Schönheitsreparaturen: Klauselunwirksamkeit bei Übernahme nicht renovierter Wohnung

1. Eine formularvertragliche Renovierungsklausel, die den Mieter der bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommenen Wohnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Vertragslaufzeit ohne angemessenen Ausgleich verpflichtet, ist unwirksam (Rechtsprechungsänderung gegenüber BGH v. 1.7.1981 – VIII ARZ 9/86, MDR 1987, 927).2. Maßgebend für die Beurteilung des Anfangszustandes der Wohnung als renoviert oder nicht renoviert, ist deren Aussehen nach einem Gesamteindruck auf Gebrauchsspuren aus vorvertraglicher Zeit unter Hinzuziehung aller Umstände des Einzelfalls.

BGH, Urt. v. 18.3.2015 - VIII ZR 185/14

Vorinstanz: LG Berlin - 65 S 388/13

BGB §§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1, 535 Abs. 1 S. 2

Das Problem

Vermietet war seit Oktober 2002 eine Wohnung mit vier Zimmern, Küche, Diele, Bad und Balkon. Der Mietvertrag enthielt die Formularklausel

Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

Danach folgte die Definition der Schönheitsreparaturen und ein nicht starrer Fristenplan. Handschriftlich wurde ergänzt

Der Mietvertrag wird per 1.10.2002 geschlossen. Mietzahlung ab 15.10.2002, da Mieter noch Streicharbeiten in 3 Zimmern vornimmt.

Zum Vertragsende im November 2011 gab der Mieter die Wohnung unrenoviert zurück und berief sich darauf, dass drei Räume zu Vertragsbeginn nicht gestrichen waren. Der Vermieter klagt auf Ersatz der Renovierungskosten.

Die Entscheidung des Gerichts

Der Mieter war erfolgreich. Der BGH erklärt eine Renovierungsklausel nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB für insgesamt unwirksam, wenn eine Wohnung oder ein Teil der Räume zu Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen wird, ohne dass dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wird. Angedeutet wurde dies schon im Beschluss BGH v. 22.1.2014 – VIII ZR 352/12. Der BGH hält damit an seinem Rechtsentscheid (BGH v. 1.7.1981 – VIII ARZ 9/86, MDR 1987, 927 f.) insoweit nicht fest. Dort war noch ausgeführt, dass bei Übernahme einer nicht renovierten Wohnung die Überbürdung der Renovierung auf den Mieter jedenfalls dann wirksam ist, wenn die Renovierungsfristen bei Vertragsbeginn zu laufen anfangen. Denn der Mieter soll nur für die eigene Abnutzung einstehen müssen, was unter der genannten Voraussetzung für gegeben erachtet wurde, selbst wenn ein „starrer Fristenplan” vereinbart wurde. In der Folgezeit hat der BGH die Anforderungen an die Inhaltskontrolle formularvertraglicher Renovierungsklauseln verschärft (BGH v. 23.6.2004 – VIII ZR 361/03, MietRB 2004, 314 = MDR 2004, 1290 zur Unwirksamkeit starrer Fristen; v. 23.9.2009 – VIII ZR 344/08, MietRB 2010, 4 = MDR 2010, 20 zum Grundsatz der „kundenfeindlichsten Auslegung” bei mehrdeutigen Klauseln auch im Individualprozess), so dass die frühere Rechtsprechung aus 1981 nicht aufrechterhalten bleiben konnte. Nach dem Wortlaut der hier maßgebenden Klausel könnte der Mieter je nach Zustand der Räume bei Übernahme sogar verpflichtet sein, direkt nach Mietbeginn zu renovieren, wodurch die gesamte, vom Vormieter verursachte Abnutzung auf den Nachmieter übertragen werde. Bereits dadurch werde der Mieter unangemessen benachteiligt.