Wann müssen Mieter für Kleinreparaturen zahlen?

Die Verantwortung für Reparaturen an der Mietwohnung trägt grundsätzlich der Vermieter. Dieser muss auch die Kosten übernehmen. Allerdings gilt auch hier: Keine Regel ohne Ausnahmen.

Eine Ausnahme stellen zunächst die sogenannten Schönheitsreparaturen dar, die eigentlich Malerarbeiten in der Wohnung meinen, wenn sie im Mietvertrag wirksam vereinbart sind. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in unserem Artikel Wann muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen und wann nicht?.

Eine weitere wichtige Ausnahme sind Schäden an der Wohnung, die der Mieter selbst oder seine Gäste verursachen. Wenn zum Beispiel ein alkoholisierter Gast eine Fensterscheibe zerbricht, hat der Mieter dafür im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs aufzukommen.

Und drittens gibt es da noch die sogenannten Kleinreparaturen, die Einrichtungsgegenstände betreffen, die im Weg der normalen Abnutzung schadhaft werden. Also z.B. eine tropfende Wasserarmatur in Bad oder Küche, ein wackeliger Fenstergriff oder ein defekter Lichtschalter.

Unter Kleinreparaturen versteht man Reparaturen von kleinen Schäden an der Wohnung oder ihrer mitvermieteten Einrichtung oder Technik, für die der Mieter außer der normalen Abnutzung durch Gebrauch nichts kann. Wichtig ist, dass eine solche Reparatur immer nur solche Gegenstände betreffen darf, die im direkten Zugriff des Mieters liegen, die er also berühren kann. Abgesehen davon liegt eine Kleinreparatur nur dann vor, wenn die Reparaturkosten einen bestimmten Höchstbetrag nicht überschreiten.

Die Kostenübernahme durch den Mieter und die Höchstgrenze müssen im Mietvertrag geregelt sein. Davon machen Vermieter häufig in sogenannten Kleinreparaturenklauseln Gebrauch.

Beispiele für typische Kleinreparaturen sind Defekte an den Strom-, Gas- und Wasserinstallationen wie etwa an Lichtschaltern, Steckdosen, Wasserhahnventilen, Duschköpfen und Spülkästen. Auch funktionsuntüchtige Thermostate an Heizkörpern, kaputte Schalter am Elektroherd oder gerissene Rollladengurte fallen darunter.

Wie der Bundesgerichtshof schon vor vielen Jahren entschieden hat (Urteil vom 7.6.1989, Az. VIII ZR 91/88), gibt es neben der Vereinbarung im Mietvertrag an sich noch eine weitere Voraussetzung für eine vom Mieter zu zahlende Kleinreparatur: Der Defekt muss an einem Gegenstand aufgetreten sein, auf den der Mieter direkten Zugriff hat, den er also häufig anfasst bzw. betätigt. Der Mieter hat zum Beispiel direkten Zugriff auf einen ausgeleierten Lichtschalter, jedoch nicht auf eine durchgeschmorte Leitung in der Wand. Der Mieter betätigt jeden Tag das Wasserhahnventil in der Küche oder die Toilettenspülung. Ein undichtes Wasserrohr in der Wand hat er jedoch noch nie angefasst. Auch kaputte Fensterscheiben fallen üblicherweise nicht unter die Kleinreparaturen.

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hannover gehört eine Reparatur des defekten Kipphebels an einem Fenster der Mietwohnung nicht zu den Kleinreparaturen. Hier kam es jedoch auf die Formulierung im Mietvertrag an: Nach der hier verwendeten Kleinreparaturenklausel fielen nur Reparaturen an mitvermieteten Anlagen oder Einrichtungen unter die Kleinreparaturen. Ein Fenster ist nach dem Urteil des Gerichts jedoch weder eine Anlage noch eine Einrichtung innerhalb der Wohnung, sondern Teil der Mietsache und damit nicht von der Kleinreparaturenkausel umfasst (Urteil vom 26.1.2007, Az. 437 C 15376/06).

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat 2020 entschieden, dass die Reparatur einer Steckdose durchaus unter eine Kleinreparaturenklausel fällt. Ein undichtes Abflussrohr an der Toilette oder eine defekte Ablaufpumpe an der Dusche seien jedoch kein Fall für die Kleinreparaturen, da der Mieter auf diese Dinge keinen direkten Zugriff habe (Urteil vom 5.2.2020, Az. 15 C 256/19).

Ist in einer Kleinreparaturenklausel vereinbart, dass der Mieter auch für Reparaturen an unzugänglichen Installationen aufkommen muss, so ist diese unwirksam. Der Grund: Für Kleinreparaturen muss der Mieter unabhängig von einem eigenen Verschulden aufkommen. Daher ist seine Kostentragungspflicht auf Gegenstände begrenzt, die er oft benutzt und berührt. Nur bei diesen Gegenständen hat er die Möglichkeit, durch eine sorgsame Nutzung Schäden zu vermeiden oder gering zu halten. Für die Reparatur einer ohne seinen direkten Einfluss defekten Strom- oder Wasserleitung muss der Mieter deshalb nicht zahlen.

Kleinreparaturenklauseln im Mietvertrag müssen eindeutig regeln, bis zu welcher Höchstgrenze der Mieter für Kleinreparaturen zahlen muss. Dies gilt einerseits pro einzelner Reparatur und andererseits auch pro Jahr.

