Haftungsfalle Grundstücksverkauf

Unwirksamkeit von Laufzeiten von 10 Jahren? Kein automatischer Übergang alle Verträge beim Verkauf eines Grundstückes auf den Erwerber.

Während beim Verkauf eines Mietwohnhauses die Mietverhältnisse kraft Gesetzes auf den Erwerber übergehen (Kauf bricht nicht Miete) ist dies in der Regel bei allen übrigen Vertragsverhältnissen nicht der Fall. Insbesondere der Verkäufer ist dann gut beraten, rechtzeitig vor der Veräußerung der Immobilie langfristige Verträge zu kündigen, will er nicht Gefahr laufen, weiterhin hierfür die Kosten tragen zu müssen. Denn der Erwerber ist nicht verpflichtet, diese Verträge zu übernehmen. Vielmehr steht es jedem Erwerber frei, ob und inwieweit er beispielsweise Verträge mit der vorherigen Hausverwaltung fortführt oder eine neue Hausverwaltung beauftragt.

Auch im Bereich der Heiz- und Nebenkostenabrechnung führt der Verkauf des Grundstückes nicht automatisch dazu, dass der Verkäufer aus dem Vertrag entlassen und der Käufer in diesem Vertrag eintritt. Beauftragt der Erwerber ein eigenes Abrechnungsunternehmen, führt dies dazu, dass die zwischen dem Verkäufer und der Abrechnungsfirma geschlossenen Verträge weiterhin gültig bleiben, mit der Folge, dass die Abrechnungsfirma Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Entgelts hat. Zwar stimmt die Abrechnungsfirma dann in der Regel der Vertragsbeendigung zu, weil sie auch die Leistungen nicht mehr erbringen kann, jedoch werden dann entsprechend den vertraglich vereinbarten Laufzeiten von zumeist zehn Jahren für Heizkostenverteiler, sechs Jahren für Kaltwasserzähler und fünf Jahren für Warmwasserzähler die dafür geschuldeten Beträge entsprechend der Restlaufzeit und unter Berücksichtigung einer Abzinsung für die vorherige Vertragsauflösung geltend gemacht. Bei einem durchschnittlichen Mehrfamilienhaus können hier schnell Beträge zwischen 4.000,00 € bis 6.000,00 € entstehen, die auf den Veräußerer zukommen.

Weitgehend unbemerkt von der Öffentlichkeit hat der BGH mit seiner Entscheidung vom 19.12.2007 XII ZR 61/05 dieses Geschäftsmodell der Heizkostenabrechnungsfirmen mit Laufzeiten für die Anmietung der Heizkostenverteiler von zehn Jahren auf den Prüfstand gestellt und verworfen. Derartig lange Fristen seien gegenüber Verbrauchern im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 des BGB unangemessen und daher unwirksam.

Hintergrund des Rechtsstreites war die Klage eines Verbraucherschutzvereins, der die Laufzeit des Vertrages von zehn Jahren rügte. Verbraucher im Sinne des § 13 BGB ist zwar nur jede natürliche Person, die einen Vertrag abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann, so dass dies unter Umständen bei einem Vermieter, der Verbrauchserfassungsgeräte anmietet, kritischer zu beurteilen sein wird. Dennoch wird man nicht umhin kommen, die tragenden Grundsätze des Urteils des BGH auch auf den Vermieter oder die vermietende GbR anzuwenden. Denn nach der Auffassung des BGH sind längere Vertragslaufzeiten nur dann gerechtfertigt, wenn hierdurch erhebliche Investitionskosten des Unternehmers durch längere Laufzeiten refinanziert werden sollen. So sind beispielsweise Laufzeiten von zehn Jahren bei der Anmietung einer Wärmeversorgungsanlage (Fernwärme oder Wärmecontracting) aufgrund der damit einhergehenden Kosten der Installation durchaus gerechtfertigt. Demgegenüber sind die Kosten im Zusammenhang mit dem Einbau von Heizkostenverteilern nur geringfügig, so dass auch aus den weiterhin vom BGH zitierten Gründen wie Forschung und Entwicklung es nicht gerechtfertigt ist, den Verbraucher durch derart lange Laufzeiten an das Abrechnungsunternehmen zu binden.

Besser und günstiger ist es daher, rechtzeitig vor dem Verkauf einer Immobilie die langfristigen Verträge zu kündigen oder den Übergang auf den Erwerber im Kaufvertrag zu vereinbaren.