Vorratskündigung: Die fiese Masche der Vermieter!
16.12.2024, Autor: Herr Dirk M. Richter / Lesedauer ca. 3 Min. (29 mal gelesen)
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur zulässig, wenn der Bedarf konkret und aktuell ist.
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Die Eigenbedarfskündigung ist eine besondere Form der ordentlichen Kündigung von Wohnraummietverträgen durch den Vermieter. Sie ist zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ein berechtigtes Interesse des Vermieters muss zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich vorliegen. Der Vermieter darf nicht willkürlich kündigen – jeder Eigenbedarf muss konkret begründet und nachvollziehbar sein.
Was ist eine „Vorratskündigung“ und warum ist sie unzulässig?
Von einer „Vorratskündigung“ spricht man, wenn der Vermieter eine Kündigung ausspricht, obwohl der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht besteht, sondern lediglich für die Zukunft geplant ist. Solche Kündigungen sind rechtlich unwirksam.
Der Gesetzgeber verlangt, dass der Kündigungsgrund schon bei Zugang der Kündigungserklärung vorliegt. Eine ungewisse oder zukünftige Bedarfslage, wie ein geplanter Umbau oder ein möglicher Arbeitsplatzwechsel eines Angehörigen, reicht nicht aus. Der Mieter darf nicht gezwungen werden, wegen unsicherer Zukunftspläne des Vermieters seine Wohnung zu verlassen.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?
Es gibt verschiedene Gründe, warum eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein kann:
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Der Vermieter behauptet, die Wohnung für sich oder Angehörige zu benötigen, ohne tatsächlich umzuziehen. Täuscht der Vermieter den Bedarf nur vor, liegt Rechtsmissbrauch vor.
Kein Bedarf zum Zeitpunkt der Kündigung
Der Bedarf muss konkret sein, wenn die Kündigung beim Mieter eingeht. Bloße Überlegungen oder Pläne, die in der Zukunft umgesetzt werden könnten, rechtfertigen keine Kündigung.
Vorliegende Alternativen
Hat der Vermieter andere Wohnungen, die den Eigenbedarf decken könnten, muss er diese vorrangig nutzen. Der Mieter darf nicht gekündigt werden, wenn Alternativen bestehen.
Weit überhöhter Bedarf
Wenn die geltend gemachte Nutzung der Wohnung in keinem Verhältnis zu den tatsächlichen Bedürfnissen des Vermieters steht, kann die Kündigung unwirksam sein. Zum Beispiel, wenn ein Vermieter eine 300-Quadratmeter-Wohnung für zwei Personen beansprucht.
Vertraglicher Ausschluss
In einigen Mietverträgen wird ein Kündigungsschutz vereinbart, der Kündigungen wegen Eigenbedarfs ausschließt. Solche Klauseln sind bindend, wenn sie schriftlich festgelegt sind.
Was müssen Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung beachten?
Begründungspflicht: Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben den Eigenbedarf konkret darlegen (§ 573 Abs. 3 BGB). Unklare oder unzureichende Angaben können die Kündigung unwirksam machen.
Beweise vorlegen: Im Streitfall muss der Vermieter vor Gericht den Bedarf belegen, etwa durch Aussagen von Angehörigen oder konkrete Planungen (z. B. Umzugspläne, Bauvorhaben).
Schutz der Mieterinteressen:
Der Vermieter muss im Einzelfall auch die Interessen des Mieters berücksichtigen. Besonders soziale Härtefälle (§ 574 BGB) können gegen die Kündigung sprechen, etwa bei alten oder schwer kranken Mietern.
Wie können sich Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?
Mieter haben mehrere Möglichkeiten, sich gegen eine unrechtmäßige Kündigung zu wehren:
Bestreiten des Eigenbedarfs
Der Mieter kann anzweifeln, dass der Vermieter die Wohnung wirklich benötigt. In diesem Fall muss der Vermieter den Eigenbedarf beweisen.
Härteeinwand geltend machen
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte darstellen würde, beispielsweise wegen hohen Alters, Krankheit oder schwerer Behinderungen (§ 574 BGB).
Alternativen aufzeigen
Gibt es andere Wohnungen, die der Vermieter für seinen Bedarf nutzen könnte, kann dies die Kündigung unwirksam machen.
Fallbeispiel: Kündigung für geplanten Umbau
Ein Vermieter kündigte, um die Wohnung später altersgerecht umzubauen. Das Gericht wies die Kündigung ab, da der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht bestand. Die Planung eines möglichen Umbaus in der Zukunft rechtfertigt keine vorzeitige Räumung der Wohnung durch den Mieter.
Fazit: Rechte und Pflichten bei der Eigenbedarfskündigung
Eine Eigenbedarfskündigung ist ein sensibles Thema, bei dem Vermieter und Mieter gleichermaßen Rechte und Pflichten haben. Vermieter müssen den Bedarf konkret darlegen und dürfen nicht auf Verdacht kündigen. Mieter sollten jede Kündigung prüfen und sich bei Zweifeln rechtlichen Rat holen.
