Heizperiode: Wann und wie muss der Vermieter heizen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) verpflichtet Vermieter dazu, ihren Mietern eine gebrauchsfähige Wohnung zur Verfügung zu stellen. Diese muss beheizbar sein. Im Sommer darf die Heizung zwar auch mal aus bleiben. Sobald es jedoch im Herbst kalt wird, muss sie laufen.

Die sogenannte Heizperiode dauert nach überwiegender Ansicht der Gerichte etwa vom 1. Oktober bis zum 1. Mai. Allerdings richtet sich das Wetter nicht nach Terminplänen oder Kalendermonaten. Daher ist die Heizperiode nicht gesetzlich festgelegt. Ebenso gibt es keine gesetzlich festgelegten Mindesttemperaturen für Mietwohnungen. Häufig werden Temperaturangaben aus DIN-Normen als Richtwerte verwendet. Diese beziehen sich jedoch eigentlich auf Arbeitsstellen. Entscheidend für Mietwohnungen sind daher die Urteile der Gerichte. Diese fallen jedoch unterschiedlich aus. Man kann aus ihnen immerhin einige Faustregeln ableiten:

- Wenn die Raumtemperatur in einer Wohnung tagsüber für mehr als ein paar Stunden unter 18 Grad fällt und absehbar ist, dass das kalte Wetter anhält, muss der Vermieter die Heizung einschalten.
- Dies gilt unabhängig von Monat und Heizperiode.
- Bei unter 16 Grad in der Wohnung geht man in der Regel von einer unverzüglichen Heizpflicht des Vermieters aus.

Nach vielen Gerichtsurteilen muss in einer Mietwohnung tagsüber eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius herrschen. Bei Nacht, also zwischen 23 Uhr und 6 Uhr, reichen hingegen mindestens 18 Grad aus. Einige Gerichte lassen hier 17 Grad gelten. Tiefere Temperaturen sind in der Regel ein Sachmangel der Mietwohnung und können in der kalten Jahreszeit eine Mietminderung rechtfertigen. Teilweise staffeln die Gerichte Heiztemperaturen nach unterschiedlichen Räumen.

Einige Vermieter legen eine niedrigere Mindesttemperatur gleich im Mietvertrag fest. Nur: Solche Vereinbarungen sind regelmäßig unwirksam.

Einem Urteil des Amtsgerichts Köln zufolge muss in einer Mietwohnung auch nachts eine Mindesttemperatur von 18 Grad herrschen. Hier war aufgrund einer Nachtabsenkung die Temperatur in der Mietwohnung morgens zwischen 8 und 9 Uhr auf 16 bis 17 Grad gesunken. Darin sah das Gericht einen Mangel der Mietwohnung, den der Vermieter abstellen müsse. Eine Mietminderung sei gerechtfertigt (Urteil vom 5.7.2016, Az. 205 C 36/16).

Nein: Die Mindesttemperatur ist keine Mehrheitsentscheidung. Natürlich ist es denkbar, dass die Mehrheit der Mieter in einem Haus zwecks Kostenersparnis 15 Grad Celsius in Kauf nehmen möchte. Nur steht ihnen diese Entscheidung nicht zu. Das einzelne Seniorenpaar muss sich deswegen keine Lungenentzündung holen.

Eine Nachtabsenkung darf der Vermieter vornehmen. Er muss nicht 24 Stunden am Tag eine Temperatur von mindestens 20 bis 22 Grad garantieren. Viele Gerichte halten es für ausreichend, wenn diese Temperatur am Tag zwischen 6 Uhr und 23 Uhr erreicht wird. Nachts darf der Vermieter die Heizung so weit herunterregeln, dass die Wohnungen mit 18° C beheizt werden können. Vermieter müssen wirtschaftlich handeln – auch beim Heizen. Sie sind jedoch nicht zu einer Nachtabsenkung verpflichtet. Es reicht aus, wenn die Mieter selbst in ihren jeweiligen Wohnungen die Temperatur individuell einstellen können.

Eine Nachtabsenkung muss genau auf das Gebäude abgestimmt sein, zum Beispiel auf dessen Wärmedämmung. Der Grund: Je besser eine Wohnung an Fenster und Dach abgedichtet ist, desto weniger Feuchtigkeit entweicht nach draußen. Luftfeuchtigkeit entsteht in einer Wohnung durch unseren Atem, das Kochen, Duschen, Wäschewaschen und Zimmerpflanzen.

Warme Luft nimmt Feuchtigkeit auf. Wenn sie abkühlt, gibt sie die Feuchtigkeit wieder an die Umgebung ab. Diese kondensiert und schlägt sich auf Fenstern, Wänden, Böden und Möbeln nieder. Wenn die sogenannte Taupunkttemperatur unterschritten wird, kann die Raumluft keine Feuchtigkeit mehr aufnehmen.

Das bedeutet: Wird es nachts zu kalt, schlägt sich in der Wohnung zu viel Feuchtigkeit nieder. Es kommt zu Schimmelbildung. Schimmelpilz kann nicht nur gesundheitliche Problemen bei den Bewohnern verursachen, sondern auch die Bausubstanz erheblich schädigen. Seine fachmännische Beseitigung kostet viel Geld.

Bei welcher Temperatur es zu solchen Folgen kommt, unterscheidet sich von Wohnung zu Wohnung. Allerdings besteht bei weniger als 17 Grad nachts ein deutlich erhöhtes Risiko, dass sich zu viel Feuchtigkeit niederschlägt und hinter Wandverkleidungen, Tapeten oder Schränken unbemerkt Schimmel entsteht.

Einige Heizungsfachleute bezweifeln grundsätzlich den Sinn einer radikalen Nachtabsenkung. Oft verbraucht die Heizung nämlich beim Wiederanfahren mehr Energie, um die ausgekühlte Wohnung wieder aufzuheizen, als man durch die Nachtabsenkung eingespart hat.

Sinken die Raumtemperaturen unter die genannten Werte, liegt ein Sachmangel der Mietwohnung vor. Dann dürfen Mieter die Miete mindern. Zunächst sollten sie jedoch unbedingt dem Vermieter den Missstand melden, damit dieser die Möglichkeit zur Abhilfe hat. Ohne eine solche Mängelmeldung gibt es kein Recht auf Mietminderung. Obendrein können Mieter sich schadensersatzpflichtig machen, wenn es zu Folgeschäden kommt – etwa einem Frostschaden an Rohren nach einem Heizungsausfall. Auch können Mieter nur bei erheblichen Mängeln die Miete mindern. Daher müssen die niedrigen Temperaturen von einer gewissen Dauer sein.

Laut Amtsgericht Potsdam durfte eine Mieterin, deren Wohnung tagsüber mehrere Tage lang jeweils über mehrere Stunden nur unter 20 Grad warm geworden war, eine Mietminderung von zehn Prozent vornehmen (Urteil vom 30.4.2012, Az. 23 C 236/10). Das Landgericht Frankfurt a. M. sah bei einer Wohnung, die sich trotz vertraglich vereinbarter 21 Grad nur bis 19 Grad aufheizen ließ, eine Mietminderung von 15 Prozent als gerechtfertigt an (Urteil vom 24.3.2000, Az. 2/17 S 315/99). Fällt im Winter die Heizung bei kalten Temperaturen komplett aus, ist sogar eine Mietminderung um 100 Prozent im Bereich des Möglichen.

Mieter sollten sich jedoch vor einer Mietminderung gründlich darüber informieren, ob deren Höhe wirklich gerechtfertigt ist. Die Gerichte entscheiden dazu sehr unterschiedlich. Ist die Mietminderung zu hoch oder unbegründet, baut sich ein Mietrückstand auf. Sobald dieser eine gewisse Höhe erreicht, darf der Vermieter fristlos kündigen.

Nein, es gibt keine gesetzliche Heizpflicht für Mieter. Aber: Mieter sind aus dem Mietvertrag auch ohne ausdrückliche Erwähnung dazu verpflichtet, sorgsam mit ihrer Wohnung umzugehen und Schäden möglichst zu vermeiden.
Daher haben sie durchaus dafür zu sorgen, dass es in der Wohnung warm genug ist, um Frostschäden an Heizungs- und Wasserrohren und Schimmel vorzubeugen. Wer also permanent nachts die Heizung ausschaltet und im Daunenschlafsack nächtigt, um Heizkosten zu sparen, darf sich nicht wundern, wenn er irgendwann die Schimmelsanierung seiner Wohnung bezahlen muss. Denn: Hier können sich Mieter gegenüber ihrem Vermieter schadensersatzpflichtig machen. Schimmelvorsorge erfordert auch ausreichendes Lüften – am besten mehrmaliges Stoßlüften am Tag mit ganz geöffneten Fenstern.

Zum 1. September und zum 1. Oktober 2022 traten zwei zeitlich begrenzte Energieeinsparverordnungen in Kraft. Diese legten – anlässlich des Ukrainekrieges und möglicher Gasengpässe – kurzfristige und mittelfristige Maßnahmen zur Energieeinsparung fest. Dazu gehörten etwa Höchsttemperaturen für Räume in öffentlichen Gebäuden, Heizverbote für dortige Flure, Foyers und andere nicht dauernd genutzte Räume und Verbote, private Swimmingpools mit Netzstrom zu heizen.

Beide Energieeinsparverordnungen sind inzwischen außer Kraft getreten. Diese Reglungen sind übrigens nicht mit "der" Energieeinsparverordnung (auch: EnEV 2007") zu verwechseln. Diese ist durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst worden.

Das sogenannte "Heizungsgesetz" ist in das Gebäudeenergiegesetz eingeflossen. Dort ist geregelt, wie der stufenweise Ausstieg aus der Gas- und Ölheizung vor sich gehen soll. Näheres dazu hier:

Austausch von Öl- und Gasheizungen: Was gilt konkret ab 2024?

Vermieter müssen jedoch noch weitere Regelungen des GEG beachten. So sind insbesondere für Mietshäuser mit mindestens sechs Wohnungen Regelungen zur Heizungsoptimierung zu berücksichtigen. Hier gibt es für Heizungen mit Wasser als Heizmedium, die vor dem 1.10.2009 eingebaut wurden, eine Frist bis 30.9.2027. Geregelt ist dies in § 60b GEG.

Kommt es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter um das Thema Heizung oder Raumtemperatur, kann Sie ein Fachanwalt für Mietrecht zu Ihrem individuellen Fall beraten und Sie, wenn nötig, vor Gericht vertreten.