Rückgriff des Gewerberaumvermieters auf die Kaution
27.07.2016, Autor: Herr Nima Armin Daryai / Lesedauer ca. 2 Min. (182 mal gelesen)
Mit Urteil vom 11.02.2016 hat das OLG Hamm entschieden, dass ein Vermieter von Gewerberaum nach Beendigung des Mietverhältnisses auch wegen einer streitigen Forderung auf die hinterlegte Sicherungsleistung (hier eine Bürgschaft) zurückgreifen darf.
Der Ausgangsstreit: Vor dem OLG Hamm stritten eine Gewerberaumvermieterin und die Insolvenzverwalterin der Gewerberaummieterin um die Inanspruchnahme der Kaution durch die Vermieterin. Die ursprünglichen Mietparteien waren über einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden, der zum 31.01.2014 beendet wurde. Die Mieterin hatte zuvor Insolvenz beantragen müssen. Hierzu wurde am 01.01.2012 die Klägerin dieses Verfahrens zur Insolvenzverwalterin über das Vermögen der ursprünglichen Mieterin bestellt. Die Vermieterin machte eine Forderung in Höhe von 5.084,73 € geltend. Die Parteien hatten in dem Mietvertrag die Mieterhöhung als sog. Indexklausel vereinbart. Die Miete sollte immer dann entsprechend angepasst werden, wenn sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland um mehr als fünf Punkte geändert hatte. Weiterhin war geregelt, dass die Vermieterin die Änderung „mitteilen wird“. Mit Schreiben aus Februar 2012 machte die Vermieterin eine Mieterhöhung seit April 2008 um 97,13 € monatlich geltend. Nachdem die Klägerin sich geweigert hatte, auf die Forderung zu leisten – sie bestritt die Automatik der Mieterhöhung –, forderte die Vermieterin die Bürgin zur Leistung der verbürgten 3.700,00 € auf. Die Bürgin leistete an die Vermieterin. Mit der Klage verlangte die Insolvenzverwalterin u.a. die Rückzahlung der 3.700,00 € an sich.
Die Entscheidung: Das OLG weist die Berufung der Insolvenzverwalterin zurück. Es erklärt, ohne dies näher zu begründen, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit auch wegen streitiger Ansprüche in Anspruch nehmen kann. Eine Begründung, weshalb dies möglich sein soll, gibt die Entscheidung nicht. Für das Wohnraummietrecht wurde diese Frage in einem Urteil des BGH vom 07.05.2014 – VIII ZR 243/13 ausdrücklich offen gelassen. In der Literatur wird die Meinung vertreten, dass auch im Gewerberaummietverhältnis ein Rückgriff wegen streitiger Forderung auf die Kaution selbst im beendeten Mietverhältnis nicht möglich sein soll.
Praxistipp: Die Entscheidung ist aus Mietersicht deswegen interessant, weil sie die Gefahren von sogenannten Automatikklauseln verdeutlicht. Die Vermieterin hat hier aufgrund einer Mietanpassungsklausel, die sich nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet, nachträglich eine Mieterhöhung für dreieinhalb Jahre geltend gemacht. Preisindexklauseln sehen regelmäßig vor, dass die Mieterhöhung automatisch eintritt, eine ausdrückliche Erklärung des Vermieters ist zur Anpassung der Miete nicht notwendig. Diese Automatik ist so „normal“, dass das OLG auch in dem hier vorliegenden Fall eine Automatik annimmt, obwohl die Vertragsklausel, „Der Vermieter wird die Änderung/ Erhöhung mitteilen“ , durchaus so ausgelegt werden kann, dass die Parteien hier den Eintritt der Mieterhöhung von einer Erklärung des Vermieters abhängig machen wollen. Vereinbart man eine solche Klausel, sollte man also auch als Mieter die Veränderung des Preisindexes unbedingt beobachten. Hier können unbemerkt hohe Forderungen auflaufen, die, sollte der Mieter nicht innerhalb der durch den Vermieter gesetzten Frist leisten, auch zur Zahlungsverzugskündigung führen können.
Der Ausgangsstreit: Vor dem OLG Hamm stritten eine Gewerberaumvermieterin und die Insolvenzverwalterin der Gewerberaummieterin um die Inanspruchnahme der Kaution durch die Vermieterin. Die ursprünglichen Mietparteien waren über einen Gewerberaummietvertrag miteinander verbunden, der zum 31.01.2014 beendet wurde. Die Mieterin hatte zuvor Insolvenz beantragen müssen. Hierzu wurde am 01.01.2012 die Klägerin dieses Verfahrens zur Insolvenzverwalterin über das Vermögen der ursprünglichen Mieterin bestellt. Die Vermieterin machte eine Forderung in Höhe von 5.084,73 € geltend. Die Parteien hatten in dem Mietvertrag die Mieterhöhung als sog. Indexklausel vereinbart. Die Miete sollte immer dann entsprechend angepasst werden, wenn sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland um mehr als fünf Punkte geändert hatte. Weiterhin war geregelt, dass die Vermieterin die Änderung „mitteilen wird“. Mit Schreiben aus Februar 2012 machte die Vermieterin eine Mieterhöhung seit April 2008 um 97,13 € monatlich geltend. Nachdem die Klägerin sich geweigert hatte, auf die Forderung zu leisten – sie bestritt die Automatik der Mieterhöhung –, forderte die Vermieterin die Bürgin zur Leistung der verbürgten 3.700,00 € auf. Die Bürgin leistete an die Vermieterin. Mit der Klage verlangte die Insolvenzverwalterin u.a. die Rückzahlung der 3.700,00 € an sich.
Die Entscheidung: Das OLG weist die Berufung der Insolvenzverwalterin zurück. Es erklärt, ohne dies näher zu begründen, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit auch wegen streitiger Ansprüche in Anspruch nehmen kann. Eine Begründung, weshalb dies möglich sein soll, gibt die Entscheidung nicht. Für das Wohnraummietrecht wurde diese Frage in einem Urteil des BGH vom 07.05.2014 – VIII ZR 243/13 ausdrücklich offen gelassen. In der Literatur wird die Meinung vertreten, dass auch im Gewerberaummietverhältnis ein Rückgriff wegen streitiger Forderung auf die Kaution selbst im beendeten Mietverhältnis nicht möglich sein soll.
Praxistipp: Die Entscheidung ist aus Mietersicht deswegen interessant, weil sie die Gefahren von sogenannten Automatikklauseln verdeutlicht. Die Vermieterin hat hier aufgrund einer Mietanpassungsklausel, die sich nach dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet, nachträglich eine Mieterhöhung für dreieinhalb Jahre geltend gemacht. Preisindexklauseln sehen regelmäßig vor, dass die Mieterhöhung automatisch eintritt, eine ausdrückliche Erklärung des Vermieters ist zur Anpassung der Miete nicht notwendig. Diese Automatik ist so „normal“, dass das OLG auch in dem hier vorliegenden Fall eine Automatik annimmt, obwohl die Vertragsklausel, „Der Vermieter wird die Änderung/ Erhöhung mitteilen“ , durchaus so ausgelegt werden kann, dass die Parteien hier den Eintritt der Mieterhöhung von einer Erklärung des Vermieters abhängig machen wollen. Vereinbart man eine solche Klausel, sollte man also auch als Mieter die Veränderung des Preisindexes unbedingt beobachten. Hier können unbemerkt hohe Forderungen auflaufen, die, sollte der Mieter nicht innerhalb der durch den Vermieter gesetzten Frist leisten, auch zur Zahlungsverzugskündigung führen können.