Die Gerichte sind sich nicht ganz einig darüber, welche Höchstbeträge noch zulässig sind. Die Höchstgrenze für eine einzelne Kleinreparatur wird bei 75 bis 110 Euro angesetzt. Das Amtsgericht Bingen am Rhein betrachtete einen Maximalbetrag von 100 Euro als angemessen (Urteil vom 4.4.2013, Az. 25 C 19/13). 120 Euro seien dagegen zu viel. Das Amtsgericht Würzburg sah 110 Euro pro Kleinreparatur noch als in Ordnung an (Urteil vom 17.5.2010, Az. 13 C 670/10). Das Amtsgericht Bremen hielt fest, dass 200 Euro auf jeden Fall zu viel seien (Urteil vom 24.5.2007, Az. 21 C 269/05). Ein Höchstbetrag von 100 Euro wird heute vor den meisten Gerichten Bestand haben.

Urteile gibt es auch zur Jahresobergrenze für alle Kleinreparaturen zusammen. Manchmal wird diese Grenze als Prozentsatz der Jahresmiete angegeben, manchmal auch als fester Betrag. Teils wird der Berechnung die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten zugrunde gelegt, teils die Bruttowarmmiete inklusive Nebenkosten. Nach Entscheidungen der Amtsgerichte in Braunschweig und Würzburg sind acht Prozent der Jahresnettokaltmiete noch angemessen (Az. 116 C 196/05, Az. 13 C 670/10). Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt wollte jedoch maximal sechs Prozent erlauben (15.10.2013, Az. 2 C 1438/13).

Manche Mietverträge vernachlässigen das Thema Höchstgrenze ganz einfach oder setzten Höchstbeträge fest, die deutlich über den von den Gerichten genannten liegen. Solche Kleinreparaturenklauseln sind dann unwirksam. Folge ist, dass der Mieter in diesen Fällen also überhaupt nicht für Kleinreparaturen zahlen muss, also auch nicht den Betrag, den die Gericht grundsätzlich als zulässig ansehen.

Kleinreparaturenklauseln dürfen keinen Höchstbetrag festlegen, der außer Verhältnis zur Höhe der Miete steht. Beispiel: Ein Maximalbetrag von 200 Euro pro Reparatur ist bei einer Monatsmiete von 260 Euro zu hoch – so jedenfalls hat das Amtsgericht Bremen entschieden (Az. 21 C 269/05).

Dass sich Kleinreparaturen nur auf Gegenstände beziehen dürfen, auf die der Mieter ständigen Zugriff hat, wurde oben bereits erläutert. Das heißt auch: Größere Geräte oder Bauteile dürfen in der Vertragsklausel nicht als Ganzes genannt werden, wenn der Mieter nur auf ein bestimmtes Teil davon, etwa einen Hebel oder Schalter, zugreifen kann.
Besagt der Mietvertrag also, dass der Mieter generell Reparaturen am Elektroboiler, an der Heiztherme oder am Fenster bezahlen soll, ist eine solche Klausel unwirksam (AG Köln, Urteil vom 27.1.2011, Az. 210 C 324/10).
Dies gilt auch für eine Kleinreparaturenklausel, die Schäden an Spiegeln, Fenstern und Beleuchtung pauschal auf den Mieter abwälzt (AG Zossen, Az. 4 C 50/15).
Und auch hier noch einmal der Hinweis: Folge der Unwirksamkeit einer solchen Klausel ist, dass der Mieter überhaupt nicht für Kleinreparaturen zahlen muss.

Es gibt immer wieder Vertragsklauseln, nach denen der Mieter selbst bei Kleinreparaturen den Handwerker beauftragen und diesen dann auch direkt bezahlen muss. Solche Klauseln sind unwirksam. Die Beauftragung des Handwerkers und die Bezahlung der Handwerkerrechnung ist auch bei Kleinreparaturen Sache des Vermieters. Dieser muss dem Mieter dann im Nachhinein die Kleinreparatur in Rechnung stellen.

Liegt der Rechnungsbetrag des Handwerkers über dem zulässigen Höchstbetrag für Kleinreparaturen, bedeutet dies nicht, dass der Mieter den Teil der Rechnung bis zur vereinbarten Höchstgrenze zahlen muss und der Vermieter den Rest übernimmt. In diesem Fall liegt aufgrund der Höhe der Reparaturkosten nämlich gar keine Kleinreparatur mehr vor und der Mieter muss deshalb auch nichts bezahlen.

Keine. Auch beim Auszug gelten die hier beschriebenen vertraglich vereinbarten Höchstgrenzen pro einzelner Reparatur und pro Jahr.

Verlangt Ihr Vermieter Geld wegen einer Kleinreparatur in Ihrer Wohnung von Ihnen? Vermuten Sie, dass die Forderung unberechtigt ist, weil die Kleinreparaturenklausel in Ihrem Mietvertrag unwirksam ist, oder die dort geregelten Beträge die von den Gerichten bestimmten Höchstgrenzen überschreiten? Die Rechtsprechung hierzu ist leider regional unterschiedlich. Ein auf das Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann Ihnen weiterhelfen. Er kennt die aktuelle Rechtsprechung der Gerichte an Ihrem Wohnort und kann unberechtigte Forderungen Ihres Vermieters abwehren.