Modernisierungsmieterhöhung: Trotz fehlender Ankündigung!

Eine Mieterhöhung nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung scheitert nicht allein daran, dass der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gem. § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.

BGH, Urt. v. 2.3.2011 - VIII ZR 164/10

Vorinstanz: LG Berlin - 63 S 530/09

BGB § 559 Abs. 1

Das Problem:

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers. Dieser kündigte den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an. Auf Widerspruch der Beklagten zog er die Modernisierungsankündigung zurück; die Arbeiten wurden gleichwohl durchgeführt. Nunmehr macht der Kläger eine Mieterhöhung geltend.

Die Entscheidung des Gerichts:

Mit Erfolg! Eine Mieterhöhung, die gem. § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Durchführung keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB; dort ist (lediglich) vorgesehen, dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als zunächst mitgeteilt. Die Mitteilungspflicht dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen; zum anderen wird er durch das Sonderkündigungsrecht in die Lage versetzt, das Mietverhältnis ggf. vor Beginn etwaiger Arbeiten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden. Ein Vermieter kann ohne ordnungsgemäße Ankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine entsprechende Duldungsklage abzuweisen wäre. Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich bereits durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (BGH v. 19.9.2007 – VIII ZR 6/07, MietRB 2007, 309 = MDR 2007, 1413). Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird.