Können Schriftformheilungsklauseln den Mietvertrag retten?
06.12.2017, Autor: Herr Thomas Schulze / Lesedauer ca. 2 Min. (71 mal gelesen)
Schriftformheilungsklausel sind unirksam unabhängig davon, ob sie individuell vereinbart oder als allgemeine Geschäftsbedingungen Gegenstand des Vertrages sind. Die durch den Schriftformverstoß begünstigte Partei kann sich aber hierauf zur Begründetheit ihrer Kündigung nicht berufen.
Angesichts des Umstandes, dass gemäß § 550 BGB eine wirksame Befristung eines Mietvertrages nur dann wirksam ist, wenn dieser schriftlich zwischen den Parteien vereinbart wurde und auch sämtliche wesentlichen Änderung des Vertrages nachfolgend schriftliche dokumentiert werden, enthalten viele Gewerbemietverträgen Regelungen, wonach die Vertragsparteien sich verpflichteten, an der Einhaltung der Schriftform mitzuwirken und den Mietvertrag nicht unter Hinweis auf die fehlende Schriftform zu kündigen. Ob und inwieweit diese sogenannten Schriftformheilungsklauseln wirksam sind, war höchst umstritten.
Nach dem der BGH bereits im Jahre 2014 entschieden hat, dass Schriftformheilungsklauseln den Erwerber einer Immobilie nicht binden und dieser auch nicht verpflichtet ist, an der Einhaltung der Schriftform mitzuwirken, sondern berechtigt ist, mangels Schriftform des Mietvertrages das Mietverhältnis zu kündigen, hat sich der BGH erneut in der Entscheidung vom 27.9.2017 mit der Frage befassen müssen, ob in einem langfristigen Mietvertrag die dort vereinbarte Schriftformheilungsklausel wirksam ist oder nicht.
Im Ergebnis gelangt der BGH ganz klar zu der Aussage, dass Schriftformheilungsklauseln egal ob in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder individuell vertraglich vereinbart unwirksam sind. Keine Vertragspartei ist danach gehindert, einen langfristigen Mietvertrag wegen der fehlenden Schriftform zu kündigen.
Der BGH begründet dies mit dem Schutzzweck des § 550 BGB. Damit, so der BGH, sind Schriftformheilungsklauseln nicht zu vereinbaren. Denn durch die gesetzlich geforderte Schriftform bei langfristigen Verträgen sollen beide Parteien vor übereilten Handlungen geschützt werden. Zugleich habe die Regelung des § 550 BGB eine Warnfunktion für die jeweiligen Vertragsparteien und solle verhindern, dass die Vertragsparteien trotz fehlender schriftlicher Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit an den Mietvertrag gebunden sind.
Im Ergebnis kann also die mangelnde Schriftform des Mietvertrages oder eines Nachtrages zum Mietvertrag nicht unter Hinweis auf eine solche Schriftformheilungsklausel repariert werden.
Zugleich wies aber der BGH auch darauf hin, dass es aus Treu und Glauben derjenigen Vertragspartei verwehrt sei, sich dann auf die fehlende Schriftform des Vertrages zu berufen, wenn die entsprechende Nachtragsvereinbarung lediglich zu ihrem Vorteil getroffen worden ist. In diesen Fällen, so der BGH, kann die durch die fehlerhafte Schriftform begünstigte Mietvertragspartei dies nicht zum Anlass nehmen, sich von einem ihr zwischenzeitlich lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.
Einmal mehr wird daher deutlich, wie wichtig es ist, gerade bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen dafür Sorge zu tragen, dass alle nicht nur unwesentlichen Änderungen des Vertrages sorgfältigen in Schriftform dokumentiert werden, um zu verhindern, dass sich eine der Mietvertragsparteien unter Hinweis auf die fehlende Schriftform vom Vertrag vorzeitig löst.
Angesichts des Umstandes, dass gemäß § 550 BGB eine wirksame Befristung eines Mietvertrages nur dann wirksam ist, wenn dieser schriftlich zwischen den Parteien vereinbart wurde und auch sämtliche wesentlichen Änderung des Vertrages nachfolgend schriftliche dokumentiert werden, enthalten viele Gewerbemietverträgen Regelungen, wonach die Vertragsparteien sich verpflichteten, an der Einhaltung der Schriftform mitzuwirken und den Mietvertrag nicht unter Hinweis auf die fehlende Schriftform zu kündigen. Ob und inwieweit diese sogenannten Schriftformheilungsklauseln wirksam sind, war höchst umstritten.
Nach dem der BGH bereits im Jahre 2014 entschieden hat, dass Schriftformheilungsklauseln den Erwerber einer Immobilie nicht binden und dieser auch nicht verpflichtet ist, an der Einhaltung der Schriftform mitzuwirken, sondern berechtigt ist, mangels Schriftform des Mietvertrages das Mietverhältnis zu kündigen, hat sich der BGH erneut in der Entscheidung vom 27.9.2017 mit der Frage befassen müssen, ob in einem langfristigen Mietvertrag die dort vereinbarte Schriftformheilungsklausel wirksam ist oder nicht.
Im Ergebnis gelangt der BGH ganz klar zu der Aussage, dass Schriftformheilungsklauseln egal ob in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder individuell vertraglich vereinbart unwirksam sind. Keine Vertragspartei ist danach gehindert, einen langfristigen Mietvertrag wegen der fehlenden Schriftform zu kündigen.
Der BGH begründet dies mit dem Schutzzweck des § 550 BGB. Damit, so der BGH, sind Schriftformheilungsklauseln nicht zu vereinbaren. Denn durch die gesetzlich geforderte Schriftform bei langfristigen Verträgen sollen beide Parteien vor übereilten Handlungen geschützt werden. Zugleich habe die Regelung des § 550 BGB eine Warnfunktion für die jeweiligen Vertragsparteien und solle verhindern, dass die Vertragsparteien trotz fehlender schriftlicher Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit an den Mietvertrag gebunden sind.
Im Ergebnis kann also die mangelnde Schriftform des Mietvertrages oder eines Nachtrages zum Mietvertrag nicht unter Hinweis auf eine solche Schriftformheilungsklausel repariert werden.
Zugleich wies aber der BGH auch darauf hin, dass es aus Treu und Glauben derjenigen Vertragspartei verwehrt sei, sich dann auf die fehlende Schriftform des Vertrages zu berufen, wenn die entsprechende Nachtragsvereinbarung lediglich zu ihrem Vorteil getroffen worden ist. In diesen Fällen, so der BGH, kann die durch die fehlerhafte Schriftform begünstigte Mietvertragspartei dies nicht zum Anlass nehmen, sich von einem ihr zwischenzeitlich lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.
Einmal mehr wird daher deutlich, wie wichtig es ist, gerade bei langfristigen Gewerbemietverhältnissen dafür Sorge zu tragen, dass alle nicht nur unwesentlichen Änderungen des Vertrages sorgfältigen in Schriftform dokumentiert werden, um zu verhindern, dass sich eine der Mietvertragsparteien unter Hinweis auf die fehlende Schriftform vom Vertrag vorzeitig löst.
