Rechtsgrundlos durchgeführte Schönheitsreparatur: Kurze Verjährung
Autor: RiLG Wolfgang Dötsch, Brühl
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 07/2011
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 07/2011
Ansprüche eines Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die dieser während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme vorgenommen hat, dazu vertraglich verpflichtet zu sein, verjähren gem. § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses.
BGH, Urt. v. 4.5.2011 - VIII ZR 195/10
Vorinstanz: LG Freiburg - 3 S 102/10
BGB § 548 Abs. 2
Der Senat entscheidet sich mit der h.M. (siehe etwa Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, § 548 Rz. 49; Lehmann-Richter, NZM 2009, 761 [763]) gegen die zahlreichen Stimmen aus dem Schrifttum, die mit verschiedenen Begründungsansätzen eine Anwendung der kurzen mietrechtlichen Verjährung auf solche Ansprüche ablehnen und die §§ 195, 199 BGB heranziehen wollen (so etwa Blank, NZM 2010, 97 [102]; Jacoby, ZMR 2010, 335 [338]). Vom Mieter durchgeführte Schönheitsreparaturen dienen der Verbesserung der Mietsache und sind deshalb „Aufwendungen” i.S.d. § 548 Abs. 2 BGB. Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung solcher Arbeiten erhebt, fallen somit unter die kurze Verjährung. Auf die rechtliche Einordnung des Anspruchs kommt es nicht an, denn die kurze Verjährungsfrist findet auch Anwendung, wenn der Mieter den Anspruch nicht oder nicht nur auf gesetzliche Vorschriften des Mietrechts stützt, sondern sich auf Vereinbarungen, Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung beruft (BGH v. 13.2.1974 – VIII ZR 233/72, MDR 1974, 838 f. = NJW 1974, 743).
Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB findet ihre Rechtfertigung u.a. darin, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht werden soll (BT-Drucks. 14/4553, 45). Hieraus folgt, dass sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, nach § 548 BGB und nicht nach §§ 199, 195 BGB verjähren, mithin auch der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 BGB (Leistungskondiktion), der dem Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel renoviert hat, zusteht (BGH v. 27.5.2009 – VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 = MietRB 2009, 254 = MDR 2009, 916 f.).
Darauf, dass die Mieter von der Unwirksamkeit der Klausel erst später erfahren haben und die Rechtslage zum Bereicherungsanspruch des renovierenden Mieters bis zur o.a. BGH-Entscheidung unklar gewesen sein mag, kommt es nicht an: Zwar beginnt die regelmäßige Verjährung gem. § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst, wenn der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen; im Rahmen des § 548 Abs. 2 BGB kommt es aber grundsätzlich nicht auf subjektive Merkmale an, sondern allein auf die Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Ausnahme hat der Senat nur insoweit bejaht, als es um die Kenntnis von einer Grundstücksveräußerung als tatsächlicher Voraussetzung für die Beendigung des Mietverhältnisses ging (BGH v. 28.5.2008 – VIII ZR 133/07, MietRB 2008, 226 = MDR 2008, 850 f.). Eine weitere Ausnahme ist nicht geboten.
BGH, Urt. v. 4.5.2011 - VIII ZR 195/10
Vorinstanz: LG Freiburg - 3 S 102/10
BGB § 548 Abs. 2
Das Problem:
Die Mieter haben aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel mit starrem Fristenplan bei ihrem Auszug mit der Fehlvorstellung renoviert, dazu vertraglich verpflichtet gewesen zu sein. Fast drei Jahre nach Auszug werden nunmehr Ansprüche auf Erstattung der Renovierungskosten gegen den Vermieter geltend gemacht. Dieser beruft sich auf die kurze mietrechtliche Verjährung.Die Entscheidung des Gerichts:
Zu Recht! Der geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der rechtsgrundlos erbrachten Renovierungsleistungen verjährt gem. § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten seit Rückgabe der Mietsache; diese Frist war vor Einreichung der Klage abgelaufen.Der Senat entscheidet sich mit der h.M. (siehe etwa Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, § 548 Rz. 49; Lehmann-Richter, NZM 2009, 761 [763]) gegen die zahlreichen Stimmen aus dem Schrifttum, die mit verschiedenen Begründungsansätzen eine Anwendung der kurzen mietrechtlichen Verjährung auf solche Ansprüche ablehnen und die §§ 195, 199 BGB heranziehen wollen (so etwa Blank, NZM 2010, 97 [102]; Jacoby, ZMR 2010, 335 [338]). Vom Mieter durchgeführte Schönheitsreparaturen dienen der Verbesserung der Mietsache und sind deshalb „Aufwendungen” i.S.d. § 548 Abs. 2 BGB. Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung solcher Arbeiten erhebt, fallen somit unter die kurze Verjährung. Auf die rechtliche Einordnung des Anspruchs kommt es nicht an, denn die kurze Verjährungsfrist findet auch Anwendung, wenn der Mieter den Anspruch nicht oder nicht nur auf gesetzliche Vorschriften des Mietrechts stützt, sondern sich auf Vereinbarungen, Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung beruft (BGH v. 13.2.1974 – VIII ZR 233/72, MDR 1974, 838 f. = NJW 1974, 743).
Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB findet ihre Rechtfertigung u.a. darin, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht werden soll (BT-Drucks. 14/4553, 45). Hieraus folgt, dass sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, nach § 548 BGB und nicht nach §§ 199, 195 BGB verjähren, mithin auch der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 BGB (Leistungskondiktion), der dem Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel renoviert hat, zusteht (BGH v. 27.5.2009 – VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 = MietRB 2009, 254 = MDR 2009, 916 f.).
Darauf, dass die Mieter von der Unwirksamkeit der Klausel erst später erfahren haben und die Rechtslage zum Bereicherungsanspruch des renovierenden Mieters bis zur o.a. BGH-Entscheidung unklar gewesen sein mag, kommt es nicht an: Zwar beginnt die regelmäßige Verjährung gem. § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst, wenn der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen; im Rahmen des § 548 Abs. 2 BGB kommt es aber grundsätzlich nicht auf subjektive Merkmale an, sondern allein auf die Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Ausnahme hat der Senat nur insoweit bejaht, als es um die Kenntnis von einer Grundstücksveräußerung als tatsächlicher Voraussetzung für die Beendigung des Mietverhältnisses ging (BGH v. 28.5.2008 – VIII ZR 133/07, MietRB 2008, 226 = MDR 2008, 850 f.). Eine weitere Ausnahme ist nicht geboten.