Wann müssen Mieter für Kleinreparaturen zahlen?

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Verantwortung für Reparaturen an der Mietwohnung. Er muss auch die Kosten tragen. Allerdings gilt auch hier: keine Regel ohne Ausnahmen.

Eine Ausnahme sind zunächst die sogenannten Schönheitsreparaturen. Damit sind eigentlich Malerarbeiten in der Wohnung gemeint. Mieter müssen diese ausführen, wenn sie im Mietvertrag wirksam vereinbart sind. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in unserem Artikel Wann muss der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen und wann nicht?

Eine weitere wichtige Ausnahme sind Schäden an der Wohnung, die der Mieter selbst oder seine Gäste verursachen. Zerbricht zum Beispiel ein alkoholisierter Gast eine Fensterscheibe, muss der Mieter dafür im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs aufkommen.

Drittens muss der Mieter auch die sogenannten Kleinreparaturen bezahlen. Diese betreffen Installationen, die durch normale Abnutzung schadhaft werden. Also z. B. eine tropfende Wasserarmatur in Bad oder Küche, einen wackeligen Fenstergriff oder einen defekten Lichtschalter.

Kleinreparaturen sind Reparaturen von kleinen Schäden an der Wohnung oder ihrer mitvermieteten Einrichtung oder Technik, für welche der Mieter außer der normalen Abnutzung durch Gebrauch nichts kann. Eine solche Reparatur darf immer nur solche Gegenstände betreffen, auf die der Mieter direkten Zugriff hat, die er also berühren kann. Dies schließt zum Beispiel Schäden an unter Putz verlegten Rohren und Leitungen aus. Zusätzlich liegt eine vom Mieter zu bezahlende Kleinreparatur nur dann vor, wenn die Reparaturkosten einen bestimmten Höchstbetrag nicht überschreiten.

Eine Zahlungspflicht des Mieters besteht nur dann, wenn die Kostenübernahme durch den Mieter und die Höchstgrenze im Mietvertrag geregelt sind. Vermieter machen davon oft in sogenannten Kleinreparaturenklauseln Gebrauch.

Beispiele für typische Kleinreparaturen sind Defekte an den Strom-, Gas- und Wasserinstallationen. Dies können etwa Lichtschalter, Steckdosen, Wasserhahnventile, Duschköpfe oder Spülkästen sein. Auch funktionsuntüchtige Thermostate an Heizkörpern, kaputte Schalter am Elektroherd oder gerissene Rollladengurte fallen darunter.

Schreibt eine Kleinreparaturenklausel vor, dass der Mieter auch für Reparaturen an unzugänglichen Installationen aufkommen muss, ist diese unwirksam. Denn: Für Kleinreparaturen muss der Mieter unabhängig von einem eigenen Verschulden aufkommen. Seine Kostentragungspflicht beschränkt sich daher auf Gegenstände, die er oft benutzt und berührt. Nur bei diesen Gegenständen ist es ihm möglich, durch eine sorgsame Nutzung Schäden zu vermeiden oder geringzuhalten.

Der Bundesgerichtshof hat schon vor vielen Jahren entschieden, dass Mieter eine Kleinreparatur nur bezahlen müssen, wenn der Defekt an einem Gegenstand aufgetreten ist, auf den sie direkten Zugriff haben, den sie also häufig anfassen bzw. betätigen (Urteil vom 7.6.1989, Az. VIII ZR 91/88).

Beispiele: Der Mieter hat direkten Zugriff auf einen ausgeleierten Lichtschalter, jedoch nicht auf eine durchgeschmorte Leitung in der Wand. Der Mieter betätigt jeden Tag das Wasserhahnventil in der Küche oder die Toilettenspülung. Ein undichtes Wasserrohr in der Wand hat er noch nie angefasst. Üblicherweise fallen auch kaputte Fensterscheiben nicht unter die Kleinreparaturen.

Das Amtsgericht Hannover hat entschieden, dass eine Reparatur des defekten Kipphebels an einem Fenster der Mietwohnung nicht zu den Kleinreparaturen gehört. In diesem Fall kam es jedoch auf die Formulierung im Mietvertrag an: Nach der verwendeten Kleinreparaturenklausel fielen nur Reparaturen an mitvermieteten Anlagen oder Einrichtungen unter die Kleinreparaturen. Nach dem Gericht ist jedoch ein Fenster weder eine Anlage noch eine Einrichtung innerhalb der Wohnung, sondern Teil der Mietsache. Damit ist es nicht von der hier verwendeten Kleinreparaturenklausel umfasst (Urteil vom 26.1.2007, Az. 437 C 15376/06).

2020 hat das Amtsgericht Berlin-Mitte entschieden, dass die Reparatur einer Steckdose durchaus unter eine Kleinreparaturenklausel fällt. Kein Fall für die Kleinreparaturen sei dagegen ein undichtes Abflussrohr an der Toilette oder eine defekte Ablaufpumpe an der Dusche. Auf diese Dinge habe der Mieter keinen direkten Zugriff (Urteil vom 5.2.2020, Az. 15 C 256/19).

Kleinreparaturen dürfen sich also nur auf Gegenstände beziehen, auf die der Mieter ständigen Zugriff hat. Das bedeutet auch: Größere Geräte oder Bauteile dürfen in der Vertragsklausel nicht als Ganzes genannt werden, wenn der Mieter nur auf ein bestimmtes Teil davon zugreifen kann, etwa einen Hebel oder Schalter.

Schreibt der Mietvertrag also vor, dass der Mieter generell Reparaturen am Elektroboiler, an der Heiztherme oder am Fenster bezahlen soll, ist eine solche Klausel unwirksam (AG Köln, Urteil vom 27.1.2011, Az. 210 C 324/10).

