Gewerbemietvertrag: Wirksamkeit Betriebspflicht u. Kündigung wg. falscher Nebenkosten-Abrechnung
06.02.2022, Autor: Frau Tanja Fuß / Lesedauer ca. 2 Min. (360 mal gelesen)
Gewerbemietvertrag: Betriebspflicht bei vager Sortimentsbindung und ohne Konkurrenzschutz sowie Kündigung Mietverhältnis wegen Festhalten Vermieter an falscher Nebenkostenabrechnung
Gewerbemietvertrag: Betriebspflicht bei vager Sortimentsbindung und ohne Konkurrenzschutz sowie Kündigung Mietverhältnis wegen Festhalten Vermieter an falscher Nebenkostenabrechnung
Betriebspflicht ohne Sortiments- und Konkurrenzschutz wirksam: keine unangemessene Benachteiligung des Mieters
In dem Gewerbemietvertrag zwischen dem Vermieter und dem gewerblichen Mieter, Inhaber eines Fanartikel-Ladens, über einen Laden in einem Einkaufszentrum war eine – recht vage formulierte – Sortimentsbindung vereinbart. Der Mieter musste in seinem Laden also ein bestimmtes Sortiment an Waren anbieten. Außerdem war eine Betriebspflicht zu den Kernöffnungszeiten des Einkaufszentrums vereinbart. Der Mieter musste daher sein Geschäft von Montag bis Samstag mindestens von 9 Uhr bis 22 Uhr öffnen. Ein Konkurrenzschutz, Sortimentsschutz und Branchenschutz waren dagegen nicht vereinbart. Der Vermieter durfte also andere Läden in dem Einkaufszentrum an Ladeninhaber vermieten, die Waren aus dem gleichen Sortiment wie der Mieter anbieten.
Urteil BGH v. 06.10.2021, Az.: XII ZR 11/20: Klausel kein Verstoß gegen AGB-Recht
Eine AGB-Klausel, also eine Regelung in einem vom Vermieter einseitig vorgegebenen Vertrag, ist unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Dies war hier laut dem Bundesgerichtshof aber nicht der Fall. Durch die nur sehr vage formulierte Sortimentsklausel (Nutzung Laden als Einzelhandelsgeschäft) hatte der Mieter die Möglichkeit, mit einem breiten Warenangebot Konkurrenz in Teilbereichen des Sortiments auszuweichen.
Beharren des Vermieters auf falscher NK-Abrechnung berechtigt Mieter zur Kündigung ohne vorherige Abmahnung:
Ein auf Dauer geschlossener Vertrag kann von jedem Vertragspartner ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt. Dies ist der Fall, wenn die Fortsetzung des Vertrages unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen bis zum regulären Vertragsende bzw. eine Beendigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist nicht zumutbar ist. Ist Grund für die Kündigung die Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist im Regelfall zunächst eine Abmahnung erforderlich. Der eine Vertragspartner muss daher den anderen Vertragspartner auf die Pflichtverletzung hinweisen und ihm eine angemessene Frist setzen, um die Pflichtverletzung zu beenden.
In der Nebenkosten-Abrechnung rechnete der Vermieter u.a. eine Position doppelt ab und verteidigte dies auch noch im Gerichtsverfahren mit fragwürdiger Begründung. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses kann sich nach Ansicht der BGH-Richter in solch einem Fall daraus ergeben, dass der Vermieter auf entsprechende Einwände des Mieters hin an seiner fehlerhaften Abrechnung in rechtlich nicht mehr vertretbarer Weise festhält. Ist der Vermieter nicht bereit, auf berechtigte Einwendungen des Mieters die Nebenkosten-Abrechnung zu korrigieren sondern versucht er, Abrechnungsfehler mit irreführendem bzw. sogar falschem Vortrag im Gerichtsprozess zu vertuschen, ist vor dem Ausspruch der Kündigung auch keine vorherige Abmahnung des Vermieters durch den Mieter erforderlich.
