Nutzungsentschädigung: Nur bei Rücknahmewille

Verlängert der Vermieter die im Kündigungsschreiben gesetzte Räumungsfrist zum Zwecke des vertragsgemäßen Rückbaus des Mietobjekts durch den Mieter, so fehlt es an einem für einen Nutzungsentschädigungsanspruch erforderlichen Rücknahmewillen.

OLG Celle, Beschl. v. 20.6.2011 - 2 U 49/11

Vorinstanz: LG Hannover - 22 O 25/10

BGB § 546a Abs. 1

Das Problem:

Die Parteien waren durch einen Mietvertrag über ein Ladenlokal in einem Einkaufszentrum miteinander verbunden. Die Mieterin hatte im Ladenlokal Einbauten vorgenommen. In Ziff. 15 Teil B des Mietvertrages hatte sich die Mieterin bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Rückbau verpflichtet. In Ziff. 10 Teil B des Mietvertrages war eine Betriebspflicht vereinbart. Am 30.6.2009 stellte die Mieterin ihren Geschäftsbetrieb ein. Die Vermieterin mahnte sie unter dem 1.7.2009 wegen Verstoßes gegen die Betriebspflicht ab. Die Mieterin reagierte nicht. Am 9.7.2009 sprach die Vermieterin die fristlose Kündigung aus und setzte der Mieterin eine Räumungsfrist bis zum 30.7.2009. Auf Bitten der Mieterin gewährte die Vermieterin mit Schreiben vom 3.8.2009 eine Räumungsfristverlängerung bis zum 31.8.2009 sowie mit Schreiben vom 1.9.2009 eine letztmalige Räumungsfristverlängerung bis zum 7.9.2009. Die Mieterin übergab die Räumlichkeiten erst am 10.9.2009. Die Parteien streiten u.a. über eine Nutzungsentschädigung im Zeitraum vom 1.8.2009 bis 7.9.2009.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das OLG verneint einen Nutzungsentschädigungsanspruch im genannten Zeitraum wegen eines fehlenden Rücknahmewillens der Vermieterin. Voraussetzung des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung i.S.d. § 546a Abs. 1 BGB sei nicht allein der Verstoß des Mieters gegen die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache, sondern darüber hinaus, dass die Nichtrückgabe dem Willen des Vermieters widerspreche (BGH v. 1.3.2007 – IX ZR 81/05, MDR 2007, 910 = NJW 2007, 1594). Zwar genüge für die Erfüllung des Tatbestandes der Vorenthaltung der grundsätzliche Rückerlangungswille des Vermieters, so dass eine Entschädigungsforderung dem Vermieter im Allgemeinen auch für den Zeitraum zustehe, für den er eine Räumungsfrist gewährt habe (BGH v. 23.8.2006 – XII ZR 214/04, NZM 2006, 820). Eine andere Beurteilung sei jedoch dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Rücknahme des Mietobjekts mit Rücksicht auf den noch vom Mieter vorzunehmenden Rückbau ablehne bzw. wenn die verspätete Rückgabe darauf beruhe, dass der Mieter auf Verlangen des Vermieters oder mit dessen Einvernehmen noch Renovierungs- oder Rückbauarbeiten durchführe (OLG Düsseldorf v. 23.7.2009 – I-24 U 109/08, MietRB 2010, 10). Die Vermieterin habe der Mieterin mit Schreiben vom 3.8.2009 ihr Einverständnis mit einer Räumungsfristverlängerung ausdrücklich „zum Zwecke des vertragsgemäßen Rückbaus bis zum 31.8.2009” erteilt. Hierin komme unzweifelhaft zum Ausdruck, dass die Vermieterin von der Mieterin die Vornahme von Rückbauarbeiten in der verlängerten Frist verlangt habe. Die weitere letztmalige Fristverlängerung vom 1.9.2009 bis zum 7.9.2009 durfte die Mieterin bei verständiger Würdigung dahingehend verstehen, dass die Vermieterin ihr zusätzliche Zeit zur Erledigung der Rückbauarbeiten einräumen wollte. Ein Nutzungsentschädigungsanspruch scheide aus. Die Vermieterin könne lediglich Schadensersatzansprüche wegen Mietausfalls begehren.