Sondereigentum: Anforderungen an die Entstehung

Autor: Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, Berlin
Aus: Miet-Rechtsberater, Heft 08/2011

Sondereigentum kann auch dann wirksam entstehen, wenn die tatsächliche Aufteilung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen Aufteilung abweicht.

BGH, Urt. v. 20.5.2011 - V ZR 99/10

Vorinstanz: LG Frankfurt/O. - 6a S 138/09

WEG § 5

Das Problem:

Im Streit sind Beschlüsse über die Wohngeldabrechnungen 2008 und 2006. Die Klägerin erhebt hiergegen fristgerecht Anfechtungsklage mit dem Argument, ihr Sondereigentum sei wegen erheblicher Abweichungen zwischen Bauausführung und Aufteilungsplan nicht entstanden. Deshalb sei sie an den Lasten der WEG nicht zu beteiligen. Tatsächlich sind die im Teilungsplan vorgesehenen äußeren Begrenzungen des Sondereigentums nicht ausgeführt worden, sondern der Keller des Gebäudes mit den beiden der Klägerin zugeordneten Räumen zu einem einheitlichen Restaurant umgestaltet worden. Dafür ist einer der beiden Räume mit einem zusätzlichen Türdurchbruch versehen worden, was den Verlust der Abgeschlossenheit zur Folge hatte.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der BGH teilt die Ansicht der Klägerin nicht. Er lässt – mit deutlicher Tendenz zur Verneinung der Frage – offen, ob ein Nichtentstehen des Sondereigentums etwas an der Verpflichtung der Klägerin ändern würde, sich an den Kosten des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Denn das Sondereigentum ist wirksam entstanden. Es ist unerheblich, dass die tatsächliche Aufteilung des errichteten Gebäudes von der nach dem Aufteilungsplan vorgesehenen abweicht. Denn ein in dem Aufteilungsplan vorgesehenes Sondereigentum gelangt nur dann nicht wirksam zur Entstehung, wenn es gegen sonstiges Sondereigentum und gegen das Gemeinschaftseigentum nicht mehr eindeutig abgrenzbar ist. Eine solche eindeutige Abgrenzbarkeit kann auch gegeben sein, wenn eine vorgesehene Trennwand fehlt, sich ihre Lage nach dem Aufteilungsplan indes eindeutig feststellen lässt. Dies ist hier der Fall, weil sich die zwei der Klägerin zugewiesenen Räume nach den weiterhin erkennbaren äußeren Grenzen des Baukörpers des Gebäudes hinreichend eindeutig feststellen lassen. Das Erfordernis der Abgeschlossenheit ist keine notwendige Voraussetzung für das Entstehen von Sondereigentum (so bereits BGH v. 18.7.2008 – V ZR 97/07, MietRB 2008, 333 = MDR 2008, 1266 = NJW 2008, 2982).