Unwirksam sind auch Kleinreparaturenklauseln, die Schäden an Spiegeln, Fenstern und Beleuchtung pauschal auf den Mieter abwälzen (AG Zossen, Az. 4 C 50/15).
Und auch hier noch einmal der Hinweis: Folge der Unwirksamkeit einer solchen Klausel ist, dass der Mieter überhaupt nicht für Kleinreparaturen zahlen muss.

Das Landgericht Münster hat sich mit einer Mietvertragsklausel beschäftigt, nach welcher der Mieter nicht nur die üblichen Kleinreparaturen zahlen musste, sondern auch Wartungskosten an Geräten wie etwa Durchlauferhitzern und Gasöfen, unabhängig davon, wer den Wartungsauftrag erteilt hatte. Auf Verlangen des Vermieters sollte der Mieter die Durchführung von Wartungsarbeiten nachweisen.

Das Gericht erklärte diese Klausel für unwirksam. Zwar könnten die Kosten von Wartungsarbeiten grundsätzlich dem Mieter auferlegt werden. Die Durchführung von Wartungs- oder Instandhaltungsarbeiten bzw. die Erteilung von Handwerkeraufträgen sei jedoch immer Sache des Vermieters und könne nicht per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden (Urteil vom 30.3.2021, Az. 1 S 65/19).

Die Beauftragung des Handwerkers und die Bezahlung der Handwerkerrechnung sind auch bei Kleinreparaturen also Sache des Vermieters. Dieser muss dem Mieter dann im Nachhinein die Kleinreparatur in Rechnung stellen.

Kleinreparaturenklauseln im Mietvertrag müssen eindeutig festlegen, bis zu welcher Höchstgrenze der Mieter für Kleinreparaturen zahlen muss. Dies gilt einerseits pro einzelner Reparatur und andererseits auch pro Jahr.

Die Gerichte entscheiden nicht einheitlich zu der Frage, welche Höchstbeträge noch zulässig sind. Die Höchstgrenze für eine einzelne Kleinreparatur wird bei 75 bis 110 Euro angesetzt. Das Amtsgericht Bingen am Rhein betrachtete einen Maximalbetrag von 100 Euro als angemessen (Urteil vom 4.4.2013, Az. 25 C 19/13). 120 Euro seien dagegen zu viel. Das Amtsgericht Würzburg sah 110 Euro pro Kleinreparatur noch als in Ordnung an (Urteil vom 17.5.2010, Az. 13 C 670/10). Das Amtsgericht Bremen hielt fest, dass 200 Euro auf jeden Fall zu viel seien (Urteil vom 24.5.2007, Az. 21 C 269/05). In der Regel wird ein Höchstbetrag von 100 Euro heute vor den meisten Gerichten Bestand haben.

Manche Urteile setzen auch eine Jahresobergrenze für alle Kleinreparaturen zusammen fest. Diese Grenze wird oft als Prozentsatz der Jahresmiete angegeben, zum Teil auch als fester Betrag. Teils wird der Berechnung die Nettokaltmiete ohne Nebenkosten zugrunde gelegt, teils die Bruttowarmmiete inklusive Nebenkosten. Nach Entscheidungen der Amtsgerichte in Braunschweig und Würzburg sind acht Prozent der Jahresnettokaltmiete noch angemessen (Az. 116 C 196/05, Az. 13 C 670/10). Das Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt wollte höchstens sechs Prozent erlauben (15.10.2013, Az. 2 C 1438/13).

Manche Mietverträge vernachlässigen das Thema Höchstgrenze oder setzen Höchstbeträge fest, die deutlich über den von den Gerichten genannten liegen. Dann sind die Kleinreparaturenklauseln unwirksam. Mieter müssen in diesem Fall überhaupt nicht für Kleinreparaturen zahlen, also auch nicht den Betrag, den die Gerichte grundsätzlich als zulässig betrachten.

Kleinreparaturenklauseln dürfen keinen Höchstbetrag festlegen, der außer Verhältnis zur Höhe der Miete steht. Dem Amtsgericht Bremen zufolge ist zum Beispiel ein Maximalbetrag von 200 Euro pro Reparatur bei einer Monatsmiete von 260 Euro zu hoch (Az. 21 C 269/05).

Wenn der Rechnungsbetrag des Handwerkers den zulässigen Höchstbetrag für Kleinreparaturen überschreitet, bedeutet dies nicht, dass der Mieter den Teil der Rechnung bis zur vereinbarten Höchstgrenze zahlen muss und der Vermieter den Rest übernimmt. Hier handelt es sich aufgrund der Höhe der Reparaturkosten nicht mehr um eine Kleinreparatur. Daher muss der Mieter gar nichts bezahlen.

Auch beim Auszug aus der Mietwohnung gelten die hier beschriebenen vertraglich vereinbarten Höchstgrenzen pro einzelner Reparatur und pro Jahr.

Verlangt Ihr Vermieter Geld wegen einer Kleinreparatur in Ihrer Wohnung von Ihnen? Es kommt immer wieder vor, dass eine solche Forderung unberechtigt ist, weil die Kleinreparaturenklausel in Ihrem Mietvertrag unwirksam ist oder die dort geregelten Beträge die von den Gerichten bestimmten Höchstgrenzen überschreiten. Leider ist die Rechtsprechung dazu regional unterschiedlich. Ein auf das Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann Ihnen hier weiterhelfen. Er kennt die aktuelle Rechtsprechung der Gerichte an Ihrem Wohnort und kann unberechtigte Forderungen Ihres Vermieters abwehren.