Ordentliche Kündigung: Vereinbarte Kündigungsbeschränkung
Autor: RA Klaus Schach, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2013
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 12/2013
Eine mietvertragliche Vereinbarung, dass der Vermieter nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen kann, wenn „wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen”, erhöht den Bestandsschutz des Mieters nicht nur für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 BGB, sondern auch für die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB.
BGH, Urt. v. 16.10.2013 - VIII ZR 57/13
Vorinstanz: LG Berlin - 63 S 232/12
BGB §§ 566, 573, 573a, 574
(3) Die D. (Vermieterin) wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen ... eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. ...
Später wurde das Gebäude verkauft. Der jetzige Vermieter legte die beiden Wohnungen im EG und 1. OG zusammen und bewohnt sie seitdem. Er kündigte sodann das Mietverhältnis unter Hinweis darauf, dass er die Wohnung der Schwester und deren Familie überlassen wolle. In der Klageschrift stützte er die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Der Mieter widersprach unter Berufung auf Härtegründe. Nach Abweisung der Räumungsklage durch das AG gab das LG der Berufung unter Verneinung von Härtegründen nach § 574 BGB statt.
Dem Vermieter sei allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht grundsätzlich verwehrt. Die mietvertragliche Kündigungsbeschränkung verschärfe lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte „berechtigte Interesse” nicht ausreiche, sondern darüber hinaus ein besonderer Ausnahmefall vorliegen müsse, in dem wichtige Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klausel werde dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Bestandsschutz zugebilligt (BGH v. 9.5.2012 – VIII ZR 327/11, MietRB 2012, 223; OLG Karlsruhe v. 21.1.1985 – 3 REMiet 8/84, NJW-RR 1986, 89).
BGH, Urt. v. 16.10.2013 - VIII ZR 57/13
Vorinstanz: LG Berlin - 63 S 232/12
BGB §§ 566, 573, 573a, 574
Das Problem:
Bei Mietvertragsabschluss über die Wohnung im 2. OG befanden sich in dem Gebäude drei jeweils abgeschlossene, einzeln vermietete Wohnungen. In § 4 des Mietvertrags ist geregelt:(3) Die D. (Vermieterin) wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen ... eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. ...
Später wurde das Gebäude verkauft. Der jetzige Vermieter legte die beiden Wohnungen im EG und 1. OG zusammen und bewohnt sie seitdem. Er kündigte sodann das Mietverhältnis unter Hinweis darauf, dass er die Wohnung der Schwester und deren Familie überlassen wolle. In der Klageschrift stützte er die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Der Mieter widersprach unter Berufung auf Härtegründe. Nach Abweisung der Räumungsklage durch das AG gab das LG der Berufung unter Verneinung von Härtegründen nach § 574 BGB statt.
Die Entscheidung des Gerichts:
Der BGH hob das angefochtene Urteil auf und verwies die Sache zurück (in Anwendung von § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Die mietvertragliche Kündigungsbeschränkung schließe nach ihrem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck (auch) die erleichterte Kündigung gem. § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berechtigtes Interesse des Vermieters i.S.d. § 573 BGB voraussetze, aus. Nach § 566 Abs. 1 BGB trete der Erwerber des vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gelte auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung.Dem Vermieter sei allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht grundsätzlich verwehrt. Die mietvertragliche Kündigungsbeschränkung verschärfe lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte „berechtigte Interesse” nicht ausreiche, sondern darüber hinaus ein besonderer Ausnahmefall vorliegen müsse, in dem wichtige Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klausel werde dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Bestandsschutz zugebilligt (BGH v. 9.5.2012 – VIII ZR 327/11, MietRB 2012, 223; OLG Karlsruhe v. 21.1.1985 – 3 REMiet 8/84, NJW-RR 1986, 89).