Im Mischmietverhältnis reicht Eigenbedarf an den Wohnräumen aus
10.09.2015, Autor: Herr Nima Armin Daryai / Lesedauer ca. 2 Min. (266 mal gelesen)
Mit Urteil vom 01.07.2015 hat der Bundesgerichtshof die Revision von Mietern gegen ein Räumungsurteil zurückgewiesen, nachdem ihnen durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt worden war.
Der Ausgangsstreit: Mieter und Vermieter waren über einen Mietvertrag über ein Bauernhaus mit Nebenräumen aus dem Jahr 1996 miteinander verbunden. Die Nebenräume wurden durch die Mieter für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung genutzt (ein so genanntes einheitliches Mischmietverhältnis, daher Nutzung sowohl als Wohnraum als auch als Gewerberaum in einem Vertrag). Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15.04.2015 wegen Eigenbedarfs für seine Tochter. Die Mieter waren der Meinung, dass die Kündigung nicht wirksam sei, weil die Tochter nur das Wohnhaus nutzen wolle.
Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof bestätigte die Urteile von Amts- und Landesgericht, die die Mieter zur Räumung verurteilt hatten. Der Vermieter darf das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat und die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt (§ 573 I, II BGB). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind diese Anforderungen bereits dann erfüllt, „wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht“. Diese Voraussetzung war im vorliegenden Ausgangsstreit unstreitig erfüllt. Die Einwendung der Mieter, die Kündigung sei nicht wirksam, da die Tochter des Vermieters allein die Wohnflächen nutzen wolle, verwarf der Bundesgerichtshof. Im vorliegenden Fall war das Mischmietverhältnis nach Wohnraummietrecht zu beurteilen, da der Schwerpunkt bei der Nutzung des Wohnraums lag. Hierdurch haben die Mieter aber schon einen erhöhten Schutz, da in der Gewerberaummiete ein nicht befristetes Mietverhältnis auch ohne Grund gekündigt werden kann, während der Vermieter von Wohnraum ein berechtigtes Interesse an der Kündigung benötigt. Deshalb wäre es, so der BGH, verfehlt, eine Eigenbedarfskündigung deshalb zurückzuweisen, weil das Gewerbe nicht genutzt werden soll.
Praxistipp: Für gewöhnlich wird ein Gewerberaummieter stärker geschützt, wenn ein gemischtes Mietverhältnis dem Wohnraummietrecht zuzuordnen ist. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist aber weiterhin möglich. Will man einen gemischten Mietvertrag abschließen und kalkuliert man für sein Geschäftsmodell mit einer längeren Bindung an den Mietvertrag, sollte man deshalb als Teilgewerberaummieter unbedingt einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters, insbesondere wegen Eigenbedarfs vereinbaren.
Der Ausgangsstreit: Mieter und Vermieter waren über einen Mietvertrag über ein Bauernhaus mit Nebenräumen aus dem Jahr 1996 miteinander verbunden. Die Nebenräume wurden durch die Mieter für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung genutzt (ein so genanntes einheitliches Mischmietverhältnis, daher Nutzung sowohl als Wohnraum als auch als Gewerberaum in einem Vertrag). Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15.04.2015 wegen Eigenbedarfs für seine Tochter. Die Mieter waren der Meinung, dass die Kündigung nicht wirksam sei, weil die Tochter nur das Wohnhaus nutzen wolle.
Die Entscheidung: Der Bundesgerichtshof bestätigte die Urteile von Amts- und Landesgericht, die die Mieter zur Räumung verurteilt hatten. Der Vermieter darf das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat und die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt (§ 573 I, II BGB). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind diese Anforderungen bereits dann erfüllt, „wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht“. Diese Voraussetzung war im vorliegenden Ausgangsstreit unstreitig erfüllt. Die Einwendung der Mieter, die Kündigung sei nicht wirksam, da die Tochter des Vermieters allein die Wohnflächen nutzen wolle, verwarf der Bundesgerichtshof. Im vorliegenden Fall war das Mischmietverhältnis nach Wohnraummietrecht zu beurteilen, da der Schwerpunkt bei der Nutzung des Wohnraums lag. Hierdurch haben die Mieter aber schon einen erhöhten Schutz, da in der Gewerberaummiete ein nicht befristetes Mietverhältnis auch ohne Grund gekündigt werden kann, während der Vermieter von Wohnraum ein berechtigtes Interesse an der Kündigung benötigt. Deshalb wäre es, so der BGH, verfehlt, eine Eigenbedarfskündigung deshalb zurückzuweisen, weil das Gewerbe nicht genutzt werden soll.
Praxistipp: Für gewöhnlich wird ein Gewerberaummieter stärker geschützt, wenn ein gemischtes Mietverhältnis dem Wohnraummietrecht zuzuordnen ist. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist aber weiterhin möglich. Will man einen gemischten Mietvertrag abschließen und kalkuliert man für sein Geschäftsmodell mit einer längeren Bindung an den Mietvertrag, sollte man deshalb als Teilgewerberaummieter unbedingt einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Vermieters, insbesondere wegen Eigenbedarfs vereinbaren.
