Wie läuft die Zwangsräumung gegen einen Mieter ab?

Wenn das Gericht bei einer Räumungsklage zugunsten des Vermieters entscheidet, setzt es dem Mieter meist eine Räumungsfrist. Dies kann auf Antrag des Mieters oder von Amts wegen passieren. Mieter sollten wissen, dass sie eine Räumungsfrist vor dem Ende der mündlichen Verhandlung bei Gericht beantragen müssen. Gerichte setzen häufig eine Räumungsfrist von zwei bis drei Monaten fest. Mieter haben die Möglichkeit, bis zwei Wochen vor Fristablauf einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist zu stellen. Diese darf jedoch ein Jahr nicht überschreiten.

Den Antrag auf eine Räumungsfrist sollten Mieter entsprechend begründen. Als Grund können sie zum Beispiel anführen, dass sie mit Kind und Kegel so schnell keine andere Wohnung finden und dass eine Unterbringung in einer Notunterkunft droht. Wenn ein Mieter nach Ablauf der Räumungsfrist nicht aus der Wohnung ausgezogen ist, kann der Vermieter mit dem Räumungsurteil als Vollstreckungstitel einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung beauftragen. Allerdings muss er als Auftraggeber dem Gerichtsvollzieher zuerst einen Kostenvorschuss zahlen.

Die Räumung einer Mietwohnung wird durch einen Gerichtsvollzieher durchgeführt. Sie darf erst dann stattfinden, wenn die gerichtlich festgesetzte Räumungsfrist verstrichen ist, ohne dass der Mieter ausgezogen ist. Allerdings darf der Gerichtsvollzieher den Termin für die Räumung schon vorher festlegen, damit diese gleich nach Ablauf der Räumungsfrist durchgeführt werden kann.

Dem betroffenen Mieter muss der Gerichtsvollzieher rechtzeitig den Räumungstermin mitteilen. Der Mieter oder die Mieterin muss die Möglichkeit haben, einen Antrag auf Vollstreckungsschutz zu stellen. In der Regel vergehen zwischen der Benachrichtigung über den Termin und dem Räumungstermin drei Wochen. Die Einzelheiten der Zwangsräumung regeln Vorschriften der Bundesländer (Geschäftsanweisungen für Gerichtsvollzieher, GVGA).

Mieter können bis spätestens zwei Wochen vor dem Räumungstermin beim Gericht einen Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen. Wenn das Gericht dem Antrag stattgibt, kann es Vollstreckungsmaßnahmen wie die Räumung ganz oder teilweise aufheben oder vorläufig einstellen. Allerdings passiert dies nur unter der Voraussetzung, dass die Zwangsräumung auch bei Würdigung des Schutzbedürfnisses des Vermieters wegen außergewöhnlicher Umstände für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde, die sich nicht mehr mit den guten Sitten vereinbaren lässt.

Der Bundesgerichtshof hat zum Beispiel folgende Härtegründe anerkannt (Az. I ZB 15/13):

- Suizidgefahr des Mieters,
- eine Räumung würde mehrere Umzüge in kurzer Zeit nötig machen, da die endgültige neue Wohnung erst kurz nach dem Räumungstermin frei wird,
- die Mieterin ist im Mutterschutz.

Das Gericht kann durchaus auch über einen längeren Zeitraum Räumungsschutz gewähren. Dann werden jedoch strengere Maßstäbe an die Härtegründe angelegt. Wie lange der Räumungsaufschub tatsächlich dauert, lässt sich nicht pauschal sagen. Dies richtet sich nach dem Einzelfall.

Der Gerichtsvollzieher setzt bei einer Räumung den Mieter "außer Besitz" der Mietwohnung. Das heißt: Er entfernt den Mieter und alle anderen im Räumungsurteil genannten Personen aus der Wohnung, notfalls mit Hilfe der Polizei. Dann lässt er auch sofort die Schlösser austauschen.

