WEG: Gemeinschaft setzt nach Beschluss Ansprüche gegen Störer durch

Ein Wohnungseigentümer ist regelmäßig nicht mehr zur Durchsetzung von Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen gegen einen anderen Eigentümer wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums berechtigt, wenn die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung an sich gezogen hat.

Kläger und Beklagter sind Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Wohnung des Beklagten wird ein Bordell betrieben. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte beschlossen, gegen die gewerbsmäßige Ausübung der Prostitution vorzugehen und hierfür einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Dies ist im Anschluss allerdings nicht geschehen. Deshalb erhob ein Eigentümer alleine Klage auf Unterlassung. Die Klage wurde abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Revision war erfolglos.

Durch den Bundesgerichtshof wurde die bislang streitige Frage, ob die Gemeinschaft Ansprüche auf Unterlassung von Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentums durch Beschluss an sich ziehen kann, bejaht. Wenn die Gemeinschaft dies mehrheitlich beschließt, ist der einzelne Eigentümer mit der Geltendmachung ausgeschlossen. Bis zu solch einem Beschluss, kann aber auch der Einzeleigentümer Ansprüche durchsetzen. Nach Beschlussfassung muss er aber, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt, gegen diese vorgehen. Ausdrücklich offen ließ der Bundesgerichtshof die Frage, ob der Eigentümer eventuell Ansprüche durchsetzen kann, wenn durch die Störung sein Sondereigentum besonders betroffen ist.

Praxistipp: Geht von einem Sondereigentum eine besondere Störung des Gemeinschaftseigentums aus, muss sich der gestörte Eigentümer in Zukunft fragen, ob er einen Beschlussantrag zur Durchsetzung der Unterlassung der Störung in die Wohnungseigentümerversammlung einbringt. Dies sollte er nur tun, wenn er davon ausgeht, dass die Gemeinschaft und der Verwalter auch tätig werden. Bestehen hieran Zweifel, sollte überlegt werden, ob es nicht sinnvoller, weil effektiver ist, selber gegen den störenden Eigentümer vorzugehen. Für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft spricht natürlich, dass die Kosten einer Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft getragen werden. Außerdem ist der Druck auf den störenden Eigentümer erheblich höher, wenn die Gemeinschaft zusammen gegen den störenden Eigentümer vorgeht.