Autor: RiKG Dr. Oliver Elzer, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 11/2011
Aufwendungsersatzansprüche eines Wohnungseigentümers richten sich ausschließlich gegen den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft.
AG Charlottenburg, Urt. v. 15.6.2011 - 72 C 141/10 (nrkr.)
WEG §§ 10, 16, 28 Das Problem:
In einer verwalterlosen WEG-Anlage zahlen die Wohnungseigentümer weder Hausgeld noch wird über Einnahmen und Ausgaben abgerechnet. Ein Wohnungseigentümer zahlt aus eigenen Mitteln diverse Rechnungen und verlangt dafür von einem der anderen Wohnungseigentümer Zahlung von 3.000 €. Die Entscheidung des Gerichts:
Erfolglos! Ein Anspruch folgt nicht aus § 16 Abs. 2 WEG. Zahlungsansprüche beruhen nicht auf dieser Bestimmung, sondern auf Beschlüssen über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 5 WEG. Auch die Regelungen der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 677 BGB bzw. §§ 818, 684, 677 BGB) oder die des Bereicherungsrechts nach §§ 812 ff. BGB geben dem Kläger keinen Anspruch. Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG muss der Verband die gemeinschaftsbezogenen Pflichten ausführen und wäre damit Geschäftsherr. Erstattungsansprüche können sich daher nur gegen diesen richten (OLG München v. 15.1.2008 – 32 Wx 129/07, MietRB 2008, 143 = NZM 2008, 215 f.; OLG Hamm v. 8.10.2007 – 15 W 385/06, MietRB 2008, 111 f. = MDR 2008, 558). Vor diesem Hintergrund sind auch Ansprüche aus § 812 Abs. 1 BGB ausgeschlossen. Es besteht auch kein Anspruch (ggf. reduziert auf die Miteigentumsquote der Beklagten) aus §§ 268 Abs. 3, 426 Abs. 2, 10 Abs. 8 Satz 1 WEG. § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG betrifft die Haftung gegenüber Dritten, gilt aber nicht für Wohnungseigentümer untereinander (OLG München v. 15.1.2008 – 32 Wx 129/07, MietRB 2008, 143 = NZM 2008, 215; Häublein, ZWE 2008, 410 [414]). Nach dem sich aus §§ 16, 28 WEG ergebenden Finanzsystem solle der Gemeinschaft die Entscheidung überlassen bleiben, ob zur Tilgung bereits entstandener Verwaltungsschulden etwa Sonderumlagen erhoben, Darlehen aufgenommen oder auf vorhandene, wenngleich für andere Zwecke gebildete, Rücklagen zurückgegriffen wird (BGH v. 21.4.1988 – V ZB 10/87, MDR 1988, 765 = NJW 1988, 1910 f.). Dieses verbiete es, einen Ausgleichsanspruch für Eigentümer, die für den Verband in Vorleistung getreten sind, aus § 426 BGB anzuerkennen (vgl. auch OLG Hamm, a.a.O.). Den Fall, dass eine Vollstreckung oder Inanspruchnahme des Verbandes erfolglos bleibe, könne es außerdem nicht geben. Ein in Vorleistung getretener Wohnungseigentümer könne den Verband auf Zahlung verklagen und einen Titel erstreiten. Sei kein zu vollstreckendes Verbandsvermögen vorhanden, könne sich der klagende Wohnungseigentümer dann die Hausgeldansprüche gegen die übrigen Eigentümer pfänden und überweisen lassen. Bestünden keine Hausgeldansprüche, könne der Kläger diese Ansprüche dadurch herbeiführen, dass er die übrigen Eigentümer (sofern keine Versammlung einberufen wird oder werden kann) darauf in Anspruch nimmt, einem Sonderumlagenbeschluss zuzustimmen, um dann ggf. mit dem Zahlungstitel diese Ansprüche zu pfänden. Ferner könne auf den Anspruch des Verbandes auf ordnungsgemäße Verwaltung durch Pfändung zugegriffen werden, der einen unmittelbaren Schadenersatzanspruch des Verbandes auch ohne Beschlussfassung beinhalten kann, sofern schuldhaft nicht für eine ausreichende Liquidität gesorgt wurde (BGH v. 2.6.2005 – V ZB 32/05, MietRB 2005, 232 (233, 237) = MDR 2005, 1156 = NZM 2005, 543 [548]).
