Modernisierungsmieterhöhung
02.11.2020, Autor: Frau Karen König / Lesedauer ca. 2 Min. (137 mal gelesen)
Fiktive Instandhaltungskosten müssen bei der Modernisierungsmieterhöhung in Abzug gebracht werden, auch wenn die Bauteile noch keine Defekte ausweisen.
An Ihrem Haus haben Sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen bzw. das Haus, in dem Sie als Mieter leben, wurde modernisiert.
Nachdem die baulichen Maßnahmen erledigt sind, nutzt der Vermieter die Möglichkeit einen Teil der Kosten der Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umzulegen. Die Gesetzgebung gibt dem Vermieter gemäß § 555 b BGB ff. in Verbindung mit § 559 BGB die rechtliche Möglichkeit dazu.
Bei der Erstellung einer Modernisierungsmieterhöhung stellt sich allerdings schnell heraus, dass es schwierig ist eine solche Mieterhöhung rechtssicher zu berechnen und zu formulieren. Die gesetzlichen Grundlagen zu §§ 555 b ff. und §559 BGB sind schon sehr speziell und nicht leicht zu erfüllen. Hinzu kommen die Hürden, die die Rechtsprechung, insbesondere der BGH, setzt.
Ein hohes Risiko für den Vermieter Fehler zu machen und damit ein Einfalltor für den Mieter derartige Erhöhungen zurückzuweisen.
Insbesondere war in der Vergangenheit immer der Abzug von Instandhaltungskosten ein beachtlicher Streitpunkt. Während Vermieter meinten, dass in der Modernisierungsmaßnahme keine Instandhaltungskosten enthalten waren, z.B. bei der Erneuerung des Dachs, vertraten die Mieter regelmäßig die Auffassung, dass sehr wohl Instandhaltungsmaßnahmen in Abzug zu bringen seien.
Im Juni 2020 hat der BGH (VIII ZR 81/19) jetzt festgelegt, wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung die Instandhaltungskosten zu berücksichtigen und in Abzug zu bringen sind. Er hat festgelegt, dass auch dann Instandhaltungskosten von der Kostenberechnung in Abzug zu bringen sind, wenn sie noch nicht fällig sind. Dies wurde bislang von vielen Hausverwaltungen und Eigentümern anders beurteilt.
Im konkreten Fall hat der Vermieter 60 Jahre alte Bauteile (Treppenhausfenster und Haustüren sowie elektrische Leitungen und die Briefkästen), die noch keine Defekte aufwiesen, erneuert. Er vertrat die Auffassung, dass kein Instandhaltungsanteil in Abzug zu bringen sei, da die Erhaltungsmaßnahmen noch nicht fällig gewesen waren. Dies hat der BGH verneint. Der BGH fordert eine fiktive Betrachtung, so dass ein Abzug vorzunehmen ist, wenn Bauteile und Einrichtungen bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum vorhanden sind.
Konsequenz für den Vermieter: Er wird, fast immer, einen Abzug für fiktive Instandhaltungskosten vornehmen müssen. Die einzelne Berechnung ist sehr sorgsam vorzunehmen unter Umständen unter Berücksichtigung der Lebensdauer von Bauteilen.
Konsequenz für den Mieter an: Erhält er eine Modernisierungsmieterhöhung, bei der kein Abzug von Instandhaltungskosten eingerechnet wurde, sollte er der Mieterhöhung widersprechen und die Überprüfung vornehmen lassen.
An Ihrem Haus haben Sie Modernisierungsmaßnahmen durchführen lassen bzw. das Haus, in dem Sie als Mieter leben, wurde modernisiert.
Nachdem die baulichen Maßnahmen erledigt sind, nutzt der Vermieter die Möglichkeit einen Teil der Kosten der Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umzulegen. Die Gesetzgebung gibt dem Vermieter gemäß § 555 b BGB ff. in Verbindung mit § 559 BGB die rechtliche Möglichkeit dazu.
Bei der Erstellung einer Modernisierungsmieterhöhung stellt sich allerdings schnell heraus, dass es schwierig ist eine solche Mieterhöhung rechtssicher zu berechnen und zu formulieren. Die gesetzlichen Grundlagen zu §§ 555 b ff. und §559 BGB sind schon sehr speziell und nicht leicht zu erfüllen. Hinzu kommen die Hürden, die die Rechtsprechung, insbesondere der BGH, setzt.
Ein hohes Risiko für den Vermieter Fehler zu machen und damit ein Einfalltor für den Mieter derartige Erhöhungen zurückzuweisen.
Insbesondere war in der Vergangenheit immer der Abzug von Instandhaltungskosten ein beachtlicher Streitpunkt. Während Vermieter meinten, dass in der Modernisierungsmaßnahme keine Instandhaltungskosten enthalten waren, z.B. bei der Erneuerung des Dachs, vertraten die Mieter regelmäßig die Auffassung, dass sehr wohl Instandhaltungsmaßnahmen in Abzug zu bringen seien.
Im Juni 2020 hat der BGH (VIII ZR 81/19) jetzt festgelegt, wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung die Instandhaltungskosten zu berücksichtigen und in Abzug zu bringen sind. Er hat festgelegt, dass auch dann Instandhaltungskosten von der Kostenberechnung in Abzug zu bringen sind, wenn sie noch nicht fällig sind. Dies wurde bislang von vielen Hausverwaltungen und Eigentümern anders beurteilt.
Im konkreten Fall hat der Vermieter 60 Jahre alte Bauteile (Treppenhausfenster und Haustüren sowie elektrische Leitungen und die Briefkästen), die noch keine Defekte aufwiesen, erneuert. Er vertrat die Auffassung, dass kein Instandhaltungsanteil in Abzug zu bringen sei, da die Erhaltungsmaßnahmen noch nicht fällig gewesen waren. Dies hat der BGH verneint. Der BGH fordert eine fiktive Betrachtung, so dass ein Abzug vorzunehmen ist, wenn Bauteile und Einrichtungen bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum vorhanden sind.
Konsequenz für den Vermieter: Er wird, fast immer, einen Abzug für fiktive Instandhaltungskosten vornehmen müssen. Die einzelne Berechnung ist sehr sorgsam vorzunehmen unter Umständen unter Berücksichtigung der Lebensdauer von Bauteilen.
Konsequenz für den Mieter an: Erhält er eine Modernisierungsmieterhöhung, bei der kein Abzug von Instandhaltungskosten eingerechnet wurde, sollte er der Mieterhöhung widersprechen und die Überprüfung vornehmen lassen.