Bei einer klassischen Zwangsräumung lagert der Gerichtsvollzieher die Möbel und die sonstigen Sachen des Mieters mit Hilfe einer Spedition in geeigneten Lagerräumen ein. Er darf offensichtlichen Müll auch vernichten. Dann hat der Mieter einen Monat lang Zeit, seine Sachen beim Gerichtsvollzieher gegen Bezahlung der Lagerkosten auszulösen. Wenn er dies nicht tut, landet sein Eigentum in einer öffentlichen Versteigerung. Was nicht verwertbar ist, wird entsorgt.

Es kommt jedoch auch vor, dass ein Vermieter sein gesetzliches Pfandrecht an den Sachen des Mieters ausübt. In diesem Fall hat der Mieter ebenfalls einen Monat Zeit, um seine Sachen gegen Geld auszulösen.

Die Sachen des Mieters dürfen nach der Zwangsräumung nicht einfach vernichtet werden. Darüber hinaus dürfen bestimmte Gegenstände auch nicht gepfändet werden. Verschiedene persönliche Gegenstände sind laut Gesetz unpfändbar. Diese sind dem Mieter ohne Diskussion herauszugeben. Aufgelistet sind sie in § 811 der Zivilprozessordnung. Einige Beispiele:

- Sachen, die dem persönlichen Gebrauch des Mieters oder dem Haushalt dienen, insbesondere Kleidung, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte,
- Nahrungs-, Feuerungs- und Beleuchtungsmittel für vier Wochen,
- Tiere,
- Gegenstände, die der Mieter für seinen Beruf braucht (Werkzeug, Laptop, Arbeitskleidung),
- Schulbücher und religiöse Bücher,
- Persönliche Papiere (Ausweispapiere, Geburtsurkunde, Zeugnisse), Familienpapiere, Haushaltsbücher, Trauringe, Orden,
- Hilfsmittel wie Prothesen, Brillen usw.

Macht ein Vermieter sein Pfandrecht an Sachen des Mieters geltend und sind diese kein offensichtlicher Müll, muss er die Gegenstände sorgsam aufbewahren. Auch zum Beispiel Möbel und Elektrogeräte dürfen nicht einfach verschwinden, ohne dass der Mieter innerhalb der Frist Gelegenheit bekommt, sie auszulösen. Löst der Mieter gepfändete Sachen nicht aus, darf der Vermieter diese nicht einfach selbst verkaufen. Er muss sie öffentlich versteigern lassen. Damit ist eine offizielle Versteigerung durch einen Gerichtsvollzieher oder einen anderen Amtsträger gemeint und nicht eBay.

Wenn der Vermieter Dinge vorzeitig vernichtet oder diese einfach verschwinden, kann er sich sogar schadensersatzpflichtig machen. Hier gibt es Risiken für Vermieter: Was Müll ist, liegt manchmal im Auge des Betrachters. Obendrein können sich zwischen lauter unwichtigem Papierkram (unpfändbare!) wichtige Unterlagen des Mieters verstecken.

Zunächst muss der Vermieter dem Gerichtsvollzieher einen Kostenvorschuss für die Kosten der Räumung zahlen. Zu den Gebühren für die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers kommen Kosten für den Schlüsseldienst, die Spedition und das Einlagern der Sachen des Mieters. Für die Räumung einer Dreizimmerwohnung können so Kosten von 2.000 bis 3.000 Euro anfallen.

Die Kosten der Zwangsräumung können dem Mieter auferlegt werden. Oft bleibt dies allerdings Theorie. Die meisten Mieter, die zwangsweise aus der Wohnung entfernt werden müssen, sind nämlich nicht zahlungskräftig.

Seit der Mietrechtsreform von 2013 ist dieses in Berlin entwickelte Räumungsverfahren bundesweit gesetzlich zulässig. Es ist kein Muss, sondern eine Möglichkeit.

