Schönheitsreparaturen: Ist auch die Klausel „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.“ unwirksam?
15.05.2014, Autor: Herr Nima Armin Daryai / Lesedauer ca. 2 Min. (358 mal gelesen)
Mit Beschluss vom 22.01.2014 bereitet der Bundesgerichtshof eine weitere grundlegende Überholung der Rechtsprechung zu den Schönheitsreparaturen vor. Die Konsequenzen dieser Änderung könnten vor allem für Vermieter gravierend sein.
Grundproblem der Schönheitsreparaturen ist, dass nach heutiger Gesetzeslage diese eigentlich überhaupt nicht auf den Mieter übertragen werden können. Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist nicht alleine die Überlassung der Mietsache sondern auch deren Erhaltung Hauptleistungspflicht des Vermieters. Nach den gesetzlichen Regelungen zu den allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305ff. BGB) können solche Hauptleistungspflichten durch allgemeine Geschäftsbedingungen nur in sehr begrenztem Umfang auf den Mieter übertragen werden. Bislang hat der Bundesgerichtshof die Schönheitsreparaturklauseln noch damit gerettet, dass sich diese als Rechtstradition quasi eingebürgert haben; ein, angesichts der gesetzlichen Lage, ersichtlich schwaches Argument.
Vor diesem Hintergrund werden die verbleibenden Schönheitsreparaturklauseln dann aber auch besonders kritisch überprüft, ob diese wirklich nur die Arbeiten auf den Mieter übertragen, die historisch unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen. Nach einer, allerdings immer häufiger vertretenen Ansicht ist dies schon bei einer Klausel die „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.“ lautet, nicht mehr gegeben. Argumentiert wird damit, dass nur solche Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden können, die auf den eigenen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind. Werden Schönheitsreparaturen beispielsweise durch einen Wasserschaden notwendig, ist es unabhängig von einer Schönheitsreparaturklausel zunächst einmal die Pflicht des Vermieters diese durchzuführen. Eine Klausel, die sich nicht explizit auf Schönheitsreparaturen beschränkt, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch notwendig werden, könnte also den Mieter unangemessen benachteiligen und wäre dann unwirksam. Hier muss erneut darauf hingewiesen werden, dass eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel für den Vermieter nicht allein bedeutet, dass der Mieter diese nicht mehr durchführt, sondern dass er als Vermieter zur Vornahme verpflichtet ist (es gilt dann eben wieder die Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter kann dann bei dem Vermieter innerhalb der gewöhnlichen Fristen die Durchführung von Schönheitsreparaturen anfordern. Dies ist natürlich mit einer sehr erheblichen Kostenlast für den Vermieter verbunden, der in den seltensten Fällen die Schönheitsreparaturen selber durchführen wird, wie dies viele Mieter handhaben.
Praxistipp:
Um der gerade darlegten Unsicherheit zu begegnen rate ich Vermietern zu folgendem Vorgehen: da die Motivation eines Mieters, Arbeiten an der angemieteten Wohnung durchzuführen, zu Beginn des Mietverhältnisses naturgemäß höher ist als bei der Beendigung, sollte mit dem Mieter mittels einer individuell ausgehandelten Vereinbarung festgelegt werden, welche Arbeiten von Mieterseite (innerhalb einer bestimmten Frist) durchzuführen sind. Zumindest in begehrten Lagen dürfte auch die Neu-Vermietung von unrenoviertem Wohnraum unproblematisch sein und der Mieter bereit, seinen „eigenen“ Wohnraum entsprechend sorgfältig herzurichten. Ferner kann dann vereinbart werden, dass keine der Parteien während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. So herrscht Rechts- und Planungssicherheit für beide Seiten.
Für den Mieter gilt, dass er wieder einen Grund mehr hat, wenn er durch den Vermieter am Ende des Mietverhältnisses zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden soll, dies grundsätzlich in Frage zu stellen. Hier dürfte sich in einer Vielzahl der Fälle eine Beratung durch einen qualifizierten Anwalt rechnen.
Grundproblem der Schönheitsreparaturen ist, dass nach heutiger Gesetzeslage diese eigentlich überhaupt nicht auf den Mieter übertragen werden können. Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist nicht alleine die Überlassung der Mietsache sondern auch deren Erhaltung Hauptleistungspflicht des Vermieters. Nach den gesetzlichen Regelungen zu den allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305ff. BGB) können solche Hauptleistungspflichten durch allgemeine Geschäftsbedingungen nur in sehr begrenztem Umfang auf den Mieter übertragen werden. Bislang hat der Bundesgerichtshof die Schönheitsreparaturklauseln noch damit gerettet, dass sich diese als Rechtstradition quasi eingebürgert haben; ein, angesichts der gesetzlichen Lage, ersichtlich schwaches Argument.
Vor diesem Hintergrund werden die verbleibenden Schönheitsreparaturklauseln dann aber auch besonders kritisch überprüft, ob diese wirklich nur die Arbeiten auf den Mieter übertragen, die historisch unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen. Nach einer, allerdings immer häufiger vertretenen Ansicht ist dies schon bei einer Klausel die „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen.“ lautet, nicht mehr gegeben. Argumentiert wird damit, dass nur solche Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden können, die auf den eigenen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind. Werden Schönheitsreparaturen beispielsweise durch einen Wasserschaden notwendig, ist es unabhängig von einer Schönheitsreparaturklausel zunächst einmal die Pflicht des Vermieters diese durchzuführen. Eine Klausel, die sich nicht explizit auf Schönheitsreparaturen beschränkt, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch notwendig werden, könnte also den Mieter unangemessen benachteiligen und wäre dann unwirksam. Hier muss erneut darauf hingewiesen werden, dass eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel für den Vermieter nicht allein bedeutet, dass der Mieter diese nicht mehr durchführt, sondern dass er als Vermieter zur Vornahme verpflichtet ist (es gilt dann eben wieder die Erhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter kann dann bei dem Vermieter innerhalb der gewöhnlichen Fristen die Durchführung von Schönheitsreparaturen anfordern. Dies ist natürlich mit einer sehr erheblichen Kostenlast für den Vermieter verbunden, der in den seltensten Fällen die Schönheitsreparaturen selber durchführen wird, wie dies viele Mieter handhaben.
Praxistipp:
Um der gerade darlegten Unsicherheit zu begegnen rate ich Vermietern zu folgendem Vorgehen: da die Motivation eines Mieters, Arbeiten an der angemieteten Wohnung durchzuführen, zu Beginn des Mietverhältnisses naturgemäß höher ist als bei der Beendigung, sollte mit dem Mieter mittels einer individuell ausgehandelten Vereinbarung festgelegt werden, welche Arbeiten von Mieterseite (innerhalb einer bestimmten Frist) durchzuführen sind. Zumindest in begehrten Lagen dürfte auch die Neu-Vermietung von unrenoviertem Wohnraum unproblematisch sein und der Mieter bereit, seinen „eigenen“ Wohnraum entsprechend sorgfältig herzurichten. Ferner kann dann vereinbart werden, dass keine der Parteien während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. So herrscht Rechts- und Planungssicherheit für beide Seiten.
Für den Mieter gilt, dass er wieder einen Grund mehr hat, wenn er durch den Vermieter am Ende des Mietverhältnisses zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet werden soll, dies grundsätzlich in Frage zu stellen. Hier dürfte sich in einer Vielzahl der Fälle eine Beratung durch einen qualifizierten Anwalt rechnen.
