovierungspflicht auf den Mieter übertragen werden, wirksam. Dazu mehr in diesem Rechtstipp: Wann muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen und wann nicht?

In sehr seltenen Fällen sahen Mietverträge vor, dass der Vermieter die Kosten für die Schönheitsreparaturen übernimmt. So kam schon 2014 ein Fall vor den Bundesgerichtshof, bei dem ein Vermieter schließlich zahlen musste. Im Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter die Kosten von fachgerecht durchgeführten Schönheitsreparaturen vom Vermieter ersetzt bekommen sollte. Berechnungsgrundlage für die Kosten sollte die 2. Berechnungsverordnung sein, die verschiedene Rechengrundlagen für die Wohnungswirtschaft enthält. Die Mieter forderten hier die Auszahlung von rund 2.400 Euro für die selbst durchgeführten Arbeiten und bekamen Recht (Urteil vom 3.12.2014, Az. VIII ZR 224/13).

Im ersten der beiden 2020 verhandelten Fälle ging es nun um ein seit 2002 bestehendes Mietverhältnis. Die Mieter hatten die Wohnung unrenoviert übernommen. Der Mietvertrag verpflichtete sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Sie hielten die Klausel für unwirksam und forderten einen Vorschuss zur Durchführung der Arbeiten vom Vermieter - insgesamt 7.312,78 Euro nach Kostenvoranschlag einer Fachfirma.
Das Landgericht Berlin wies die Klage ab. Es liege kein Mangel der Mietwohnung vor. Die Mieter hätten den unrenovierten Zustand beim Einzug akzeptiert und könnten jetzt nicht vom Vermieter verlangen, einen besseren Zustand herzustellen, als er bei Vertragsbeginn geherrscht hätte. Sie hätten höchstens dann Anspruch auf ein Aktivwerden des Vermieters, wenn die Wohnung inzwischen "verkommen" sei oder Substanzschäden erlitten habe. Beides sei hier nicht der Fall (Az. BGH: VIII ZR 163/18).

Im zweiten Fall bestand das Mietverhältnis bereits seit 1992. Auch hier hatte der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen. Der Mieter hatte schon im Dezember 2015 die Vermieterin zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert.
Hier gewann der Mieter vor dem Landgericht Berlin. Das Gericht (eine andere Kammer als im vorigen Fall) stellte fest, dass der Mieter eigentlich nur Anspruch auf eine Herstellung des Zustandes habe, dem er beim Einzug zugestimmt hätte. Der schlechte Anfangszustand könne jedoch nicht als vertragsgemäß angesehen werden. Der Vermieter müsse sich spiegelbildlich an dem Programm der regelmäßigen Schönheitsreparaturen festhalten lassen, das er auch selbst dem Mieter aufgebürdet habe - durch eine nunmehr unwirksame Klausel (Az. BGH: VIII ZR 270/18).

Der Bundesgerichtshof hat am Mittwoch, dem 8.7.2020, in den beiden zuvor beschriebenen Fällen entschieden, dass langjährige Mieter ihren Vermieter tatsächlich zum Renovieren verpflichten können, wenn die Wohnung in unrenoviertem Zustand an sie übergeben wurde. Eine weitere Voraussetzung besteht allerdings darin, dass der Zustand der Wohnung sich seit dem Einzug maßgeblich verschlechtert hat.
Aber: Die Mieter müssen sich in diesen Fällen laut dem Urteil zur Hälfte an den Kosten der Renovierung beteiligen.

Der BGH hat betont, dass in derartigen Fällen die aus § 535 BGB abgeleitete Pflicht des Vermieters, die Wohnung zu erhalten, an die Stelle der unwirksamen vertraglichen Schönheitsreparaturenklausel tritt.
Ausgangspunkt der Erhaltungspflicht des Vermieters sei der Zustand der Wohnung bei Übergabe an den Mieter. Den Vermieter treffe eine Erhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand der Wohnung inzwischen wesentlich verschlechtert habe. Davon sei bei einer langen Mietdauer, hier 14 und 25 Jahre, auszugehen.

Allerdings sei es kaum praktikabel, vom Vermieter die Herstellung des Anfangszustandes ("leicht abgenutzt", also nicht frisch renoviert!) zu verlangen. Gemessen am Grundsatz von Treu und Glauben sei hier ein angemessenmer Interessenausgleich durchzuführen.
Bedeutet in der Praxis: Der Mieter kann zwar eine frische Renovierung verlangen, mit der die Wohnung aber letztlich in einen besseren Zustand versetzt wird, als er zum Einzug bestanden habe. Deshalb müsse er sich in angemessenem Umfang an den Kosten beteiligen. Angemessen sei in der Regel die Hälfte - wenn keine besonderen Umstände vorlägen.

Verlangt nun der Mieter vom Vermieter die Durchführung der Arbeiten (Verfahren VIII ZR 270/18) kann dieser seine Tätigkeit wie bei einem Zurückbehaltungsrecht so lange aufschieben, bis die Kostenbeteiligung des Mieters erbracht ist.

Verlangt der Mieter einen Kostenvorschuss für die Arbeiten, weil der Vermieter schon mit den von ihm durchzuführenden Arbeiten in Verzug ist (Verfahren VIII ZR 163/18), kann der vom Mieter zu zahlende Anteil vom Kostenvorschuss abgezogen werden.

Beide Verfahren wurden zur Feststellung weiterer Tatsachen an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Das Urteil ist nicht auf alle Fälle unwirksamer Schönheitsreparaturenklauseln anwendbar, sondern nur auf den Fall einer unrenoviert an den Mieter übergebenen Wohnung.

Streitstoff für weitere Verfahren bietet die Frage, wann genau eine ausreichende Verschlechterung des Wohnungszustandes vorliegt, um eine Renovierung vom Vermieter zu fordern.

Viele Mieter werden allerdings von entsprechenden Forderungen an den Vermieter absehen: Wer nämlich einfach eine Fachfirma beauftragt, oder Forderungen auf Basis eines Kostenvoranschlages stellt, muss sich mit 50 Prozent an den Gesamtkosten der Renovierung beteiligen. Da es hier oftmals um vierstellige Beträge gehen wird, wird der ein oder andere Mieter lieber Abstand davon nehmen und auf eine Renovierung durch den Vermieter verzichten.

Nebenbei: Ungeklärt ist im Übrigen weiterhin die Frage, ob der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses auf seine Kosten renovieren muss, wenn die Mietwohnung zwar renoviert übergeben wurde, aber die im Mietvertrag vereinbarte Renovierungsklausel - wie in sehr vielen Fällen - unwirksam ist. Mieter, die das Kostenrisiko eines Prozesses bis hinauf zum Bundesgerichtshof nicht scheuen, können insoweit zur Klärung beitragen. Legt man den Maßstab an, den der BGH zu unrenovierten Wohnungen aufgestellt hat, müsste der Vermieter hier die gesamten Kosten allein tragen, da mit der Renovierung der gleiche Zustand hergestellt wird, der schon im Zeitpunkt der Wohnungsübergabe bestand, also keine Verbesserung eintritt.

Das Urteil des BGH wird Rechtsstreitigkeiten um die Verantwortung für Schönheitsreparaturen in Zukunft nicht verhindern. Wer sich zu diesem Thema beraten lassen möchte, sollte sich an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.