Pflicht zur Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung

Ein Verwalter muss wissen, wie Beschlüsse auszulegen sind, nämlich objektiv und normativ „aus sich heraus”. Wurde beschlossen, eine außerordentliche Versammlung nach Vorliegen eines Sachverständigengutachtens einzuberufen, so hat der Verwalter diesbezüglich kein Ermessen. Soweit er sich mit dem Verwaltungsbeirat abstimmen soll, ist dies lediglich als eine terminliche Abstimmung auszulegen.

LG Hamburg, Urt. v. 8.6.2016 - 318 S 18/15

Vorinstanz: AG Hamburg-Altona - 303b C 20/13

WEG §§ 24, 27 Abs. 1 Nr. 2, BGB § 280

Das Problem

Der Kläger ist Eigentümer einer Eigentumswohnung und begehrt vom Verwalter der Anlage Schadensersatz wegen Mietausfalls. Wegen eines bestehenden Mangels des Gemeinschaftseigentums hatten die Eigentümer beschlossen, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Nach dessen Vorliegen sollte der Verwalter in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat eine außerordentliche Versammlung einberufen. Der Verwalter hat keine solche außerordentliche Versammlung einberufen, sondern erst in der nächsten ordentlichen Versammlung über die Beseitigung des Mangels aufgrund des Sachverständigengutachtens beschließen lassen. Der Kläger ist der Auffassung, dass bei Einberufung einer außerordentlichen Versammlung die Sanierung schneller hätte durchgeführt werden können, so dass er seine Wohnung eher hätte vermieten können. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers.

Die Entscheidung des Gerichts

Das LG Hamburg hat auf die zulässige Berufung hin das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben und der Klage stattgegeben. Der Kläger sei als Miteigentümer in den Schutzbereich des mit der Gemeinschaft abgeschlossenen Verwaltervertrags einbezogen.

Der Verwalter habe sein Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt, indem er entgegen dem Beschluss der Eigentümer nicht unverzüglich nach Vorliegen des Sachverständigengutachtens eine außerordentliche Versammlung einberufen habe. Der gefasste Beschluss müsse objektiv ausgelegt werden und könne nur so verstanden werden, dass dem Verwalter kein Ermessen hinsichtlich der Einberufung zustehen sollte. Die Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat sei lediglich als Rücksichtnahme bei der Terminierung der Versammlung zu verstehen. Der Verwalter habe diese Pflicht auch schuldhaft verletzt. Er müsse als gewerblicher Verwalter wissen, dass Beschlüsse objektiv auszulegen seien, so dass Überlegungen der Eigentümer, die im protokollierten Beschluss keinen Niederschlag gefunden hätten, unerheblich seien.

Schließlich hat das Gericht den Beweis des Mietausfallschadens durch den Kläger als ausreichend geführt angesehen.