Gemeinsame Haftung bei Sanierungsarbeiten in Spanien
15.09.2024, Autor: Herr Ingmar Hessler / Lesedauer ca. 2 Min. (35 mal gelesen)
Die Verantwortung für eine ordnungsgemäße Bauausführung entfällt nicht nur auf den bauleitenden Architekten, sondern ebenso auf den Auftraggeber, wenn dieser die Fachkraft fahrlässig ausgewählt hat.
In einem kürzlich verkündeten Urteil (SAP VI 58/2024) hatte sich die Audiencia Provincial von Vitoria-Gasteiz mit der Frage der zivilrechtlichen Haftung bei Schäden durch eine mangelhafte Sanierung einer Wohnung in Spanien zu befassen. Das Gericht nahm dabei sowohl den Eigentümer der Wohnung als auch die von ihm beauftragte Architektin in die Verantwortung.
Der Fall hatte Schäden zum Gegenstand, welche in der über der sanierten Wohnung gelegenen Einheit entstanden waren. Während der Renovierungsarbeiten, die auch den Abriss von Innenwänden umfassten, kam es zu Bauschäden, welche insbesondere den Boden der darüber liegenden Wohnung in Mitleidenschaft zogen. Der betroffene Eigentümer verlangte Schadensersatz und die Durchführung von Maßnahmen zur Wiederherstellung der Gebäudesicherheit.
Das spanische Landgericht weitete die zunächst nur auf die Architektin beschränkte Haftung auf den Auftraggeber aus. Es begründete dies mit der Fahrlässigkeit des Eigentümers bei der Auswahl der Architektin (culpa in eligendo), da diese zwar abstrakt qualifiziert, aber für die konkret beauftragten Arbeiten in dem alten Gebäude nicht ausreichend erfahren gewesen sei. Zudem hob das Gericht die Verpflichtungen des Eigentümers hervor, seine Sondereigentumselemente instand zu halten und andere Miteigentümer nicht zu schädigen (Art. 9 Ley de Propiedad Horizontal).
Das Urteil mahnt zu erhöhter Sorgfalt bei der Beauftragung von Sanierungsarbeiten, insbesondere in älteren Gebäuden. Eigentümer sollten nicht nur auf die allgemeine Qualifikation der Fachleute vertrauen, sondern deren konkrete Eignung für das Vorhaben prüfen.
Eine gründliche Voruntersuchung der Gebäudestruktur ist unerlässlich, um Risiken zu minimieren. Bei berechtigten Zweifeln kann die Eigentümergemeinschaft die Vorlage detaillierter Planungen und unabhängiger Gutachten verlangen. Hierfür muss diese aber überhaupt Kenntnis von den Bauvorhaben nehmen können. Die gesetzliche Pflicht, die Gemeinschaft hierüber zu informieren, entfällt auf den Eigentümer, welcher die Arbeiten in Auftrag gegeben hat. Gerade die Nachlässigkeit in solcherlei Belangen erhöht für alle Beteiligten das Risiko.
Auch wenn die Mitverantwortung des Auftraggebers auf den ersten Blick überzogen erscheinen mag, wird deutlich, dass sich Eigentümer ihrer Sorgfaltspflichten nicht durch die Einschaltung von Fachleuten entledigen können. Wer Modernisierungswünsche ohne Rücksicht auf die Beschaffenheit der Immobilie durchsetzt, haftet im Zweifelsfall neben den ausführenden Firmen. Die sorgfältige Auswahl qualifizierter und versicherter Partner, eine präzise Dokumentation des Bauvorhabens und der offene Austausch mit der Eigentümergemeinschaft können das Haftungsrisiko jedoch minimieren.
Im gegenständlichen Fall befanden mehrere Gutachter, dass schon das Alter der Immobilie und deren allgemeiner Zustand Zweifel an der gewünschten Maßnahme hätten aufkommen lassen müssen. Die Beseitigung von tragenden Wänden hätte sein Übriges getan. Diese Umstände hätten auch dem Eigentümer bewusst sein müssen, weshalb zwischen den Zeilen auch der Vorwurf mitschwang, der Eigentümer hätte sich möglicherweise bewusst einen willigen "Erfüllungsgehilfen" gesucht.
