Nutzungsentschädigung kann der Vermieter nicht beanspruchen, wenn trotz fehlender Räumung ein Vorenthalten der Mietsache nicht mehr gegeben ist, nachdem der Vermieter Schlösser zu einzelnen Räumen ausgetauscht und dem Mieter den entsprechenden Zugang versperrt hat.
OLG Düsseldorf, Urt. v. 23.11.2010 - I-24 U 67/10
Vorinstanz: LG Duisburg - 1 O 374/09
BGB §§ 535, 536, 546a Das Problem:
Die klagende Vermieterin verlangt vom Mieter rückständige Miete für die Nutzung eines als Pizzeria betriebenen Ladenlokals. Die Vermieterin war zu Unrecht der Auffassung, den angrenzenden Hof nicht mitvermietet zu haben. Sie untersagte dem Mieter die Nutzung des Hofes als Lagerfläche. Nachdem der Mieter den Hof geräumt hatte, tauschte die Vermieterin die Schlösser zur Hoftüre, zum Heizungskeller und zum Mieterkeller aus, nicht aber denjenigen zum Ladenlokal. Der Mieter stellte daraufhin sämtliche Mietzahlungen ein. Er behauptet, die zuständige Ordnungsbehörde habe ihm mündlich mitgeteilt, eine Nutzung des Mietobjekts ohne den Zugang zum Hof sei wegen der Erforderlichkeit eines zweiten Fluchtweges nicht zulässig, so dass bei fortgesetzter Nutzung der Pizzeria ohne Hofzugang ein behördliches Einschreiten zu erwarten sei. Die Entscheidung des Gerichts:
Das Gericht verneint einen Anspruch aus § 546a BGB. Die Zahlung von Nutzungsentschädigung ist ausgeschlossen, wenn trotz fehlender Räumung ein Vorenthalten der Mietsache nicht mehr gegeben ist (BGH v. 13.7.2010 – VIII ZR 326/09, WuM 2010, 632). Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter Schlösser austauscht und der Vermieter danach keinen Zugang mehr hat (OLG Düsseldorf v. 21.12.2006 – I-10 U 80/06, MietRB 2007, 314 = DWW 2006, 158; KG v. 14.9.2009 – 8 U 135/09, MietRB 2010, 105 = WuM 2009, 667 = NJW-RR 2006, 514). Denn dann besitzt nicht mehr der Mieter, sondern der Vermieter die Räumlichkeiten. Durch den Austausch der genannten Schlösser hat die Vermieterin dem Mieter zumindest die Nutzung des Kellers, des Hofes als Durchgang zum zweiten Fluchtweg und die Nutzung der über die Hoftür erreichbaren Personaltoilette unmöglich gemacht und sich selbst in den Besitz gesetzt. Darüber hinaus hat sie dem Mieter die Räumung des eigentlichen Ladenlokals, nämlich insbesondere den Austausch von Einrichtungsgegenständen, erschwert. Außerdem besagt der Begriff der Vorenthaltung nicht nur, dass der Mieter die Mietsache nicht zurück gibt, sondern auch, dass das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH v. 13.7.2010, a.a.O.). Deshalb ist ein Vorenthalten auch dann zu verneinen, wenn der Mieter den Besitz an dem ansonsten geräumten Mietobjekt nur deshalb behält, um auf Wunsch des Vermieters etwa Schönheitsreparaturen auszuführen.