Empfehlung:
Wenn Sie Fragen rund um einen Vertrag haben – egal ob Mietvertrag, Kaufvertrag, Dienstleistungsvertrag, Werkvertrag, Reisevertrag, Fitnessstudiovertrag oder sonst ein Vertrag – und die darin geregelten Rechte und Pflichten bzw. Beendigungsmöglichkeiten, rufen Sie einfach an oder schreiben eine E-Mail und vereinbaren einen Termin für eine individuelle Beratung – egal ob in unserer Kanzlei in Stuttgart, telefonisch, per Zoom bzw. MS Teams oder per E-Mail.
0711 / 7 22 34 39 0
tanja.fuss@anwaltskanzlei-fuss.de
https://anwaltskanzlei-fuss.de
Anwaltskanzlei Fuß – Die Servicekanzlei –
Stuttgart (Stadtmitte)
Weitere Informationen zu mir und meiner Kanzlei sowie weitere Ratgeber bzw. Rechtstipps/Blogartikel finden Sie auf unserer Kanzleihomepage.
Gewerbemietvertrag: Betriebspflicht bei vager Sortimentsbindung und ohne Konkurrenzschutz sowie Kündigung Mietverhältnis wegen Festhalten Vermieter an falscher Nebenkostenabrechnung
Betriebspflicht ohne Sortiments- und Konkurrenzschutz wirksam: keine unangemessene Benachteiligung des Mieters
In dem Gewerbemietvertrag zwischen dem Vermieter und dem gewerblichen Mieter, Inhaber eines Fanartikel-Ladens, über einen Laden in einem Einkaufszentrum war eine – recht vage formulierte – Sortimentsbindung vereinbart. Der Mieter musste in seinem Laden also ein bestimmtes Sortiment an Waren anbieten. Außerdem war eine Betriebspflicht zu den Kernöffnungszeiten des Einkaufszentrums vereinbart. Der Mieter musste daher sein Geschäft von Montag bis Samstag mindestens von 9 Uhr bis 22 Uhr öffnen. Ein Konkurrenzschutz, Sortimentsschutz und Branchenschutz waren dagegen nicht vereinbart. Der Vermieter durfte also andere Läden in dem Einkaufszentrum an Ladeninhaber vermieten, die Waren aus dem gleichen Sortiment wie der Mieter anbieten.
Urteil BGH v. 06.10.2021, Az.: XII ZR 11/20: Klausel kein Verstoß gegen AGB-Recht
Eine AGB-Klausel, also eine Regelung in einem vom Vermieter einseitig vorgegebenen Vertrag, ist unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Dies war hier laut dem Bundesgerichtshof aber nicht der Fall. Durch die nur sehr vage formulierte Sortimentsklausel (Nutzung Laden als Einzelhandelsgeschäft) hatte der Mieter die Möglichkeit, mit einem breiten Warenangebot Konkurrenz in Teilbereichen des Sortiments auszuweichen.
Beharren des Vermieters auf falscher NK-Abrechnung berechtigt Mieter zur Kündigung ohne vorherige Abmahnung:
Ein auf Dauer geschlossener Vertrag kann von jedem Vertragspartner ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt. Dies ist der Fall, wenn die Fortsetzung des Vertrages unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen bis zum regulären Vertragsende bzw. eine Beendigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist nicht zumutbar ist. Ist Grund für die Kündigung die Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist im Regelfall zunächst eine Abmahnung erforderlich. Der eine Vertragspartner muss daher den anderen Vertragspartner auf die Pflichtverletzung hinweisen und ihm eine angemessene Frist setzen, um die Pflichtverletzung zu beenden.
In der Nebenkosten-Abrechnung rechnete der Vermieter u.a. eine Position doppelt ab und verteidigte dies auch noch im Gerichtsverfahren mit fragwürdiger Begründung. Die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses kann sich nach Ansicht der BGH-Richter in solch einem Fall daraus ergeben, dass der Vermieter auf entsprechende Einwände des Mieters hin an seiner fehlerhaften Abrechnung in rechtlich nicht mehr vertretbarer Weise festhält. Ist der Vermieter nicht bereit, auf berechtigte Einwendungen des Mieters die Nebenkosten-Abrechnung zu korrigieren sondern versucht er, Abrechnungsfehler mit irreführendem bzw. sogar falschem Vortrag im Gerichtsprozess zu vertuschen, ist vor dem Ausspruch der Kündigung auch keine vorherige Abmahnung des Vermieters durch den Mieter erforderlich.
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