Verjährung von Gemeinschaftskosten in Spanien
04.07.2024, Autor: Herr Ingmar Hessler / Lesedauer ca. 2 Min. (47 mal gelesen)
Die Ansprüche einer spanischen Eigentümergemeinschaft, auf Zahlung der Gemeinschaftbeiträge, unterliegt einer Verjährungsfrist von fünf Jahren.
Das Landgericht Alicante (Audiencia Provincial de Alicante) hat kürzlich ein Urteil (28. November 2023) gefällt, das sehr gut geeignet ist, um das Problem der Verjährung von Beiträgen zu den Gemeinschaftskosten zu schildern. Es ging nämlich um die Frage, wie lange Gemeinschaftsbeiträge eingefordert werden können - ein ständiges Thema für Eigentümer und Gemeinschaften.
Der Fall: Ein Eigentümer verweigert die Zahlung
Im Zentrum des Falls stand ein Eigentümer, von dem die Eigentümergemeinschaft 3.326,66 Euro für unbezahlte Gemeinschaftskosten forderte. Dieser Eigentümer argumentierte, dass ein Großteil dieser Forderungen bereits verjährt sei. Damit brachte er eine wichtige rechtliche Frage zur Sprache.
Die zentrale Frage: Verjährungsfrist für Gemeinschaftskosten
Das Gericht musste klären, wie lange Eigentümergemeinschaften rückständige Gemeinschaftskosten einfordern können. Die Entscheidung unterstreicht: Die Verjährungsfrist beträgt 5 Jahre.
Diese Frist leitet sich aus Artikel 1966 Absatz 3 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil) ab. Das Gericht stellte klar, dass dieser Artikel, und damit die von ihm bestimmte Frist, auf regelmäßige Zahlungen, wie es die Gemeinschaftskosten sind, anzuwenden ist. Diese Klarstellung ist von großer praktischer Bedeutung für Eigentümer und Gemeinschaften.
Das Urteil: Eine teilweise Klageabweisung zum Vorteil des Eigentümers
Im Ergebnis reduzierte das Gericht die Forderung gegen dem Eigentümer erheblich. Statt der ursprünglich geforderten 3.326,66 Euro muss er nur 890,80 Euro zahlen.
Ein entscheidender Faktor war, dass die Gemeinschaft nicht genau nachweisen konnte, wann die einzelnen Forderungen entstanden waren. Dies unterstreicht die Wichtigkeit einer präzisen Buchführung für Eigentümergemeinschaften. Ebensowenig hatte die Gemeinschaft die Verjährung unterbrochen, da ein von der Hausverwaltung auf den Weg gebrachtes Einschreiben falsch adressiert war, und damit auch nicht der Nachweis erbracht werden konnte, dass es zu einer tatsächlichen Zustellung an den Schuldner kam.
Wichtige Erkenntnisse aus dem Urteil
1. Für Eigentümer: Beachten Sie die 5-Jahres-Verjährungsfrist bei älteren Forderungen von Gemeinschaftskosten.
2. Für Gemeinschaften: Eine genaue und zeitnahe Dokumentation von Schulden ist unerlässlich, um Forderungen durchsetzen zu können.
3. Für beide Seiten: Eine klare Kommunikation kann helfen, kostspielige rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Fazit: Bedeutung für die Praxis
Dieses Urteil bestätigt, was der Tribunal Supremo bereits seit dem Jahr 2021 immer wieder erklärt hat, geht aber auch auf das häufige Problem der Verjährungsunterbrechung ein. In Spanien kann eine Eigentümergemeinschaft auch außergerichtlich die Verjährung unterbrechen. Hierfür muss aber die geeignete Zustellmethode gewählt, und beachtet werden, ob es zu einer tatsächlichen Kenntnisnahme des Empfängers kam bzw. die Sendung wenigstens korrekt adressiert war. Andernfalls kann es Jahre später ein böses Erwachen geben. In jedem Fall sollte die Eigentümergemeinschaft, ihre finanziellen Angelegenheiten sehr sorgfältig verwalten, und dem Gericht gegenüber lückenlos darlegen können, wie sich die Schulden zusammensetzen. Im gegenständlichen Verfahren konnte das Gericht nur den Ausführungen des Beklagten Eigentümers folgen, da nur diese im Stande war eine nachvollziehbare Rechnung aufzustellen.
