Neun Jahre keine Betriebskosten abgerechnet: Mietvertrag konkludent geändert?
25.06.2024, Autor: Herr Norbert Monschau / Lesedauer ca. 1 Min. (37 mal gelesen)
Der Umstand, dass der Vermieter über neun Jahre nicht über die Betriebskosten abgerechnet hat, lässt keinen Rückschluss darauf zu, dass er ein konkludentes Vertragsänderungsangebot abgegeben hat, welches eine zukünftige Abrechnung der Betriebskosten ausschließt (KG, Urt. v. 01.06.2023 - 8 U 23/23).
Der Fall: Im Gewerberaummietvertrag war die Zahlung einer "Netto-Kaltmiete (ausschließlich Betriebskosten, Heizung und Warmwasser)" vereinbart. Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten waren nicht geregelt. Allerdings sollten die "Betriebskosten, sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche" umgelegt werden. Der Vermieter rechnete in den Jahren 2013 bis 2019 nicht über die Betriebs- und Heizkosten ab. Dann verkaufte er das Objekt; der Erwerber trat kraft Gesetzes in den Mietvertrag als neuer Vermieter ein. Im Zusammenhang mit den Betriebskosten kam es zu Meinungsverschiedenheiten. Der Mieter kündigte den Mietvertrag wegen eines Schriftformverstoßes (§ 550 BGB).
Die Gerichtsentscheidung: Die Kündigung sei nicht wirksam, weil die Schriftform nicht verletzt sei, so das KG. Aus dem Umstand, dass der Vermieter mehrere Jahre nicht über die Betriebskosten abgerechnet habe, könne nicht auf einen Willen des Vermieters geschlossen werden, dass er damit ein für ihn nachteiliges Angebot auf Abänderung des Mietvertrags abgeben wollte. Damit fehle aber auch die Grundlage dafür, dass die Parteien den Mietvertrag konkludent und damit unter Verletzung der Schriftform gem. § 550 BGB geändert haben.
Unser Praxishinweis: Das Gericht knüpft an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) an, wonach alleine aus dem Untätigbleiben (= Nichtabrechnung) keine Willensäußerung des Vermieters auf Abgabe eines Vertragsänderungsangebots liegt (BGH, Urt. v. 13.02.2008 - VIII ZR 14/06: Betriebskostenabrechnung erstmals nach 20 Jahren). Es muss der beiderseitige konkrete Wille festgestellt werden, die ursprüngliche Regelung durch eine solche zu ersetzen, die der gehandhabten Praxis entspricht.
Der Fall: Im Gewerberaummietvertrag war die Zahlung einer "Netto-Kaltmiete (ausschließlich Betriebskosten, Heizung und Warmwasser)" vereinbart. Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten waren nicht geregelt. Allerdings sollten die "Betriebskosten, sofern sie nicht nach Verbrauch abzurechnen sind, nach dem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche" umgelegt werden. Der Vermieter rechnete in den Jahren 2013 bis 2019 nicht über die Betriebs- und Heizkosten ab. Dann verkaufte er das Objekt; der Erwerber trat kraft Gesetzes in den Mietvertrag als neuer Vermieter ein. Im Zusammenhang mit den Betriebskosten kam es zu Meinungsverschiedenheiten. Der Mieter kündigte den Mietvertrag wegen eines Schriftformverstoßes (§ 550 BGB).
Die Gerichtsentscheidung: Die Kündigung sei nicht wirksam, weil die Schriftform nicht verletzt sei, so das KG. Aus dem Umstand, dass der Vermieter mehrere Jahre nicht über die Betriebskosten abgerechnet habe, könne nicht auf einen Willen des Vermieters geschlossen werden, dass er damit ein für ihn nachteiliges Angebot auf Abänderung des Mietvertrags abgeben wollte. Damit fehle aber auch die Grundlage dafür, dass die Parteien den Mietvertrag konkludent und damit unter Verletzung der Schriftform gem. § 550 BGB geändert haben.
Unser Praxishinweis: Das Gericht knüpft an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) an, wonach alleine aus dem Untätigbleiben (= Nichtabrechnung) keine Willensäußerung des Vermieters auf Abgabe eines Vertragsänderungsangebots liegt (BGH, Urt. v. 13.02.2008 - VIII ZR 14/06: Betriebskostenabrechnung erstmals nach 20 Jahren). Es muss der beiderseitige konkrete Wille festgestellt werden, die ursprüngliche Regelung durch eine solche zu ersetzen, die der gehandhabten Praxis entspricht.
