Schriftform: Nachträgliche Einräumung eines Optionsrechts ist formbedürftig

Vereinbaren die Parteien eines befristeten Mietvertrages mündlich eine Option des Mieters zur Vertragsverlängerung, ist die gesetzliche Schriftform auch dann nicht gewahrt, wenn der Mieter sein Optionsrecht schriftlich ausübt und ihm der Vermieter die Vertragsverlängerung sodann schriftlich bestätigt.

OLG Düsseldorf, Urt. v. 22.1.2013 - I-24 U 97/12 (nrkr.)

Vorinstanz: LG Wuppertal - 1 O 318/11

BGB §§ 126, 550

Das Problem:

Der Mieter schloss mit dem damaligen Eigentümer der Einheit einen Mietvertrag zum Betrieb eines Juweliergeschäfts. Das Mietverhältnis war auf zehn Jahre befristet und sollte am 31.12.2008 enden. Der Vertrag enthielt eine Klausel, nach der nachträgliche Vereinbarungen der Schriftform bedürfen. Im Jahr 2002 einigten sich die Parteien auf eine Option des Mieters zur Vertragsverlängerung bis Ende 2013, die der Mieter fristgerecht ausübte. 2009 verhandelten die Parteien über eine weitere Verlängerungsoption für den Zeitraum von 2013 bis 2023. Im selben Jahr schrieb der Mieter dem damaligen Vermietervertreter: „Ich danke Ihnen für die Verlängerung meines Mietvertrages bis zum 31.12.2023. Hiermit nehme ich das von Ihnen bewilligte Optionsrecht in Anspruch. Bitte bestätigen Sie mir schriftlich die Verlängerung des Mietvertrages [...]”. Kurz darauf antwortete dieser: „Unser Angebot zur Ausübung der Mietoption bis zum 31.12.2023 haben Sie mit Ihrem Schreiben [...] angenommen. Wir freuen uns daher, Ihnen hiermit zu bestätigen, dass wir den Mietvertrag um 10 Jahre – also bis zum 31.12.2023 – verlängern.” Im Jahr 2011 erwarb der heutige Vermieter das Mietobjekt und erklärte die vorzeitige Kündigung des Vertrages mit gesetzlicher Frist zum 31.12.2011. Der Mieter widersprach der Kündigung und legte zugleich (erstmals) das damalige Antwortschreiben des Vermieters vor, nun aber mit dem Zusatz „einverstanden” und einer Unterschrift, die seine sei.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der Senat folgt jedenfalls im Ergebnis der Vorinstanz und lässt das gegen den Mieter erlassene Räumungsurteil bestehen. Dabei bestätigt er zwar nicht die Ansicht des LG, nach der der Vertragsverlängerung bereits die vertraglich vereinbarte Schriftform entgegenstehe. Allerdings genüge die nachträgliche Vereinbarung des Optionsrechts nicht den Anforderungen an die gesetzliche Schriftform nach § 550 BGB. Wie sich nämlich aus der Korrespondenz ergebe, werde dort auf eine bereits mündlich vereinbarte Option Bezug genommen. Die Einräumung der Verlängerungsoption sei aber formbedürftig. Dass die Ausübung der Option dann schriftlich erfolgte, ändere nichts an dem vorangegangenen Schriftformfehler. Der Briefwechsel zur Optionsausübung sei, selbst wenn man erst hierin die Vertragsänderung sähe, ebenfalls nicht geeignet, die Schriftform zu wahren. Hier fehlten nämlich alle wichtigen Vertragsbestandteile. So sei weder die ursprüngliche Vermieterpartei genannt noch die Miete erkennbar. Unerheblich sei deshalb auch, dass der Mieter nun ein von ihm gegengezeichnetes Exemplar des Bestätigungsschreibens seines damaligen Vermieters vorlegte. Abgesehen davon, dass dies erst nach Ausspruch der Kündigung geschehen sei, bleibe die Form verletzt.