Autor: RiBayObLG a.D. Dr. Michael J. Schmid, München
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 07/2014
Die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass Instandsetzungsabschläge nicht oder nur pauschal angegeben sind. Die inhaltliche Richtigkeit der Erhöhungserklärung ist im Prozess erst dann zu prüfen, wenn der Mieter einen höheren als den vom Vermieter in der Erhöhungserklärung vorgenommenen Instandsetzungs- oder Instandhaltungsbedarf dartut.
LG Berlin, Urt. v. 27.3.2014 - 67 S 421/13
Vorinstanz: AG Mitte - 118 C 364/12
BGB § 559b Abs. 1 S. 2 Das Problem:
Der Vermieter führte Modernisierungsmaßnahmen durch. Unstreitig wurden durch die Modernisierung erforderliche Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 559 Abs. 2 BGB erspart. In der Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB wurden die ersparten Instandsetzungsaufwendungen nur mit einem nicht näher erläuterten pauschalen Betrag angegeben. Der Mieter beanstandete dies und hielt die Erklärung bereits deshalb aus formellen Gründen für unwirksam. Die Entscheidung des Gerichts:
Das LG Berlin folgte dieser Argumentation nicht. Das Urteil erging zu § 559b BGB a.F. In dem hier interessierenden Zusammenhang besteht jedoch kein entscheidungsrelevanter Unterschied zu § 559b BGB n.F. (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 559b Rz. 32). Die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung entfällt nicht deshalb, weil der Vermieter lediglich einen pauschalen Betrag für die ersparten Instandsetzungskosten in unterschiedlicher Höhe abgezogen hat. Der Vermieter genügt seiner Begründungspflicht in der Erhöhungserklärung entgegen anderslautender Instanzrechtsprechung und Literaturauffassung (vgl. dazu Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 559b BGB Rz. 32 m.w.N.) auch dann, wenn er die – pauschal – vorgenommenen Instandhaltungsabzüge nicht näher erläutert. Denn im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH zur Vornahme von Vorwegabzügen in der Betriebskostenabrechnung (BGH v. 7.12.2011 – VIII ZR 118/11 – Rz. 18, MDR 2012, 138 f. = NJW-RR 2012, 215) betreffen die Pflicht zur Vornahme eines Instandhaltungsabzugs und der Umfang seiner Erläuterung in der Modernisierungserhöhungserklärung lediglich die materielle, hingegen nicht die formelle Ordungsgemäßheit der Erhöhungserklärung (BGH v. 12.3.2003 – VIII ZR 175/02 – Rz. 11 f., MietRB 2003, 3 = DWW 2003, 229; v. 3.3.2004 – VIII ZR 151/03 – Rz. 23 f., WuM 2004, 288). Die Erhöhungserklärung ist auch materiell ordnungsgemäß. Denn es obliegt dem Mieter bei von dem Vermieter in der Erhöhungserklärung vorgenommenen Instandhaltungsabzügen, konkret einen höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (BGH v. 3.3.2004 – VIII ZR 151/03 – Rz. 24, WuM 2004, 288). Daran fehlt es, da sich der Mieter zur Höhe der pauschal von der Klägerin angegebenen Abzugsquoten überhaupt nicht geäußert hat. Auch im Übrigen bestehen gegen die materielle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung keine Bedenken, da die Vermieterin im Einzelnen mitgeteilt hat, welcher Zustand vor und nach der Durchführung der Maßnahmen bestand, und es wird das Maß der Energieeinsparung – soweit erforderlich unter Nennung des vorherigen und nunmehrigen Wärmedurchgangskoeffizienten – mitgeteilt.
