Isolierglasfenster: Folgen für das Heizverhalten des Mieters
31.01.2017, Autor: Herr Nima Armin Daryai / Lesedauer ca. 2 Min. (187 mal gelesen)
Mit Urteil vom 07.10.2015 hat das Landgericht Detmold die Klage einer Mieterin auf Schimmelbeseitigung und Feststellung der Berechtigung zur Minderung der Miete in der Berufung zurückgewiesen.
Der Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2009 miteinander verbunden. Bereits im Jahr 1988 ließ der Vermieter die zuvor vorhandenen einfach verglasten Fenster durch Fenster mit Isolierverglasung ersetzen. Im Jahr 2013 kam es dann zur Schimmelbildung. Das erstinstanzliche Gericht hatte die Klage auf Grundlage eines eingeholten Sachverständigengutachtens abgewiesen. Die Sachverständige hatte in ihrem Gutachten erklärt, dass ein Mangel an der Bausubstanz nicht vorlag. Das Gebäude entsprach den zum Zeitpunkt der Errichtung im Jahr 1962/63 geltenden Anforderungen an den Wärmeschutz. Die Bewertung erfolgt auch anhand der Anforderungen aus dem Jahr 1962/63 und nicht etwa anhand des Standards des Jahres 1988. Der Einbau von neuen Fenstern mit Isolierverglasung ändert hieran nichts, denn der bloße Einbau der Fenster ist nicht mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar. Nach Erklärung der Sachverständigen führte der Einbau der Fenster mit Isolierverglasung zu einer Veränderung des Raumklimas. Der Taupunkt hatte sich von der Einfachverglasung auf die Wand verlagert.
Die Entscheidung: Das Landgericht weist die Berufung der Mieterin zurück. Die Veränderung des Raumklimas soll nach Ansicht des Landgerichts Detmold dann keinen Mangel darstellen, wenn dem durch ein angepasstes Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter wirksam begegnet werden kann (vorausgesetzt, ein solches angepasstes Verhalten ist dem Mieter zumutbar). Die klagende Mieterin hätte also durch intensives Lüften und entsprechendes Beheizen der Räume die Luftfeuchtigkeit absenken können und müssen. Sie hatte in dem Verfahren zu ihrem Heiz- und Lüftungsverhalten nicht konkret vorgetragen und sich daher nicht entlastet.
Praxistipp: Nach der Gefahrkreistheorie des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter im Fall eines Feuchtigkeitsschadens oder im Fall von Schimmelbildung zunächst einmal darlegen und beweisen, dass ein Baumangel als Ursache ausgeschlossen werden kann. Gelingt dem Vermieter der Beweis, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass ihm ein Fehlverhalten nicht vorzuwerfen ist. Gelingt auch dem Mieter dieser Beweis, geht dies zu Lasten des Vermieters, der dann den Prozess verliert. In dem von dem Landgericht entschiedenen Fall hat die Mieterin es verpasst, ausreichend zu ihrem Heiz- und Lüftungsverhalten vorzutragen. Auch hätte wohl dem Argument des Landgerichts, der Zeitpunkt der Schimmelpilzbildung weise auf ein Fehlverhalten der Mieterin hin, beispielsweise durch Vorlage der Heizkostenabrechnungen begegnet werden müssen.
Der Ausgangsstreit: Die Parteien sind über einen Mietvertrag aus dem Jahr 2009 miteinander verbunden. Bereits im Jahr 1988 ließ der Vermieter die zuvor vorhandenen einfach verglasten Fenster durch Fenster mit Isolierverglasung ersetzen. Im Jahr 2013 kam es dann zur Schimmelbildung. Das erstinstanzliche Gericht hatte die Klage auf Grundlage eines eingeholten Sachverständigengutachtens abgewiesen. Die Sachverständige hatte in ihrem Gutachten erklärt, dass ein Mangel an der Bausubstanz nicht vorlag. Das Gebäude entsprach den zum Zeitpunkt der Errichtung im Jahr 1962/63 geltenden Anforderungen an den Wärmeschutz. Die Bewertung erfolgt auch anhand der Anforderungen aus dem Jahr 1962/63 und nicht etwa anhand des Standards des Jahres 1988. Der Einbau von neuen Fenstern mit Isolierverglasung ändert hieran nichts, denn der bloße Einbau der Fenster ist nicht mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar. Nach Erklärung der Sachverständigen führte der Einbau der Fenster mit Isolierverglasung zu einer Veränderung des Raumklimas. Der Taupunkt hatte sich von der Einfachverglasung auf die Wand verlagert.
Die Entscheidung: Das Landgericht weist die Berufung der Mieterin zurück. Die Veränderung des Raumklimas soll nach Ansicht des Landgerichts Detmold dann keinen Mangel darstellen, wenn dem durch ein angepasstes Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter wirksam begegnet werden kann (vorausgesetzt, ein solches angepasstes Verhalten ist dem Mieter zumutbar). Die klagende Mieterin hätte also durch intensives Lüften und entsprechendes Beheizen der Räume die Luftfeuchtigkeit absenken können und müssen. Sie hatte in dem Verfahren zu ihrem Heiz- und Lüftungsverhalten nicht konkret vorgetragen und sich daher nicht entlastet.
Praxistipp: Nach der Gefahrkreistheorie des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter im Fall eines Feuchtigkeitsschadens oder im Fall von Schimmelbildung zunächst einmal darlegen und beweisen, dass ein Baumangel als Ursache ausgeschlossen werden kann. Gelingt dem Vermieter der Beweis, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass ihm ein Fehlverhalten nicht vorzuwerfen ist. Gelingt auch dem Mieter dieser Beweis, geht dies zu Lasten des Vermieters, der dann den Prozess verliert. In dem von dem Landgericht entschiedenen Fall hat die Mieterin es verpasst, ausreichend zu ihrem Heiz- und Lüftungsverhalten vorzutragen. Auch hätte wohl dem Argument des Landgerichts, der Zeitpunkt der Schimmelpilzbildung weise auf ein Fehlverhalten der Mieterin hin, beispielsweise durch Vorlage der Heizkostenabrechnungen begegnet werden müssen.