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Die Eigenbedarfskündigung ist eine besondere Form der ordentlichen Kündigung von Wohnraummietverträgen durch den Vermieter. Sie ist zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ein berechtigtes Interesse des Vermieters muss zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich vorliegen. Der Vermieter darf nicht willkürlich kündigen – jeder Eigenbedarf muss konkret begründet und nachvollziehbar sein.
Was ist eine „Vorratskündigung“ und warum ist sie unzulässig?
Von einer „Vorratskündigung“ spricht man, wenn der Vermieter eine Kündigung ausspricht, obwohl der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht besteht, sondern lediglich für die Zukunft geplant ist. Solche Kündigungen sind rechtlich unwirksam.
Der Gesetzgeber verlangt, dass der Kündigungsgrund schon bei Zugang der Kündigungserklärung vorliegt. Eine ungewisse oder zukünftige Bedarfslage, wie ein geplanter Umbau oder ein möglicher Arbeitsplatzwechsel eines Angehörigen, reicht nicht aus. Der Mieter darf nicht gezwungen werden, wegen unsicherer Zukunftspläne des Vermieters seine Wohnung zu verlassen.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?
Es gibt verschiedene Gründe, warum eine Eigenbedarfskündigung unwirksam sein kann:
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Der Vermieter behauptet, die Wohnung für sich oder Angehörige zu benötigen, ohne tatsächlich umzuziehen. Täuscht der Vermieter den Bedarf nur vor, liegt Rechtsmissbrauch vor.
Kein Bedarf zum Zeitpunkt der Kündigung
Der Bedarf muss konkret sein, wenn die Kündigung beim Mieter eingeht. Bloße Überlegungen oder Pläne, die in der Zukunft umgesetzt werden könnten, rechtfertigen keine Kündigung.
Vorliegende Alternativen
Hat der Vermieter andere Wohnungen, die den Eigenbedarf decken könnten, muss er diese vorrangig nutzen. Der Mieter darf nicht gekündigt werden, wenn Alternativen bestehen.
Weit überhöhter Bedarf
Wenn die geltend gemachte Nutzung der Wohnung in keinem Verhältnis zu den tatsächlichen Bedürfnissen des Vermieters steht, kann die Kündigung unwirksam sein. Zum Beispiel, wenn ein Vermieter eine 300-Quadratmeter-Wohnung für zwei Personen beansprucht.
Vertraglicher Ausschluss
In einigen Mietverträgen wird ein Kündigungsschutz vereinbart, der Kündigungen wegen Eigenbedarfs ausschließt. Solche Klauseln sind bindend, wenn sie schriftlich festgelegt sind.
Was müssen Vermieter bei der Eigenbedarfskündigung beachten?
Begründungspflicht: Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben den Eigenbedarf konkret darlegen (§ 573 Abs. 3 BGB). Unklare oder unzureichende Angaben können die Kündigung unwirksam machen.
Beweise vorlegen: Im Streitfall muss der Vermieter vor Gericht den Bedarf belegen, etwa durch Aussagen von Angehörigen oder konkrete Planungen (z. B. Umzugspläne, Bauvorhaben).
Schutz der Mieterinteressen:
Der Vermieter muss im Einzelfall auch die Interessen des Mieters berücksichtigen. Besonders soziale Härtefälle (§ 574 BGB) können gegen die Kündigung sprechen, etwa bei alten oder schwer kranken Mietern.
Wie können sich Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?
Mieter haben mehrere Möglichkeiten, sich gegen eine unrechtmäßige Kündigung zu wehren:
Bestreiten des Eigenbedarfs
Der Mieter kann anzweifeln, dass der Vermieter die Wohnung wirklich benötigt. In diesem Fall muss der Vermieter den Eigenbedarf beweisen.
Härteeinwand geltend machen
Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte darstellen würde, beispielsweise wegen hohen Alters, Krankheit oder schwerer Behinderungen (§ 574 BGB).
Alternativen aufzeigen
Gibt es andere Wohnungen, die der Vermieter für seinen Bedarf nutzen könnte, kann dies die Kündigung unwirksam machen.
Fallbeispiel: Kündigung für geplanten Umbau
Ein Vermieter kündigte, um die Wohnung später altersgerecht umzubauen. Das Gericht wies die Kündigung ab, da der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht bestand. Die Planung eines möglichen Umbaus in der Zukunft rechtfertigt keine vorzeitige Räumung der Wohnung durch den Mieter.
Fazit: Rechte und Pflichten bei der Eigenbedarfskündigung
Eine Eigenbedarfskündigung ist ein sensibles Thema, bei dem Vermieter und Mieter gleichermaßen Rechte und Pflichten haben. Vermieter müssen den Bedarf konkret darlegen und dürfen nicht auf Verdacht kündigen. Mieter sollten jede Kündigung prüfen und sich bei Zweifeln rechtlichen Rat holen.