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In einem kürzlich verkündeten Urteil (SAP VI 58/2024) hatte sich die Audiencia Provincial von Vitoria-Gasteiz mit der Frage der zivilrechtlichen Haftung bei Schäden durch eine mangelhafte Sanierung einer Wohnung in Spanien zu befassen. Das Gericht nahm dabei sowohl den Eigentümer der Wohnung als auch die von ihm beauftragte Architektin in die Verantwortung.
Der Fall hatte Schäden zum Gegenstand, welche in der über der sanierten Wohnung gelegenen Einheit entstanden waren. Während der Renovierungsarbeiten, die auch den Abriss von Innenwänden umfassten, kam es zu Bauschäden, welche insbesondere den Boden der darüber liegenden Wohnung in Mitleidenschaft zogen. Der betroffene Eigentümer verlangte Schadensersatz und die Durchführung von Maßnahmen zur Wiederherstellung der Gebäudesicherheit.
Das spanische Landgericht weitete die zunächst nur auf die Architektin beschränkte Haftung auf den Auftraggeber aus. Es begründete dies mit der Fahrlässigkeit des Eigentümers bei der Auswahl der Architektin (culpa in eligendo), da diese zwar abstrakt qualifiziert, aber für die konkret beauftragten Arbeiten in dem alten Gebäude nicht ausreichend erfahren gewesen sei. Zudem hob das Gericht die Verpflichtungen des Eigentümers hervor, seine Sondereigentumselemente instand zu halten und andere Miteigentümer nicht zu schädigen (Art. 9 Ley de Propiedad Horizontal).
Das Urteil mahnt zu erhöhter Sorgfalt bei der Beauftragung von Sanierungsarbeiten, insbesondere in älteren Gebäuden. Eigentümer sollten nicht nur auf die allgemeine Qualifikation der Fachleute vertrauen, sondern deren konkrete Eignung für das Vorhaben prüfen.
Eine gründliche Voruntersuchung der Gebäudestruktur ist unerlässlich, um Risiken zu minimieren. Bei berechtigten Zweifeln kann die Eigentümergemeinschaft die Vorlage detaillierter Planungen und unabhängiger Gutachten verlangen. Hierfür muss diese aber überhaupt Kenntnis von den Bauvorhaben nehmen können. Die gesetzliche Pflicht, die Gemeinschaft hierüber zu informieren, entfällt auf den Eigentümer, welcher die Arbeiten in Auftrag gegeben hat. Gerade die Nachlässigkeit in solcherlei Belangen erhöht für alle Beteiligten das Risiko.
Auch wenn die Mitverantwortung des Auftraggebers auf den ersten Blick überzogen erscheinen mag, wird deutlich, dass sich Eigentümer ihrer Sorgfaltspflichten nicht durch die Einschaltung von Fachleuten entledigen können. Wer Modernisierungswünsche ohne Rücksicht auf die Beschaffenheit der Immobilie durchsetzt, haftet im Zweifelsfall neben den ausführenden Firmen. Die sorgfältige Auswahl qualifizierter und versicherter Partner, eine präzise Dokumentation des Bauvorhabens und der offene Austausch mit der Eigentümergemeinschaft können das Haftungsrisiko jedoch minimieren.
Im gegenständlichen Fall befanden mehrere Gutachter, dass schon das Alter der Immobilie und deren allgemeiner Zustand Zweifel an der gewünschten Maßnahme hätten aufkommen lassen müssen. Die Beseitigung von tragenden Wänden hätte sein Übriges getan. Diese Umstände hätten auch dem Eigentümer bewusst sein müssen, weshalb zwischen den Zeilen auch der Vorwurf mitschwang, der Eigentümer hätte sich möglicherweise bewusst einen willigen "Erfüllungsgehilfen" gesucht.
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