Bei einer Berliner Räumung übt der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters aus. Der Gerichtsvollzieher setzt den Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung. Dabei bleiben aber die Sachen des Mieters, wo sie sind. Es fallen keine Kosten für Spedition und Lagerung an.

Der Mieter kann sein Eigentum vom Vermieter herausverlangen. Er kann also pfändbare Sachen gegen Geld auslösen. Unpfändbare Sachen muss der Vermieter ohne Weiteres herausgeben. Dieses Vorgehen spart Kosten. Für den Vermieter kann es aber auch Nachteile haben: Der Vermieter kann die Wohnung zunächst nicht weiter vermieten, weil ja die Sachen des Mieters noch darin sind. Die möglichst schnelle Weitervermietung wird jedoch in der Regel sein Kernanliegen sein.

Wie viel Zeit das Verfahren von der Erhebung der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung der Wohnung braucht, lässt sich nicht pauschal sagen. Die Arbeitsbelastung des Gerichts spielt dabei eine Rolle, ebenso die persönliche Situation des Mieters. Wenn dieser überzeugend begründen kann, dass für ihn ein Härtefall vorliegt, ist eine längere Räumungsfrist möglich. Häufig beträgt die Verfahrensdauer sechs bis zwölf Monate.

Untermieter können bei einer Räumung für Probleme sorgen. Wenn der Vermieter weiß, dass sich ein Untermieter in der Wohnung befindet, kann er die Räumungsklage gleich auf diesen ausdehnen. Dies muss er im Grunde sogar tun, denn der Gerichtsvollzieher darf keine Person aus der Wohnung entfernen, deren Name nicht im Räumungstitel steht.

Was passiert aber, wenn am Tag der Räumung ein bis dahin unbekannter Untermieter in der Wohnung angetroffen wird? Hier können sich Vermieter seit 2013 besser wehren: Beim Amtsgericht können sie eine einstweilige Verfügung beantragen, mit der dieses auch die Räumung gegen den Untermieter anordnet. Die Rechtsgrundlage dafür ist § 940a Absatz 2 der Zivilprozessordnung (ZPO). Der Gerichtsvollzieher darf mit einer solchen einstweiligen Verfügung dann auch den Untermieter vor die Tür setzen.

Wie funktioniert die Räumungsklage gegen einen Mieter?

Vermieter dürfen nicht ohne gerichtlichen Räumungstitel eine Wohnung räumen. Dies wäre eine verbotene Eigenmacht bzw. eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 und 231 BGB), welche die Rechte des Mieters verletzt. Dadurch würde sich der Vermieter unabhängig von einem Verschulden schadensersatzpflichtig machen. Obendrein riskiert er eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs. Übrigens gilt dies sogar dann, wenn der Mieter offensichtlich längerfristig abwesend ist und der Vermieter ihm per Einwurfeinschreiben gekündigt hat.

2010 verurteilte der Bundesgerichtshof einen Vermieter zu Schadensersatz in Höhe von 62.000 Euro, weil dieser die Wohnung eines Mieters ohne Gerichtsurteil geräumt hatte. Der Mieter hatte seit zwei Monaten keine Miete mehr gezahlt und war von seinen Verwandten als vermisst gemeldet worden. Dann tauchte er jedoch wieder auf und verklagte umgehend den Vermieter (Urteil vom 14.7.2010, Az. VIII ZR 45/09).

Zwischen einem Räumungsurteil und der eigentlichen Zwangsräumung kann einige Zeit vergehen. Mieter sollten diese Zeitspanne für die Wohnungssuche nutzen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann Mietern und Vermietern mit fachkundiger Beratung und auch vor Gericht zur Seite stehen. Die Gerichte entscheiden auch im Bereich der Zwangsräumung je nach der Lage des Einzelfalles und führen ausführliche Interessenabwägungen durch. Hier kommt es auf die richtigen Argumente an.