Schönheitsreparaturen: Farbwahl bei Wohnungsrückgabe
Autor: RA Dr. Hans Reinold Horst, Hannover/Solingen
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 04/2011
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 04/2011
Eine Renovierungsklausel, die den Mieter bei Ende des Mietverhältnisses zu einer Rückgabe einer nur weiß gestrichenen Wohnung zwingt, ist unwirksam.
BGH, Beschl. v. 14.12.2010 - VIII ZR 198/10
Vorinstanz: LG Berlin - 63 S 379/09
BGB § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2
Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe beziehe sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaube es dem Mieter, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe („weiß”) im Zeitpunkt der Rückgabe schränke die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei und den Mieter deshalb unangemessen benachteilige. Das berechtigte Interesse des Vermieters gehe dahin, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspreche und eine rasche Weitervermietung ermögliche. Dieses Interesse erfordere es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwere. Für den Mieter hingegen sei ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden könne, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.
BGH, Beschl. v. 14.12.2010 - VIII ZR 198/10
Vorinstanz: LG Berlin - 63 S 379/09
BGB § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2
Das Problem:
Gegenstand des Rechtsstreits ist die Frage, ob der Mieter durch Formularklausel wirksam dazu verpflichtet werden kann, bei Ende des Mietverhältnisses eine nur weiß gestrichene Wohnung zurückzugeben.Die Entscheidung des Gerichts:
Der BGH ächtet die Klausel, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB). Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei wegen der unangemessenen Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl insgesamt unwirksam.Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe beziehe sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaube es dem Mieter, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe („weiß”) im Zeitpunkt der Rückgabe schränke die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei und den Mieter deshalb unangemessen benachteilige. Das berechtigte Interesse des Vermieters gehe dahin, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspreche und eine rasche Weitervermietung ermögliche. Dieses Interesse erfordere es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwere. Für den Mieter hingegen sei ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden könne, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.