Einen ausführlichen Artikel mit umfassender Analyse des beschriebenen Urteils finden Sie hier.
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Das Landgericht Alicante (Audiencia Provincial de Alicante) hat kürzlich ein Urteil (28. November 2023) gefällt, das sehr gut geeignet ist, um das Problem der Verjährung von Beiträgen zu den Gemeinschaftskosten zu schildern. Es ging nämlich um die Frage, wie lange Gemeinschaftsbeiträge eingefordert werden können - ein ständiges Thema für Eigentümer und Gemeinschaften.
Der Fall: Ein Eigentümer verweigert die Zahlung
Im Zentrum des Falls stand ein Eigentümer, von dem die Eigentümergemeinschaft 3.326,66 Euro für unbezahlte Gemeinschaftskosten forderte. Dieser Eigentümer argumentierte, dass ein Großteil dieser Forderungen bereits verjährt sei. Damit brachte er eine wichtige rechtliche Frage zur Sprache.
Die zentrale Frage: Verjährungsfrist für Gemeinschaftskosten
Das Gericht musste klären, wie lange Eigentümergemeinschaften rückständige Gemeinschaftskosten einfordern können. Die Entscheidung unterstreicht: Die Verjährungsfrist beträgt 5 Jahre.
Diese Frist leitet sich aus Artikel 1966 Absatz 3 des spanischen Zivilgesetzbuchs (Código Civil) ab. Das Gericht stellte klar, dass dieser Artikel, und damit die von ihm bestimmte Frist, auf regelmäßige Zahlungen, wie es die Gemeinschaftskosten sind, anzuwenden ist. Diese Klarstellung ist von großer praktischer Bedeutung für Eigentümer und Gemeinschaften.
Das Urteil: Eine teilweise Klageabweisung zum Vorteil des Eigentümers
Im Ergebnis reduzierte das Gericht die Forderung gegen dem Eigentümer erheblich. Statt der ursprünglich geforderten 3.326,66 Euro muss er nur 890,80 Euro zahlen.
Ein entscheidender Faktor war, dass die Gemeinschaft nicht genau nachweisen konnte, wann die einzelnen Forderungen entstanden waren. Dies unterstreicht die Wichtigkeit einer präzisen Buchführung für Eigentümergemeinschaften. Ebensowenig hatte die Gemeinschaft die Verjährung unterbrochen, da ein von der Hausverwaltung auf den Weg gebrachtes Einschreiben falsch adressiert war, und damit auch nicht der Nachweis erbracht werden konnte, dass es zu einer tatsächlichen Zustellung an den Schuldner kam.
Wichtige Erkenntnisse aus dem Urteil
1. Für Eigentümer: Beachten Sie die 5-Jahres-Verjährungsfrist bei älteren Forderungen von Gemeinschaftskosten.
2. Für Gemeinschaften: Eine genaue und zeitnahe Dokumentation von Schulden ist unerlässlich, um Forderungen durchsetzen zu können.
3. Für beide Seiten: Eine klare Kommunikation kann helfen, kostspielige rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Fazit: Bedeutung für die Praxis
Dieses Urteil bestätigt, was der Tribunal Supremo bereits seit dem Jahr 2021 immer wieder erklärt hat, geht aber auch auf das häufige Problem der Verjährungsunterbrechung ein. In Spanien kann eine Eigentümergemeinschaft auch außergerichtlich die Verjährung unterbrechen. Hierfür muss aber die geeignete Zustellmethode gewählt, und beachtet werden, ob es zu einer tatsächlichen Kenntnisnahme des Empfängers kam bzw. die Sendung wenigstens korrekt adressiert war. Andernfalls kann es Jahre später ein böses Erwachen geben. In jedem Fall sollte die Eigentümergemeinschaft, ihre finanziellen Angelegenheiten sehr sorgfältig verwalten, und dem Gericht gegenüber lückenlos darlegen können, wie sich die Schulden zusammensetzen. Im gegenständlichen Verfahren konnte das Gericht nur den Ausführungen des Beklagten Eigentümers folgen, da nur diese im Stande war eine nachvollziehbare Rechnung aufzustellen.
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