Einwände gegen Nebenkostenabrechnung nur innerhalb eines Jahres
27.09.2016, Autor: Herr Nima Armin Daryai / Lesedauer ca. 2 Min. (190 mal gelesen)
Mit Urteil vom 02.06.2016 hat das Landgericht München den Mieter einer Wohnung zur Nachzahlung u.a. auf eine Betriebskostenabrechnung verurteilt.
LG München I, Urteil vom 02.06.2016 – 31 S 1387/16
Der Ausgangstreit: Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag vom 27.08.2003 verbunden. Die Vermieterin ist durch Erwerb der Immobilie in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eingetreten. Nach dem Mietvertrag sind neben der Nettokaltmiete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 188,00 € geschuldet. Mit Schreiben vom 27.08.2013 rechnete die Vermieterin über die Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum 01.07.2012 – 31.12.2012 ab. Als durch den Beklagten geleistete Vorauszahlung wurde allein ein Betrag in Höhe von insgesamt 188,00 € berücksichtigt. Tatsächlich hatte der Mieter, wie vereinbart, monatlich 188,00 € und damit einen Gesamtbetrag in Höhe von 1.128,00 € an die Vermieterin geleistet. Der Mieter wies die Vermieterin allerdings erst über ein Jahr nach dem Zugang der Abrechnung auf den Fehler hin.
Die Entscheidung: Das Landgericht München I hob das amtsgerichtliche Urteil hinsichtlich des Anspruchs auf Nachzahlung aus der Abrechnung auf und verurteilte den Mieter zur vollständigen Zahlung. Die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen waren nach Ansicht des Landgerichts nicht zu berücksichtigen, da diese nicht innerhalb der Jahresfrist eingewendet wurden. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB hat der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Dieser weitgehende Einwendungsausschluss umfasst nicht nur die einzelnen Betriebskostenpositionen, sondern auch die in der Abrechnung eingestellten Vorauszahlungen des Mieters. Der Gesetzgeber habe im Interesse der Ausgewogenheit dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (Abs. 3 S. 3) einen Einwendungsausschluss für den Mieter gegenübergestellt. Hierdurch soll innerhalb absehbarer Zeit für beide Seiten Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche gestellt werden. Genauso wie der Vermieter, der an die eingestellten Vorauszahlungen gebunden bleibt, selbst wenn diese nicht in der eingestellten Höhe geleistet wurden, bleibt der Mieter an die zu geringen Vorauszahlungen gebunden, wenn er die gesetzliche Einwendungsfrist verpasst. Er hat ja nach Zugang der Rechnung ein Jahr Zeit, um die Höhe der eingestellten Vorauszahlungen zu überprüfen.
Praxistipp: Innerhalb der Einwendungsfrist des Mieters von einem Jahr ist nicht allein ein „Widerspruch“ zu erklären. Vielmehr muss der Mieter die Gründe, die zur Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung führen, genau darlegen. Im Regelfall ist es hierfür auch notwendig, Einsichtnahme in die Unterlagen der Betriebskostenabrechnung zu nehmen. Gerade die Position für Heizkosten sollte der Mieter, wenn er von einem Fehler in der Heizkostenabrechnung ausgeht, relativ schnell überprüfen. Die meisten modernen Heizkostenverteiler speichern den Vorjahresverbrauchswert. Dieser wird allerdings häufig zum 01.01. des Folgejahres gelöscht und durch den aktuellen Vorjahreswert überschrieben. Da die Nebenkostenabrechnungen regelmäßig erst kurz vor Jahresende verschickt werden, hier aber über die Vorjahreswerte, die dann eben bald gelöscht werden, abgerechnet wird, muss man sich als Mieter beeilen, um die Richtigkeit der Werte überprüfen zu können.
LG München I, Urteil vom 02.06.2016 – 31 S 1387/16
Der Ausgangstreit: Die Parteien sind über einen Wohnraummietvertrag vom 27.08.2003 verbunden. Die Vermieterin ist durch Erwerb der Immobilie in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages eingetreten. Nach dem Mietvertrag sind neben der Nettokaltmiete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 188,00 € geschuldet. Mit Schreiben vom 27.08.2013 rechnete die Vermieterin über die Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum 01.07.2012 – 31.12.2012 ab. Als durch den Beklagten geleistete Vorauszahlung wurde allein ein Betrag in Höhe von insgesamt 188,00 € berücksichtigt. Tatsächlich hatte der Mieter, wie vereinbart, monatlich 188,00 € und damit einen Gesamtbetrag in Höhe von 1.128,00 € an die Vermieterin geleistet. Der Mieter wies die Vermieterin allerdings erst über ein Jahr nach dem Zugang der Abrechnung auf den Fehler hin.
Die Entscheidung: Das Landgericht München I hob das amtsgerichtliche Urteil hinsichtlich des Anspruchs auf Nachzahlung aus der Abrechnung auf und verurteilte den Mieter zur vollständigen Zahlung. Die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen waren nach Ansicht des Landgerichts nicht zu berücksichtigen, da diese nicht innerhalb der Jahresfrist eingewendet wurden. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 5 BGB hat der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen. Dieser weitgehende Einwendungsausschluss umfasst nicht nur die einzelnen Betriebskostenpositionen, sondern auch die in der Abrechnung eingestellten Vorauszahlungen des Mieters. Der Gesetzgeber habe im Interesse der Ausgewogenheit dem Nachforderungsausschluss für den Vermieter (Abs. 3 S. 3) einen Einwendungsausschluss für den Mieter gegenübergestellt. Hierdurch soll innerhalb absehbarer Zeit für beide Seiten Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche gestellt werden. Genauso wie der Vermieter, der an die eingestellten Vorauszahlungen gebunden bleibt, selbst wenn diese nicht in der eingestellten Höhe geleistet wurden, bleibt der Mieter an die zu geringen Vorauszahlungen gebunden, wenn er die gesetzliche Einwendungsfrist verpasst. Er hat ja nach Zugang der Rechnung ein Jahr Zeit, um die Höhe der eingestellten Vorauszahlungen zu überprüfen.
Praxistipp: Innerhalb der Einwendungsfrist des Mieters von einem Jahr ist nicht allein ein „Widerspruch“ zu erklären. Vielmehr muss der Mieter die Gründe, die zur Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung führen, genau darlegen. Im Regelfall ist es hierfür auch notwendig, Einsichtnahme in die Unterlagen der Betriebskostenabrechnung zu nehmen. Gerade die Position für Heizkosten sollte der Mieter, wenn er von einem Fehler in der Heizkostenabrechnung ausgeht, relativ schnell überprüfen. Die meisten modernen Heizkostenverteiler speichern den Vorjahresverbrauchswert. Dieser wird allerdings häufig zum 01.01. des Folgejahres gelöscht und durch den aktuellen Vorjahreswert überschrieben. Da die Nebenkostenabrechnungen regelmäßig erst kurz vor Jahresende verschickt werden, hier aber über die Vorjahreswerte, die dann eben bald gelöscht werden, abgerechnet wird, muss man sich als Mieter beeilen, um die Richtigkeit der Werte überprüfen zu können.
