Keine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
14.07.2008, Autor: Herr Thomas Schulze / Lesedauer ca. 2 Min. (3221 mal gelesen)
Auch wenn der Mieter sich die Wohnung vom Vermieter renovieren lässt, kann der Vermieter keine höhere Miete fordern.
Nachdem der BGH mit einer Vielzahl von Entscheidungen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gekippt hat, insbesondere dann, wenn die Zeiträume für die Durchführung der Schönheitsreparaturen fest vereinbart waren und keine Möglichkeit offen ließen, dass sich diese Fristen je nach dem Grad der Abnutzung verlängerten, wurde vielfach in der Literatur und teilweise auch von der Rechtsprechung vertreten, dass es in diesem Fall dem Vermieter möglich sein müsse, dem Mieter ein geändertes Vertragsangebot dahingehend zu unterbreiten, dass entweder der Mieter auch zukünftig die Schönheitsreparaturen selbst durchführt oder aber der Mieter sich verpflichtet, für den Fall, dass der Vermieter diese Schönheitsreparaturen durchführt, einen höheren Mietzins zu zahlen. Zumeist wurde hier der Betrag in Ansatz gebracht, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter diese Kosten selbst trägt, § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung sah hier ein Betrag von 0,71 € je m² monatlich vor.
Dieser Auffassung ist der BGH nunmehr entgegen getreten. Mit der Entscheidung VIII ZR 181/07 hat der BGH eine Anpassung dieses Vertrages im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung abgelehnt, weil ohnehin nach der gesetzlichen Regelung der Vermieter die mit der Mietsache verbundenen Lasten, mithin also auch die Instandsetzungen zu tragen hat. Als Teil der Instandsetzungsarbeiten sind daher auch kraft Gesetzes die Schönheitsreparaturen an sich vom Vermieter zu tragen, der jedoch berechtigt ist, diese im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen auf den Mieter umzulegen. Man könne also hier, so der BGH, nicht von einer den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechenden Regelung sprechen, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung diesem Nachteil des Vermieters Rechnung zu tragen.
Auch von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage wäre in diesem Falle nicht auszugehen, da auch hier die gesetzliche Risikoverteilung den Vermieter verpflichte, die Schönheitsreparaturen zu tragen. Zudem trage das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln gemäß § 306 Abs. 2 BGB ohnehin derjenige, der diese Klauseln verwendet. Da der Vermieter überwiegend die Mietverträge stellt und die Klausel verwendet, hat er mithin auch das Risiko der Unwirksamkeit zu tragen.
Als Fazit bleibt also festzustellen, dass der Vermieter in diesen Fällen verpflichtet bleibt, die Wohnung des Mieters auf seine Kosten zu renovieren.
Nachdem der BGH mit einer Vielzahl von Entscheidungen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gekippt hat, insbesondere dann, wenn die Zeiträume für die Durchführung der Schönheitsreparaturen fest vereinbart waren und keine Möglichkeit offen ließen, dass sich diese Fristen je nach dem Grad der Abnutzung verlängerten, wurde vielfach in der Literatur und teilweise auch von der Rechtsprechung vertreten, dass es in diesem Fall dem Vermieter möglich sein müsse, dem Mieter ein geändertes Vertragsangebot dahingehend zu unterbreiten, dass entweder der Mieter auch zukünftig die Schönheitsreparaturen selbst durchführt oder aber der Mieter sich verpflichtet, für den Fall, dass der Vermieter diese Schönheitsreparaturen durchführt, einen höheren Mietzins zu zahlen. Zumeist wurde hier der Betrag in Ansatz gebracht, der im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei der Kostenmiete angesetzt werden darf, wenn der Vermieter diese Kosten selbst trägt, § 28 Abs. 4 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung sah hier ein Betrag von 0,71 € je m² monatlich vor.
Dieser Auffassung ist der BGH nunmehr entgegen getreten. Mit der Entscheidung VIII ZR 181/07 hat der BGH eine Anpassung dieses Vertrages im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung abgelehnt, weil ohnehin nach der gesetzlichen Regelung der Vermieter die mit der Mietsache verbundenen Lasten, mithin also auch die Instandsetzungen zu tragen hat. Als Teil der Instandsetzungsarbeiten sind daher auch kraft Gesetzes die Schönheitsreparaturen an sich vom Vermieter zu tragen, der jedoch berechtigt ist, diese im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen auf den Mieter umzulegen. Man könne also hier, so der BGH, nicht von einer den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechenden Regelung sprechen, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung diesem Nachteil des Vermieters Rechnung zu tragen.
Auch von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage wäre in diesem Falle nicht auszugehen, da auch hier die gesetzliche Risikoverteilung den Vermieter verpflichte, die Schönheitsreparaturen zu tragen. Zudem trage das Risiko der Unwirksamkeit von Formularklauseln gemäß § 306 Abs. 2 BGB ohnehin derjenige, der diese Klauseln verwendet. Da der Vermieter überwiegend die Mietverträge stellt und die Klausel verwendet, hat er mithin auch das Risiko der Unwirksamkeit zu tragen.
Als Fazit bleibt also festzustellen, dass der Vermieter in diesen Fällen verpflichtet bleibt, die Wohnung des Mieters auf seine Kosten zu renovieren.
